都更問題集

  • 共同負擔是什麼？


    共同負擔就是成本的意思，其中包含下列項目：

    工程費用：包含拆除及新建工程費、建築師設計費、設施認養及裝修費、公共設施地上物拆遷補償、工程開闢費、工程管理費及其他（公寓大廈公共基金、空污費、外接水電瓦斯費用等）。
    權利變換費用：包含都市更新規劃費、估價師估價費、測量費、原有建物的補償及拆遷安置費、地籍整理費。

    貸款利息：工程費用及權利變換費用貸款利息。

    稅捐：印花稅、營業稅。

    管理費用：行政作業費用、信託費用、銷售管理、風險管理費等。

    都市計畫變更費用：因個案需求。

    容積移轉費用：因個案需求。

    共同負擔費用即為上述七大項加總之成本費用。

    新北市政府將依據相關辦法及規定召開審查會議，審議並核定更新前比例、共同負擔提列金額的合理性、更新後總價值，確保所有權人權益。
    【資料提供/新北市住宅及都市更新中心】

  • 如何推算可以蓋幾層樓？


    A.要回到每塊土地的建蔽率跟容積率，延續前頁的基地面積、建蔽率、容積率，當可容納的室內面積是3000㎡的時候， 建蔽率50%時：3000㎡ ÷ 500㎡  ≒  6樓 建蔽率25%時：3000㎡ ÷ 250㎡  ≒ 12樓 把可建的室內面積想成是水，水就是這麼多，當把水裝在瘦的杯子裡→就長得高高的，當把水裝在胖的杯子裡→就長得矮矮的
    【資料提供/新北市住宅及都市更新中心】

  • 建蔽率與容積率分別是什麼？


    每塊土地都有被規定，一層樓最大只能蓋多大（建蔽率），以及蓋多高（容積率），如果想多蓋幾層樓，就必須努力爭取容積獎勵。
    【資料提供/新北市住宅及都市更新中心】

  • 怎麼選估價師？

    依照《都市更新條例》規定，都市更新前後價值的查估應委託三家估價師進行估價，經過108年1月30日《都市更新條例》修法後，如果實施者與所有權人無法共同指定三家估價師時，則由實施者指定一家，其餘二家由實施者自主管機關建議名單中，以公開、隨機方式選任之。
    【資料提供/新北市住宅及都市更新中心】

  • 如何透過權利變換分配？

    地主、屋主、他項權利人、實施者、與實施者協議出資的人，提供土地、建物、他項權利或資金，更新完成後，於總價值內將共同負擔費用（更新成本）還給實施者後，剩下的再依照各地主更新前權值比例分回。所以每位權利人，都會有一個「更新前的價值比例」，會依這個比例去負擔共同負擔費用及更新後的房地。
    【資料提供/新北市住宅及都市更新中心】

  • 候選綠建築證書及綠建築標章有何差別？申請人係指？申請評定需要準備哪些文件？評定之適用版本認定？

    一、依據「綠建築標章申請審核認可及使用作業要點」第二點說明(摘錄如下)：
      1. 綠建築標章：指下列建築物，經內政部認可符合綠建築評估指標系統所核發之標章：
         (1) 已取得使用執照之建築物。
         (2) 直轄市、縣（市）政府認定之合法房屋。
         (3) 已完工之特種建築物或社區。
      2. 候選綠建築證書：指下列建築物，經內政部認可符合綠建築評估指標系統所核發之證書：
         (1) 取得建造執照之建築物。 
         (2) 尚在施工階段之特種建築物。
         (3) 原有合法建築物或社區。

    二、申請人依據「綠建築標章申請審核認可及使用作業要點」第二點規定(摘錄如下)：
         指建築物起造人、所有權人、使用人、管理機關、公寓大廈管理條例規定之管理委員會或管理負責人。

    三、申請評定準備文件依據「綠建築標章申請審核認可及使用作業要點」第七點規定(摘錄如下)：
         申請評定相關文件如下：
         (1) 綠建築評估資料總表。
         (2) 綠建築分級評估計分表。
         (3) 建築能效分級評估計分表。無申請建築能效等級評估者，免附。
         (4) 聯絡人資料表。
         (5) 申請人及設計人切結書。申請人為公寓大廈管理條例規定之管理委員會或管理負責人者，並應檢附住戶委託管理之相關證明文件。
         (6) 資料公開閱覽或複製之授權書。
         (7) 建造執照、使用執照、合法房屋使用證明或特種建築物許可文件。社區類無者，免附。
         (8) 建築物之概要（含各樓層平面圖、各向立面圖及剖面圖）或社區之概要（含社區現況及週邊環境概況說明）。
         (9) 各項評定指標評估說明。
         (10) 舊建築改善類應辦理變更使用執照或室內裝修等事項者，應檢附該審核許可文件。

    四、評定之適用版本依據「綠建築標章申請審核認可及使用作業要點」第八點規定(摘錄如下)：
         應依建築執照申請日或評定申請日之綠建築評估手冊辦理。但建築執照另有記載法規適用日期、環境影響評估、都市更新或都市設計審議等另有規定者，得從其規定。

