胡偉良
品嘉關係企業創辦人（Since 1987）。
畢業於台大土木系，並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
危老改建將造成房價居高不下？
從前兩年開始，危老改建蔚為風潮，熱門程度甚至超過了當年的都更熱潮，但當大家殷殷期盼、熱烈討論時，往往也是回歸平淡之時。因為民眾太熱切的投入，使得原本的「沒有問題」變成問題重重，簡單的事情變得複雜化。
參與危老改建的住戶，在心態上一方面怕建商賺太多，又怕分的比別人少，總想成為最後一個簽約的人。他們認為，最後簽約的人，除了可以清楚了解其他住戶的條件之外，更可以乘機多拗一點，而且有這種心態的人還不少，結果一個改建案推動下來，總是有一堆住戶，口口聲聲「我沒有問題，我同意改建，但請先和其他住戶談妥。」
結果呢？少有人願意做第一批的義勇軍，大家都準備當最後一戶的簽約戶，因為那時他可以簽到最好的條件。這樣的貪婪使得本來簡單的事情變得複雜，而危老改建更成為各方利益角逐的戰場。
嗡嗡/攝分回比例高低 取決於兩關鍵
大台北地區可以蓋房子的空地已經很少了，未來新房的來源，尤其是老區域裡（較早發展的區域，像大同、萬華），絶大多數都將來自危老改建，而危老改建的推動現在是如火如荼，幾乎每個有希望改建的基地，都會出現幾組競爭者向老屋屋主爭取合作，而競爭者之間，為了獲取出線的機會，都會提出最好的分回條件，也就是讓老屋的屋主分回更多。
而在改建中，原地主的分回比例取決於兩件事：一是改建的營造成本；另一則為改建後的房價。建材等級愈高，營造成本愈高，原住戶分回愈少；另一方面，改建後的房價愈高，攤平營造成本的銷售坪數愈少，住戶可以分回愈多。
為了爭取出線取得合建的機會，這些競爭者自然地就會以較高的未來房價來爭取原住戶的認同，也因此，使得未來完工的新宅，在設定繼續走髙的房價下，讓原本藉老屋改建來降低房價的構想於焉被束之高閣。
因此，依此情況發展，危老改建不僅無助於房價的降低，反而就像從前的都更一様，成了房價下修的絆腳石，改建後的房價反而引領了房價的上升。
重建後一定翻漲？ 預期不代表保證
對這樣的現象，筆者一直深不以為然，當大家都考量自身利益而抱持著推高自己房價的心念時，改建後的房價也將因此「居高不下」，尤其那些以代理實施者角色參與合建的整合者，基本上對改建戶收取代辦費用，但卻不對未來的房價承擔保證責任。若屆時房價不保，恐怕將引發不少的改建糾紛，甚至造成不少原屋主因改建後的房子無法賣出，而陷入負債的困境。
對此情況，筆者一再提出預警，希望政府當局應該預做防範，提醒民眾注意自己在改建完成後，因應房價波動的風險承擔能力，否則屆時措手不及，造成此類的糾紛的層出不窮。
去年下半年開始，營造成本大幅飆漲，很多想從改建中撈好處的非專業者，投機不成反而踢到了鐵板，上焉者白做工，賠錢了事，最後可能被逼得偷工減料以求完工，下焉者，合約中輟停擺，大家空歡喜一場，最慘的恐怕是舊房子拆了，卻無法續建的爛尾樓，那可是「叫天天不應」的悲慘下場。
胡偉良Profile
畢業於台大土木系，並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。
品嘉關係企業創辦人（Since 1987），目前從事房地產生態系的建構。
