胡偉良
品嘉關係企業創辦人（Since 1987）。
畢業於台大土木系，並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
年輕人眞的可以躺平，靠繼承來擁房嗎？
國人平均每10人死亡，大概就會出現3件的建物繼承移轉登記。
近年不動產繼承移轉棟數跳躍式成長，2000年時，全台每年繼承移轉約僅2萬多棟，2010年間則已提升至每年4萬棟，2022年則已突破7萬棟，2023年第一季更達1.8萬棟、年增率高達25%。其中，雙北市建物繼承約占全台三分之一以上。根據內政部統計顯示，今年3月全台建物繼承移轉棟數首度超過8,000棟，且繼承移轉面積高達33.4萬坪，雙雙創下歷史單月新高，不動產繼承狀況愈來愈為普遍。
贈與數量從2011年起即逐年遞增，2015年達到高峰，之前2016年起快速減少，之後則保持4.2~4.5萬棟的穩定數量。
繼承數量的「逐年遞增」，也顯示民眾「藉由繼承來減少稅負」的普遍心態。之所以如此，這種情形應該和當前的房屋移轉稅負太高有關，因為若以贈與方式辦理房產轉移，除「不得適用自用住宅優惠稅率」，而需「多繳不少土地增值稅」外，恐怕還要「補繳不少的贈與稅負」。
根據內政部戶政司統計，國內近兩年，每年死亡人數已多於新生嬰兒數，隨著人口死亡交叉出現，外界也預估高房價區，年輕人「等房」的風氣會更加盛行，繼承移轉量恐怕還會持續增加。
再根據繼承與死亡人數的比例統計，平均每10個人死亡，大概就會出現3件的建物繼承移轉登記，隨人口老化趨勢加快，現在已經進入「生不如死」的年代。
年輕世代想靠繼承擁房可行嗎？
筆者發現，現在的80世代年輕人多半自覺買不起房，很多人想透過繼承來擁有房產，但問題是：隨著台灣人壽命愈來愈長，長輩離世後，繼承者仍以5、60歲世代的族群居多，由於早年農業社會子女生得多，導致繼承者多、意見也多，所以，目前已有愈來愈多的法院不動產拍賣原因是變價分割遺產的強制執行，因繼承人之間無法協議分割，而透過法院拍賣處理，另外也有一些是晚輩繼承後直接在市場出售後變現再分配。再加上遣留下來的房子大多屋齡很老，最終往往只能出售變現。
當前80世代年輕人，父母大多還健在，離可以繼承父母們房產的時間都還很久，但是他們父母都到了繼承上一輩遺產的時候，他們多半願意把自己可從長輩（年輕人的阿公、阿媽）處繼承來的老房子或財富，移轉給兒女或資助年輕人購屋。
在這樣的情況下，當今這些8、90世代的年輕人關於房子這件事他們怎麼想？
1、居住在都會區的原生家庭年輕人
1 ) 有父母贊助買房的「幸運族」
他們覺得繼承父母的房子，可能得等到6、70歲以後，不切實際，因此寧可請父母贊助，資助買房的部分或全部頭期款。
也有一些幸運子女，受到父母的極端疼愛，父母財力也夠（也有一些是從長輩（年輕人的阿公、阿媽）處繼承了財富），因而由父母直接全額出資代買房子。基本上，這樣的年輕人完全不需要為房子煩惱，等他們年老，甚至還有父母的房子可以繼承。
基本上，年輕人能真正靠自己能力支付全部房款的比例上真的愈來愈少。
2 ) 有些子女，確實有機會繼承長輩（多半是祖父輩、少數是父母輩）遣留下來的房子，因為繼承的房產多半很老舊，這些「棒棒族」的想法是：
a). 房子座落地 點比較好的：把老房子出租，租金用來充抵買新屋的房貸（或部分），老屋還可以伺機等待改建。
b) 把舊房子賣掉，賣掉的錢用來抵付買新屋的部分房款。或
c) 把舊房子重新拉皮、換管線，重新整修裝潢，供自住或出租。但老房子的骨質疏鬆毛病（結構強度不足）仍難以解決。
d) 繼續住在（父母或祖父母的）老房子裡：尤其是經濟能力稍差的低薪族群，他們沒辦法脫貧。
e) 藉都更改建以舊換新：這算是最幸運的族群，但隨著近期改建費用的大幅增加，「改建後分回坪數會變少」，也會使都更改建難度增加（成功率變少）。
f) 將房產賣掉：尤其是產權複雜（繼承人多）的房產繼承，賣掉老房子由繼承人依持分比例分配現金。
2、原生家庭在非都會區的年輕人
