胡偉良
品嘉關係企業創辦人（Since 1987）。
畢業於台大土木系，並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
買公寓等都更是不切實際的幻想，除非你能說服原居住的年長住戶
最近不少人問我公寓能不能買？買不起新房，但家裡有老舊公寓，過去雖有人來談過都更，但最後卻總是無疾而終，到底問題出在那裡？
我給他們的建議都是：從大數據來看，公寓的成交價都是逐年遞減的，縱然危老、都更改建的風潮愈來愈熱，但趨勢依舊一樣，這也說明了老屋一定存在著一些問題。
為什麼不該買老舊公寓，我認為可以從幾個方面來討論：
1，就結構安全性來看
就結構安全性來看，老舊公寓當年設計施工上都沒有考慮地震力，碰到小地震可能還好，碰到大一點（5、6級以上）的地震絶對會不堪一擊，而且這些老舊公寓使用到現在都已經有一些年歳了，其結構性能日漸退化、老化，在地震下更是險象環生、危機重重；當然隔音不佳、採光不好、動線不佳、壁癌等更是常見的毛病。
也看過有人對此不以為然，提出：幾次地震中倒塌造成災禍人亡的都是大樓，以此辯駁：其實這樣的說法是有問題的，首先，有大樓倒塌造成人員死傷並不代表大樓的安全性比較差，因為倒塌的大樓比幾乎都是1999年921地震以前蓋的， 921之前，依據舊法規設計施工的大樓，確實有安全疑慮，若再加偷工減料，不當使用，其危險性確實是大於一般公寓的，也因為它的量體太大，出狀況時, 災情當然也就嚴重；舉個比較極端的例子，大象一腳可以輕易踩死腳下的蟑螂，但是只有一隻蟑螂疊在另一隻蟑螂的身上，卻可以分毫無傷，這就是量體上的差異，公寓的量體是遠小於大樓的。而921 之後，依據新法規設計施工的大樓都已經沒有之前法規上的那些疏漏，所以，在921之後的幾次震災中，基本上都沒有重大災情傳，也就是，除非嚴重的偷工減料，否則，依法規設計施工的大樓是遠比老舊公寓安全的。
2，改建的可能性
就改建的可能性來看，以4層公寓為例，其現存容積率大多在240～400%之間，若加上違建，其現存容積率更高。改建之後，需依新的法規容積率（台北市225％；新北市及其他縣市200～300％）辦理改建，縱然加上40%的上限容積獎勵，也很難達到室內一坪換一坪，所以縱使改建後房產價值大增，但總是有住戶會居泥於室內坪數不如原來，而不願意改建，所以4、5層公寓改建的難度很高。
3，遊說長輩參與改建
擁有老屋的大多數是上了年紀的人，一般而言，他們已經習慣老屋的居住環境，因此往往改建的動力不大，一碰到阻力也容易退縮，因此，這時年輕一代的有必要加以遊說，這是為了長輩，也是為了他們自己，畢竟，日後改建一定會愈來愈困難，因為改建的獎勵措施會逐年縮減，而勞動人力短缺也會造成改建的營建成本日漸增加，這是很不利於原地主在改建後的分回（坪數）的。
我給他們的建議都是：從大數據來看，公寓的成交價都是逐年遞減的，縱然危老、都更改建的風潮愈來愈熱，但趨勢依舊一樣，這也說明了老屋一定存在著一些問題。
為什麼不該買老舊公寓，我認為可以從幾個方面來討論：
1，就結構安全性來看
就結構安全性來看，老舊公寓當年設計施工上都沒有考慮地震力，碰到小地震可能還好，碰到大一點（5、6級以上）的地震絶對會不堪一擊，而且這些老舊公寓使用到現在都已經有一些年歳了，其結構性能日漸退化、老化，在地震下更是險象環生、危機重重；當然隔音不佳、採光不好、動線不佳、壁癌等更是常見的毛病。
也看過有人對此不以為然，提出：幾次地震中倒塌造成災禍人亡的都是大樓，以此辯駁：其實這樣的說法是有問題的，首先，有大樓倒塌造成人員死傷並不代表大樓的安全性比較差，因為倒塌的大樓比幾乎都是1999年921地震以前蓋的， 921之前，依據舊法規設計施工的大樓，確實有安全疑慮，若再加偷工減料，不當使用，其危險性確實是大於一般公寓的，也因為它的量體太大，出狀況時, 災情當然也就嚴重；舉個比較極端的例子，大象一腳可以輕易踩死腳下的蟑螂，但是只有一隻蟑螂疊在另一隻蟑螂的身上，卻可以分毫無傷，這就是量體上的差異，公寓的量體是遠小於大樓的。而921 之後，依據新法規設計施工的大樓都已經沒有之前法規上的那些疏漏，所以，在921之後的幾次震災中，基本上都沒有重大災情傳，也就是，除非嚴重的偷工減料，否則，依法規設計施工的大樓是遠比老舊公寓安全的。
2，改建的可能性
就改建的可能性來看，以4層公寓為例，其現存容積率大多在240～400%之間，若加上違建，其現存容積率更高。改建之後，需依新的法規容積率（台北市225％；新北市及其他縣市200～300％）辦理改建，縱然加上40%的上限容積獎勵，也很難達到室內一坪換一坪，所以縱使改建後房產價值大增，但總是有住戶會居泥於室內坪數不如原來，而不願意改建，所以4、5層公寓改建的難度很高。
3，遊說長輩參與改建
擁有老屋的大多數是上了年紀的人，一般而言，他們已經習慣老屋的居住環境，因此往往改建的動力不大，一碰到阻力也容易退縮，因此，這時年輕一代的有必要加以遊說，這是為了長輩，也是為了他們自己，畢竟，日後改建一定會愈來愈困難，因為改建的獎勵措施會逐年縮減，而勞動人力短缺也會造成改建的營建成本日漸增加，這是很不利於原地主在改建後的分回（坪數）的。
胡偉良Profile
畢業於台大土木系，並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。
品嘉關係企業創辦人（Since 1987），目前從事房地產生態系的建構。