    【資料提供/財團法人台灣建築中心】

  • 候選智慧建築證書及智慧建築標章有何差別？申請人係指？申請評定需要準備哪些文件？

    一、依據「智慧建築標章申請審核認可及使用作業要點」第二點說明(摘錄如下)：
      1. 智慧建築標章：指下列建築物，經內政部認可符合智慧建築評估指標系統所核發之標章： 
         (1) 已取得使用執照之建築物。
         (2) 經主管建築機關認定為合法房屋。
         (3) 已完工之特種建築物。
         (4) 經文化主管機關核准修復或再利用，並經查驗通過許可使用之古蹟、歷史建築、紀念建築、聚落建築群、史蹟或文化景觀等建築物。 
      2. 候選智慧建築證書：指下列建築物，經內政部認可符合智慧建築評估指標系統所核發之證書：
         (1) 已取得建造執照尚未完工之新建建築物。 
         (2) 施工中之特種建築物。
         (3) 經文化主管機關核准，尚未完成修復或再利用之古蹟、 歷史建築、紀念建築、聚落建築群、史蹟或文化景觀等建築物。

    二、申請人依據「智慧建築標章申請審核認可及使用作業要點」第三點規定(摘錄如下)：
      1. 候選智慧建築證書之申請人應符合下列資格之一： 
         (1) 建造執照、特種建築物許可文件上登記之起造人。 
         (2) 建築物坐落土地之管理者。 
         (3) 古蹟、歷史建築、紀念建築、聚落建築群、史蹟或文化景 觀等建築物之所有權人、使用人或管理者。
      2. 智慧建築標章之申請人應符合下列資格之一：
         (1) 建築物之管理者、管理機關（單位）首長。 
         (2) 建築物之所有權人。 
         (3) 建築物之使用人。 
         (4) 依公寓大廈管理條例規定成立之管理委員會或管理負責人。

    三、申請評定準備文件依據「智慧建築標章申請審核認可及使用作業要點」第七點規定(摘錄如下)：
         申請評定相關文件如下：
         (1) 智慧建築評定申請書及建築物資料總表。 
         (2) 智慧建築各項指標分級評估計分及檢核表。 
         (3) 申請人相關證明文件。申請建築物為公寓大廈者，應檢附區 分所有權人會議決議同意申請智慧建築評定、認可之紀錄 或公寓大廈管理負責人之同意文件。
         (4) 資料公開閱覽或複製之授權書。 
         (5) 建造執照、使用執照、合法房屋使用證明、特種建築物許 可或經文化主管機關核准修復、再利用、查驗通過許可使 用之證明文件。 
         (6) 建築物概要（含基地位置圖、建築物各層平面、各向立面、 剖面圖、公寓大廈共用、專有部分、約定專用、約定共用 部分圖說、智慧化建築設備圖說及計算書，以及其他評估 手冊規定必要文件）。 
         (7) 申請各項指標評估基準自主檢討說明。 
         (8) 智慧化設施設備設置於公寓大廈專有部分或約定專用部分 時，應檢附住戶現場勘查同意書。
         (9) 相關切結書。 
         (10) 其他相關之補充資料。

    【資料提供/財團法人台灣建築中心】

  • 住宅性能評估對象?申請住宅性能資格？住宅性能評估無障礙環境設計之容積獎勵額度

    1. 住宅性能評估對象以新建住宅、既有住宅為適用對象，包括獨棟、雙併及各式集合住宅等。

    2. 申請住宅性能資格：
      (1) 新建住宅：指具有新建建造執照，並於領得使用執照六個月內之合法住宅。
      (2) 既有住宅：指新建住宅以外之其他合法住宅。
      (3) 住宅性能評估制度為鼓勵性法令，不論是新建住宅之起造人；既有住宅之所有權人或公寓大廈管理委員會，均可檢具相關文件、圖說資料向經指定之評估機構提出評估申請。

    3. 住宅性能評估無障礙環境設計之容積獎勵額度，依據內政部營建署都市危險及老舊建築物加速重建條例：
      第九條 建築物無障礙環境設計之容積獎勵額度，規定如下：
      一、取得無障礙住宅建築標章：基準容積百分之五。
      二、依住宅性能評估實施辦法辦理新建住宅性能評估之無障礙環境者：
         (一)第一級：基準容積百分之四。
         (二)第二級：基準容積百分之三。
      前項各款容積獎勵額度不得同時申請。
     
    【資料提供/財團法人台灣建築中心】

  • 耐震標章申請資格?注意事項?取得耐震標章之容積獎勵額度?

