胡偉良
品嘉關係企業創辦人（Since 1987）。
畢業於台大土木系，並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
胡偉良︱政策打炒房變打房？高房價問題如何從根源解決
政策打炒房讓房市局勢大變，外界也認為阻礙都更危老推動。(資料照)
2024年9月，央行在見到房價不斷飆升下，下了重手，祭出了堪稱史上最嚴苛的金融管制措施，瞬間房市局勢大變，除了交易量大跌外，房市也產生了變化。民眾對房市的預期轉向悲觀，買氣急凍，市場買家僅剩首購族，建商及民眾貸款不易，導致建商建屋態度轉為觀望及保守，新屋市場急凍，未來新房供應量將大了幅縮減。
不少專家憂慮，若這樣的狀況持續下去，可能引發結果如下：
1.在政府強力抑制市場需求下，雖然壓抑了房價，但並没有改變民衆對「合規」房子的潛在需求，一旦日後金融管制解除，仍有可能引發房價的強力反彈。
2.阻礙都更危老的發展，使得原已緩不濟急的老屋改建更加雪上加霜，改建進度更為落後，此將不利於我國的城市再生，甚至使我國變成都市建設上的「落後國家」。
3.產業生態改變，甚至整體經濟因此一蹶不振。此有1990年代的日本、前幾年中國的房地產市場，在政府「暴力」打房後的慘烈狀況可資參考。
這一波房價飆漲的成因
政府出重手打房，無非是這幾年來房價飆漲失速，然而進一步分析背後原因，總歸以下幾點：
1)人口結構改變，單身人數大量增加、家戶人口數減少：造成1、2房的小戶型房屋需求增加，這和以往房屋市場的3、4房房型結構不同，衍生小戶型的房屋需求大量增加。
2)供應與需求變化：2020年房市復甦，房市週期由衰退進入復甦，造成房市供給呈現緊張、不足。
3)新青安政策刺激買房投機熱潮：新青安政策的購屋優惠引發及創造了海量的額外需求，包括：原本買不起的、投機、投資的假性需求。
4)台積電的設廠效應，帶動台積宅的投資（機）熱潮。
5)大樓需求崛起，網購、外送、拉圾處理造成民眾的房屋需求轉向大樓產品。
以上來自需求面的變化，又碰上2020年疫情爆發，在貨幣寬鬆、利率走低，加上疫情造成的原物料上漲、缺工、缺料，使得營建成本大漲，在以上各種因素滙集下，很自然的房價出現飆漲，2023、2024年房價上漲就成了意料中之事。
總之，供應不足、需求增加、營造成本上漲，是這一波房價上漲的基本原因，部分民眾的炒作只是順應情勢，使得這種不均衡加快、加大，但不是房價上漲的主要原因。也因為房價不斷飆高，引發政府的嚴厲打房，但這樣的做法並不是根本之道，沒有從源頭去解決問題。
解決高房價的正本清源之道
要抑制房價的最有效方法，當推增加供給及減少需求，而都更改建正是達到此一目的的最佳方法。因為透過老屋改建的容積獎勵可以增加房屋的供應數量；另一方面，老屋的屋主可以在改建後分回符合需求的房子，而不需再去另行購房，因此堪稱一舉兩得。2023年以來台北市的房價上漲比例在全台最為和緩也反應了此一事實。
然而，近期老屋改建市場也因國際情勢而有所變化。像是缺工缺料難緩解，提升營建成本，再加上今年的碳費徵收、電價上升，將促使改建成本不斷增加。現今全球政經局勢，包括烏俄戰爭停火後，烏克蘭的重建需求激增，將使營建原物料日益短缺，引發價格上漲。另一個不確定因素，就是川普的關稅新政可能引發全球通貨膨脹及利率調升。
以上因素將導致老屋的改建成本持續上漲，不利於房價的抑制。足見政府當前強力壓制房價措施的難以持續，和對市場可能造成的扭曲。
追根究底，合理的房地產市場，筆者認為，應該讓市場機制調節房價，避免過度干預；促進房價溫和成長，同步於經濟增長，避免房價暴漲暴跌。
而要有效抑制房價，或許有心的業者可以助上一臂之力，藉助下列措施來協助政府降低房價，包括：1)降低建商獲利率，讓利給民眾。2)透過標準化來降低成本。3) 透過規模化，增加改建效率，降低營建成本。4)去中間化，削減交易成本。
