胡偉良
品嘉關係企業創辦人（Since 1987）。
畢業於台大土木系，並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
胡偉良︱大都更時代的新情勢！建商與地主關係生變 待價而估當心反被淘汰
現在都更市場不僅是地主在選建商，建商也同樣的在選擇地主。(資料照)
地震頻率愈來愈高，地震風險正在增加，營建成本也在增加，現在不僅是地主在選建商，建商也同樣的在選擇地主，因此，在遇到優質的好建商時，老屋屋主地主有必要化被動為主動，積極的去回應和配合，因為優質建商選擇也多，在資源有限的情況下，地主反而成了被「反淘汰」的對象。
和建商洽談合作改建的時機稍縱即逝，錯過了就只有空留遺憾，現實上，現在住戶等不到建商的案例已經愈來愈多，在營建原物料成本日益增加、營建人力（包括工務、施工勞工）日漸短缺的情況下，兩方之間的供需關係已經逆轉。抱持著「再等等，或多找幾家條件會更好」的心態，已經不再是正確的抉擇，因為優質的廠商可能因此而放棄這個案子，結果只能找來不重質的二線廠商。而做為不同意戶，日後條件也只會愈來愈差，使自家的改建案陷入死胡同，乏人問津。
因此，對住戶來講，「只要條件可以，趕緊都更」才會是當下參與都更的最好策略。
房價 vs營建成本 vs住戶分回
在地震威脅下，政府頻頻釋出容積獎勵措施，民眾都更改建的意願也大增，因此，對建商而言，「市場變大了」，但另一方面，營建成本居高不下，加上碳費即將課徵，成本持續墊高，也增加了建商在從事都更案件時的變動風險。例如，以一個64分（地主分60%、建商40% ）的都更改建案為例，18樓高強度鋼筋混凝土（RC）構造營建成本大約在35萬/坪，若因成本單坪上漲5萬時，房價等於單坪增加12.5萬（5*（1+1.5），也就是說房價必須調漲12.5萬。而地主分回比例愈高時，因成本增加需要調漲的幅度會愈大。
再以地主分回60%為例，營建成本35萬/坪，則建商的房價成本為：87.5 (35/0.4) 萬/坪，加計建商的管銷費用、稅費、利潤，共30%，則房價為：113.75萬/坪（87.5*1.3)。亦即，要達到64分的區域房價必須達到113.75萬/坪。
若採用比35 萬/坪更高的構造型式興建，像RC 變更成SC，或樓層數從15層變高成20層時，營建成本會變得更高，在房價不變的情況下，會導致地主分回變少。
不要再糾結於分回 要把吹眼光放在價值
在都市更改建遍地開花的時代，除了把握機會積極參與外，更要建立健全心態，不要一味的只知追求自己的利益，只要自己好，而忽視別人的成本和風險，否則必定會成為無人聞問的「重建孤兒」。
而且從各程因素來判斷，日後都更改建後的分回條件可能愈來愈差，而不是變好。
民眾糾結於都更後的分回坪數，甚至違章建築也想分回，不思考老房子的安全問題，等同拒絕入住好房子，而一旦錯失機會，等到年紀再長，膝蓋已經無法負荷上下樓梯的壓力時，那時已將後悔莫及。
高房價時代的建築新主張
房價高漲的趨勢看來很難逆轉，高房價使得換房變成愈來愈困難，再加上節能減碳的需求，房屋的耐久性變得愈來愈重要，高強度、高規格的房屋構造需求也因應而生，房子的建造不再侷限於40、50年的使用壽命，百年建築會逐漸變成民眾追求的一種建築新型態，高強度鋼筋混凝土（New RC）、鋼骨混凝土（SC）、比法規要求更高的耐震設計、更高品質的建材、綠建築、智慧建築、無障礙設施的「適老宅」將逐漸成為日後建築的新標準、新典範。
(本文節錄及取材自今周刊出版的《都更勝經》)