    1. 申請人原則上應為起造人，或由監造、專案管理單位及土地所有權人『代辦』之。

    2. 耐震標章以公平且客觀之第三者(Third Party)的立場針對設計與施工品質進行一系列的察證，旨在協助業主建造品質優良的建築物，由於並非建築相關法令強制性的要求，而是在現有法令及體制外增加之補強措施，故耐震標章之察證意見屬於良性建議性質不涉及法定簽證責任歸屬。耐震標章所要求之特別監督團隊，應由起造人(或起造人代表）另行編列特別監督費用且單獨簽訂特別監督契約書，並於耐震標章施工書類審查時完整(實質工作範疇部分)檢附於特別監督計畫書內，詳請參閱『耐震標章特別監督制度說明』。

    3. 依都市更新建築容積獎勵辦法， 第 13 條採建築物耐震設計者，依下列規定給予獎勵容積：取得耐震設計標章：基準容積百分之十。

    【資料提供/財團法人台灣建築中心】

  • 自主更新補助經費如何申請？

    本部依據中央都市更新基金補助辦理自行實施更新作業須知規定，提供民眾辦理都市更新有關經費補助。其中，以重建方式實施者，得申請擬訂都市更新事業計畫及權利變換計畫經費補助；以整建維護方式實施者，得申請擬訂都市更新事業計畫有關經費及其實施工程經費補助。
    民眾如有申請需求，可檢具相關申請文件，於直轄市、縣（市）主管機關公告受理期限內提出申請。相關補助規定及書表請至都市更新入口網／自主更新補助專區

    https://twur.cpami.gov.tw/zh/theme/subsidy/fixed/1 下載。

    【資料提供/內政部營建署】
     

  • 更新期間我可以申請市府的公宅嗎?

    目前僅有市府實施之公辦都更案可以申請中繼住宅，其他類型的都市更新還是以租金補貼的方式為主。【資料提供/財團法人臺北市都市更新推動中心】

     

  • 我家有在更新地區(單元)裡面嗎?有什麼分別?

    要查詢自家是否位於更新地區內，可上【臺北市都市開發審議地圖】左側選項→【都市更新審議範圍圖】圖層開啟，即可看到臺北市劃定的公劃地區。
    更新地區係政府經調查建築物、實質環境之公共安全、公共交通、公共衛生、都市機能、社會治安及保存維護需求等劃設，其範圍可能包括數個街廓。
    更新單元則是實施都市更新事業計畫之最小基地規模，由實施者依據市政府所訂更新基地規模及自行劃定更新單元評定基準等規定劃定。
    因此，一個更新地區範圍應至少包括一個以上更新單元。
    【資料提供/財團法人臺北市都市更新推動中心】

  • 社區想自組更新會辦理自力更新，應該從何著手？政府有沒有輔導機制或補助？

    想要成立更新會，主要可分為兩個階段：第一階段為申請籌組，第二階段為申請立案。
    申請籌組的階段：需由範圍內7人以上所有權人或超過半數的所有權人發起，並檢具相關資料，向新北市政府都市更新處申請籌組。

    申請立案階段：經政府核准籌組後，發起人應於6個月內召開成立會員大會，大會召開後30天內，需再檢附更新會申請立案的相關文件，向新北市政府都市更新處申請核准立案，符合規定後就會核發立案證書。
    新北市政府為鼓勵自力都更，訂有社區輔導機制，只要民眾15人以上連署，即可免費向新北市政府都市更新處申請辦理都市更新法令宣導說明會，都市更新處將配合民眾時間、地點，派專家至社區，利用平日晚間大約2小時，向民眾說明都市更新的重點觀念與規定。

    針對曾辦理都市更新法令宣導說明會之社區，若該社區具有都市新高度共識，經評估後，將由專業團隊輔導進行都市更新先期規劃及更新會設立等工作，協助社區自力更新。

    此外，在經費補助的部分，新北市政府訂有「新北市政府協助民間推動都市更新補助要點」，最高總補助金額為630萬元，各階段補助包括初期作業費用，最高可申請20萬元補助；更新會核准設立後，最高可申請110萬元補助（若未擬訂都市更新事業概要，最高可申請80萬元補助）；更新會擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫，經核定發布實施，最高各可申請250萬元補助，歡迎有意願進行自力都更的社區踴躍申請。 
    【資料提供/新北市政府都市更新處】
     

  • 我家想都更，但自身或鄰居對都市更新概念不了解，該怎麼辦？

    為使市民對於都市更新法令更加瞭解，維護市民參與更新權益與提升更新意願，經15人以上連署本處即委請民間專業團體代表出席說明及辦理15人連署法令說明會，配合民眾時間，至鄰里鄰近學校、活動中心或里辦公處等公開場合，說明都市更新法令。申請表格可至本網站之下載專區中下載「民眾申請辦理都市更新說明會申請表格」。
    【資料提供/臺北都市更新處】

  • 圖解秒懂《危老條例》　我的房子 符合危老重建申請資格？

    危老重建討論熱度升高，許多人開始關心自家房子是否可以危老重建？透過簡單圖解以逐步說明，相信很快可以掌握自家是否符合《危老條例》的條件以及如何申請，如需要更進一步了解，可以前往住家附近危老工作站或新北市都市更新推動辦公室，都有駐站服務人員提供諮詢及協助。