張慈佳
台南市、高雄市、屏東縣、嘉義市、嘉義縣與雲林縣等政府「自主都更輔導團」與「危老重建輔導團」專案計畫主持人。
擅長都市更新與危老重建、土地經濟分析、高齡住宅規劃；目前為長榮大學土地管理與開發學系副教授，並兼任土地與環境發展研究中心主任。
老舊連棟透天更新的一條捷徑
政府推動都市更新政策多年，但根據住展雜誌統計，2022年截至8月20日，透過都市更新或是危老重建程序重建的住宅，約73%集中於北台灣，其他地區總和僅占約27%；可見得老屋重建的利益與成效，因為地區房價高低而產生南北差異。房價相對較低的區域，往往因為重建的CP值過低而推動不易。
位於台南市安平區市政特區的平通路案例。只是，俗稱「拉皮」的整建維護型都市更新，目前的案例大多集中於大樓型社區；而位於舊市區精華地段的街屋型連棟透天住宅卻難以成案，主因是連棟透天住宅成立更新會的難度太高。因此，若能解決這個問題，將能大幅提高透天住宅拉皮的機會，除了可解決老舊建物立面斑駁、漏水等問題之外，老舊地區也將因為減少公共危險、改善市容與居住品質，而顯著增進公眾利益與提高住宅價值。
委託實施 克服成立更新會難題
事實上，解決透天住宅更新會成立困難最簡單的方式，就是利用《都市更新條例》第22條之規定，由屋主委任具有都市更新專門知識與經驗之機構，代為統籌辦理都市更新業務的「委託實施」制度。也就是藉由實施者的專案管理能力，從初期協助整合、代理申請自主更新規劃設計補助，以及執行階段委託建築師規劃設計、爭取自主更新工程補助、都市更新事業計畫執行、發包營造廠到最後完成都市更新事業，一條龍包辦所有事項。
因此，透過委託實施制度來進行連棟透天住宅的整建維護程序，可以即刻解決民眾無法成立更新會或管委會的困境，協助爭取補助費用；也能以第三方角色協助民眾與建築師、營造廠商等專業團隊溝通，減輕民眾溝通困擾；同時，也可透過信託專戶操作，確保民眾、委託實施公司、建築師、營造廠商資金流向，建立信任機制。
精華地段 老屋整維CP值高
只是，由於整建維護型都更不涉及產權變動，也無法增加容積，因此更新後沒有房地折價抵付給予實施者，僅能收取顧問管理費，故目前市場上少有業者願意擔任。然而，由於連棟透天老屋多位於都市的精華地段，因此，若比對工程經費以及拉皮完成後所產生的經濟效益與公共利益，整建維護型都更的CP值其實相當高!
目前坊間協助社區進行整建維護者，多以NPO組織為主，如長榮大學土地與環境發展研究中心，近年來協助多個南部縣市政府推動自主都更，已完成39個案例。除了NPO或NGO組織之外，未來也期待能有業者以「社會企業」的角度切入，共同協助這些位於都市精華地段的老舊透天進行整建維護，將可為這些價值不斐的老屋開闢出一條更新捷徑!
張慈佳Profile
擔任台南市、高雄市、屏東縣、嘉義市、嘉義縣與雲林縣等政府「自主都更輔導團」與「危老重建輔導團」專案計畫主持人。
擅長都市更新與危老重建、土地經濟分析、高齡住宅規劃；目前為長榮大學土地管理與開發學系副教授，並兼任土地與環境發展研究中心主任。
