胡偉良
品嘉關係企業創辦人（Since 1987）。
畢業於台大土木系，並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
未來的房地產走向？老屋改建真的要愈早、愈快愈好
由於台灣相關數據的缺欠，所以很難量化未來房地產市場的需求，唯一可以確定的是，未來的房地產需求數量，大致上會下降，只是速度快慢的問題。
房地產需求已經進入下降週期？
舉個例子，我國25-44歲人口數量，在2015年就達到了頂峰，其人數下降也使得房地產和汽車需求進入了下降週期。汽車銷量近兩年的降幅已經有跡可循，只是房市走弱的趨勢還沒有完全展現出來。
根據預測，台灣是全球生育率最低國家，政府再沒因應對策，新生嬰兒來不及遞補人口凋零速度，預估2060年、台灣65歲以上高齡人口占比，將超過4成，台灣將成世界第2老國家，僅次於卡達，少子化、老齡化趨勢下，勞動人口(15歲至64歲)將快速減少，預估在2060年後的勞動人口，將名列全世界最低之列；以國發會資料推估，台灣勞動人口於2060年減少至811.4萬人，與現在相比降幅達47％，幾乎是腰斬。
消失的勞動力人口，意味著長期的購房需求也會消失，畢竟，只有年輕人的結婚房、中小學生的學區房、中年人的改善房，才是拉動房市增長的核心動力。
因此，若不考慮宅老屋因無老化而不宜居的情況，房地產需求確實是已經進入下降週期，這也是很多人抱持的觀點，但是在考量了老屋的宜居性之後，我們可能就會得到完全不同的結論，那就是台灣在房屋數量上是足夠的，不足的是宜居、安全、舒適的房子。
年輕人不買房會使得台灣的房子愈來愈老
現在90年代的年輕人，很多都是抱著不買房的想法，一來房價太高，他們買不起，二來，他們覺得可以繼承父母、長輩的房子，因此，買房的意願普遍都很低。想像一下，等到他們年齡到了3、40歲的買房主力年齡，而他們又不買房時，怎麼辦？那時候，新房市場萎縮，房地產市場將只剩中古屋？
一、二十年後，房屋真的有可能過剩，因為年輕民眾都不買房，自然沒人要蓋新房，屆時市場之將只剩下「老舊房子的存量市場」，一些沒有改建的老舊房屋，除非座落地點很好，否則未來真的會淪為沒人要的廢棄房宅，更嚴重的是如果發生規模比較大的地震，這些老舊又不安全的房屋將成群倒塌，後果令人不堪設想。
除了地震，火災也逐漸成這些老屋的一大殺手，愈來愈多因電線不勝負荷，導致火災奪人生命財富的事件更將層出不窮，最可怕的是，這些老屋的主人對身處的商風險竟是完全沒有風險意識。
房市將分化，偏郊老宅將成棄屋
未來房價的分化將會成為常態，老房子愈來愈多，愈老愈來愈沒人要，尤其在一些人口淨流出的區域，像日本一樣愈來愈多廢棄住宅也會漸成台灣普遍的現象。
未來的房地產市場，既要看購房需求的減少與否，又要看城市變遷、人口流動，以及房地產金融模式的變化，有一點可以肯定的是：無論怎麼變，房子要再想像以前那樣搶手，已經不現實了。
台灣會淪為老屋充斥的落後地區？
往前看，除非老屋改建蓬勃發展，否則已經沒有那麼多土地供房地產開發，未來新建房屋面積增速都會下降。到時舉目望去，都是一些老舊破屋，那會是怎樣的一幅情景？台灣淪為世界的落後地區？
因此老屋改建真的要愈早愈好，愈快愈好，愈晚改建，因營造施 工人力愈來愈短缺，改建的營造成本會愈來愈高，而房價未必會漲，導致換回條件只會愈來愈差，而不是變好，有老屋的民眾真的要想清楚。（本文摘錄自凱昕出版社預定2023年2月出版《房產必勝勝經》
房地產需求已經進入下降週期？
舉個例子，我國25-44歲人口數量，在2015年就達到了頂峰，其人數下降也使得房地產和汽車需求進入了下降週期。汽車銷量近兩年的降幅已經有跡可循，只是房市走弱的趨勢還沒有完全展現出來。
根據預測，台灣是全球生育率最低國家，政府再沒因應對策，新生嬰兒來不及遞補人口凋零速度，預估2060年、台灣65歲以上高齡人口占比，將超過4成，台灣將成世界第2老國家，僅次於卡達，少子化、老齡化趨勢下，勞動人口(15歲至64歲)將快速減少，預估在2060年後的勞動人口，將名列全世界最低之列；以國發會資料推估，台灣勞動人口於2060年減少至811.4萬人，與現在相比降幅達47％，幾乎是腰斬。
因此，若不考慮宅老屋因無老化而不宜居的情況，房地產需求確實是已經進入下降週期，這也是很多人抱持的觀點，但是在考量了老屋的宜居性之後，我們可能就會得到完全不同的結論，那就是台灣在房屋數量上是足夠的，不足的是宜居、安全、舒適的房子。
年輕人不買房會使得台灣的房子愈來愈老
現在90年代的年輕人，很多都是抱著不買房的想法，一來房價太高，他們買不起，二來，他們覺得可以繼承父母、長輩的房子，因此，買房的意願普遍都很低。想像一下，等到他們年齡到了3、40歲的買房主力年齡，而他們又不買房時，怎麼辦？那時候，新房市場萎縮，房地產市場將只剩中古屋？
一、二十年後，房屋真的有可能過剩，因為年輕民眾都不買房，自然沒人要蓋新房，屆時市場之將只剩下「老舊房子的存量市場」，一些沒有改建的老舊房屋，除非座落地點很好，否則未來真的會淪為沒人要的廢棄房宅，更嚴重的是如果發生規模比較大的地震，這些老舊又不安全的房屋將成群倒塌，後果令人不堪設想。
除了地震，火災也逐漸成這些老屋的一大殺手，愈來愈多因電線不勝負荷，導致火災奪人生命財富的事件更將層出不窮，最可怕的是，這些老屋的主人對身處的商風險竟是完全沒有風險意識。
房市將分化，偏郊老宅將成棄屋
未來房價的分化將會成為常態，老房子愈來愈多，愈老愈來愈沒人要，尤其在一些人口淨流出的區域，像日本一樣愈來愈多廢棄住宅也會漸成台灣普遍的現象。
未來的房地產市場，既要看購房需求的減少與否，又要看城市變遷、人口流動，以及房地產金融模式的變化，有一點可以肯定的是：無論怎麼變，房子要再想像以前那樣搶手，已經不現實了。
台灣會淪為老屋充斥的落後地區？
往前看，除非老屋改建蓬勃發展，否則已經沒有那麼多土地供房地產開發，未來新建房屋面積增速都會下降。到時舉目望去，都是一些老舊破屋，那會是怎樣的一幅情景？台灣淪為世界的落後地區？
因此老屋改建真的要愈早愈好，愈快愈好，愈晚改建，因營造施 工人力愈來愈短缺，改建的營造成本會愈來愈高，而房價未必會漲，導致換回條件只會愈來愈差，而不是變好，有老屋的民眾真的要想清楚。（本文摘錄自凱昕出版社預定2023年2月出版《房產必勝勝經》
胡偉良Profile
畢業於台大土木系，並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。
品嘉關係企業創辦人（Since 1987），目前從事房地產生態系的建構。