通常在非都會區的房產需求不強，甚至乏人繼承。這群人最苦命，一切都得靠自己，如果留在城市裡工作，他們就得面對高不可攀的房價，在高房價的捆綁下，財務上很難脫困。
綜上所述，筆者估計「以老屋改建解決當前房價過高的問題」最為可行，但是可以預見的是，除非政府的房產政策有所調整（如，進一步放寬容積率、獎勵上限），否則未來改建，在興 建成本不斷增加下，原地主可分回的將愈來愈少，這也是民眾在考量老屋改建時應該有的認知。
贈與數量從2011年起即逐年遞增，2015年達到高峰，之前2016年起快速減少，之後則保持4.2~4.5萬棟的穩定數量。
繼承數量的「逐年遞增」，也顯示民眾「藉由繼承來減少稅負」的普遍心態。之所以如此，這種情形應該和當前的房屋移轉稅負太高有關，因為若以贈與方式辦理房產轉移，除「不得適用自用住宅優惠稅率」，而需「多繳不少土地增值稅」外，恐怕還要「補繳不少的贈與稅負」。
根據內政部戶政司統計，國內近兩年，每年死亡人數已多於新生嬰兒數，隨著人口死亡交叉出現，外界也預估高房價區，年輕人「等房」的風氣會更加盛行，繼承移轉量恐怕還會持續增加。
再根據繼承與死亡人數的比例統計，平均每10個人死亡，大概就會出現3件的建物繼承移轉登記，隨人口老化趨勢加快，現在已經進入「生不如死」的年代。
年輕世代想靠繼承擁房可行嗎？
筆者發現，現在的80世代年輕人多半自覺買不起房，很多人想透過繼承來擁有房產，但問題是：隨著台灣人壽命愈來愈長，長輩離世後，繼承者仍以5、60歲世代的族群居多，由於早年農業社會子女生得多，導致繼承者多、意見也多，所以，目前已有愈來愈多的法院不動產拍賣原因是變價分割遺產的強制執行，因繼承人之間無法協議分割，而透過法院拍賣處理，另外也有一些是晚輩繼承後直接在市場出售後變現再分配。再加上遣留下來的房子大多屋齡很老，最終往往只能出售變現。
當前80世代年輕人，父母大多還健在，離可以繼承父母們房產的時間都還很久，但是他們父母都到了繼承上一輩遺產的時候，他們多半願意把自己可從長輩（年輕人的阿公、阿媽）處繼承來的老房子或財富，移轉給兒女或資助年輕人購屋。
在這樣的情況下，當今這些8、90世代的年輕人關於房子這件事他們怎麼想？
1、居住在都會區的原生家庭年輕人
1 ) 有父母贊助買房的「幸運族」
他們覺得繼承父母的房子，可能得等到6、70歲以後，不切實際，因此寧可請父母贊助，資助買房的部分或全部頭期款。
也有一些幸運子女，受到父母的極端疼愛，父母財力也夠（也有一些是從長輩（年輕人的阿公、阿媽）處繼承了財富），因而由父母直接全額出資代買房子。基本上，這樣的年輕人完全不需要為房子煩惱，等他們年老，甚至還有父母的房子可以繼承。
基本上，年輕人能真正靠自己能力支付全部房款的比例上真的愈來愈少。
2 ) 有些子女，確實有機會繼承長輩（多半是祖父輩、少數是父母輩）遣留下來的房子，因為繼承的房產多半很老舊，這些「棒棒族」的想法是：
a). 房子座落地 點比較好的：把老房子出租，租金用來充抵買新屋的房貸（或部分），老屋還可以伺機等待改建。
b) 把舊房子賣掉，賣掉的錢用來抵付買新屋的部分房款。或
c) 把舊房子重新拉皮、換管線，重新整修裝潢，供自住或出租。但老房子的骨質疏鬆毛病（結構強度不足）仍難以解決。
d) 繼續住在（父母或祖父母的）老房子裡：尤其是經濟能力稍差的低薪族群，他們沒辦法脫貧。
e) 藉都更改建以舊換新：這算是最幸運的族群，但隨著近期改建費用的大幅增加，「改建後分回坪數會變少」，也會使都更改建難度增加（成功率變少）。
f) 將房產賣掉：尤其是產權複雜（繼承人多）的房產繼承，賣掉老房子由繼承人依持分比例分配現金。
2、原生家庭在非都會區的年輕人
通常在非都會區的房產需求不強，甚至乏人繼承。這群人最苦命，一切都得靠自己，如果留在城市裡工作，他們就得面對高不可攀的房價，在高房價的捆綁下，財務上很難脫困。
綜上所述，筆者估計「以老屋改建解決當前房價過高的問題」最為可行，但是可以預見的是，除非政府的房產政策有所調整（如，進一步放寬容積率、獎勵上限），否則未來改建，在興 建成本不斷增加下，原地主可分回的將愈來愈少，這也是民眾在考量老屋改建時應該有的認知。
