胡偉良
品嘉關係企業創辦人（Since 1987）。
畢業於台大土木系，並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
人口負成長房屋需求就少 房價為何沒有跟著跌？
很多民眾一直誤以為台灣在步入人口負成長後，房價就會下跌，但是他們卻沒有想到其實台灣現成房子老化的程度更快，亦即「人口減少，房屋需求量會變少。」確實沒錯，但隨著房子愈來愈老舊，將愈來愈不堪居住，這種「可居住」房子變少的速度其實比人口減少來的更快，但大多數人卻都忽略了這一點。
（圖／財訊雙週刊攝影組）依國發會的研究報告估算，150年台灣人口數將降為17.1~19.5百萬人，約為105年的72.5%~82.8%。但人口數的減少要到民國125年起才會出現較顯著的遞減現象，但縱使採用低推估的72.5％計算，每年的平均人口減少數也只有不到0.7％，10年6.9％，充其量最大也只是每十年減少（~160萬人）的規模，亦即縱然在人口遞減最嚴重的時期，每十年減少約64萬戶（每戶以2.5人計）的住宅需求。若以雙北為例，平均每年則減少4.5萬人（1.8萬戶）。
少子化造成人口遞減 但家戶數變多
以前買房的人買房是爲了滿足全家的住房需求，而全家包括了：父親、母親、和小孩，而隨著家庭結構的改變，如今單人家庭愈來愈多，單人家庭、小家庭變多，使得我們的人口數雖然變少，但家戶數卻增加。
依據戶籍登記資料，99年底台灣家戶數達793萬7024戶，到108年底，遞增至883萬2745戶，10年來增近90萬戶，增幅達11.29%，這個戶數增加的比例即已明顯大過人口負成長的最大減量比例（6.9％）。到110年1月底止，戶數則再增為8,938,484戶，戶數的增加趨勢迄今未減；另一方面，戶量（每戶平均人口數）則逐年降低，由99年底2.92人，降至108年底2.67人，10年計減0.25人；到110年，戶量更降到2.63人。
再從房屋老化來看，近期內政部公布最新數據顯示，109年6月底，我國房屋稅籍住宅類數量為881萬119宅，住宅屋齡中位數為29.8年， 50年以上的建物比率，台北市達10.4%（93890戶），為六都最高，新北市則達4.7%（共76758戶）。再根據我國房屋的耐震相關規範檢視，1999年921 之前興建的房子都有耐震不足的疑慮，而1999年以前興建的房子就占了我國現存房屋量的76%以上，假設當中30% 的房子（最樂觀的估算)可以符合耐震的規定，那麼整體而言，就有53%（76%*70%）的房子是需要汰換的，如果以20年做為汰舊新的期限，那麼每年就需要有23萬戶的新宅。。
再從耐用年的觀點來看，把房屋堪用的屋齡標準拉低到50年以上，全國房屋數為8,810,119戶，其中屋齡標準在50年以上的房子占比9.63％；戶數為846,144。以10年內需更換來計算，那麼當前全台有每年會有8.5萬棟要汰舊換新，幾年後屋齡逾50年以上的占比會更明顯，占比高達28.89%（共1,699,450戶），每年汰舊換新的數量達16萬戶。
這些50年以上的老房子姑且不論其耐震、抗震力不佳，也因為房屋老舊，其實大多有漏水、滲水問題，易影響住戶的身體健康，加上這些老舊建築沒有電梯、缺乏公共設施、隔音不佳，所以普遍居住性不佳，也不受一般年輕族群所喜好。
然而，當前每年完成的新宅數量只有約9萬戶，明顯小於需要汰舊換新的數量，更遑論其他的需求。所以，在台灣的房地產市場，房屋老化才是真正值得關注的課題，而不是人口負成長。
胡偉良Profile
畢業於台大土木系，並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。
品嘉關係企業創辦人（Since 1987），目前從事房地產生態系的建構。
