台商回流，國內產業升級，立體化廠房正巧可解缺地問題，吸引企業、開發商爭相投入，為防止炒地皮，政府設下5年禁止移轉、產業專用等配套，讓資源用在真正需要的人身上。

「貿易戰打了兩年，現在碰到武漢肺炎，很多電子業立馬拍板回來，我一週接好幾組客人，要不就大單！要不就急單！」從事電子加工業27年的貫崑科技董事長林建伸說，「客戶此時才去東南亞一切得重新來，不確定性高，太多未知數，他們算一算利潤夠，訂單就回流了。」 

位於中和連城路的貫崑科技，客戶遍布海內外，間接受惠於貿易戰，營收從前年開始成長40％、去年增長30％，現在讓林建伸最煩惱的不是未來業績，而是沒有足夠空間擴增產線。 

購地成本高　擴廠向上發展

林建伸說：「800坪的廠區走廊堆滿東西，走路要閃來閃去，擠到不能再擠，」加上原屋主參與都更要收回廠房，讓他心情複雜；由於過往廠房都是租用，彷彿無殼蝸牛，一得知新北市政府力推「工業區更新立體化」，他已經買地、送出自建申請，最近順利通過核定。 

新北市經發局工業發展科科長高弘儒表示，除了貫崑科技，電子設備製造及銷售商祐暘，同樣碰上國外客戶訂單增加，有擴廠需求。高弘儒說，貫崑科技就像許多新北企業的縮影，深耕新北，擴廠卻沒有土地，「白手起家，一直賺錢、一直搬，到現在終於打算蓋自己的工廠，從無到有。」在汐止從事五金零件製造的樺瑩工業亦是，扣除土地成本的投資金額是3.61億元，對於中小企業來說，計入土地成本一次要拿出5至6億元，是筆不小金額，不容易，但是廠房立體化正可成為企業壯大的基石。 

台商回流已是進行式，經濟部去年推出「投資台灣三大方案」，累計至今年5月14日共有480家企業參與，金額1.36兆元，創造超過8萬個本國就業機會。 

因此帶動全台工業區土地交易金額成長，造成廠辦需求旺盛，根據PwC普華國際不動產公司統計，去年上市櫃公司以工業土地及廠房廠辦交易金額已達923億元。PwC普華國際不動產公司總經理田揚名預估，今年工業地產有機會挑戰1000億元的成交金額。

工業地產　挑戰千億成交量  

工業地、廠辦需求暢旺，供給卻不足，五缺（意即缺地、缺水、缺電、缺才、缺工）問題的首缺難解。過去工業區廠辦因為老舊不堪使用，透過更新、立體化，加計容積獎勵，正好可以舒緩一部分的缺地問題，同時也美化市容。於是行政院自2018年3月推出「工業區更新立體化發展方案」，原僅限政府編定的工業區與科學園區，以及非都市計畫內的土地，難免局限，後來在地方政府和產業界反映下，再擴大到都市計畫一般工業區或產專區皆能適用。 

台企銀董事長黃博怡看好商機，認為產業升級，舊廠房加速改建為智能、綠能、節能的國際級廠房是必要趨勢，市場將會大爆發，並指出接下來台企銀會鎖定工業廠辦的都更及立體化，以增加業績來源。 

根據最新掌握的資料，經濟部工業局工業區立體化的進度，已通過審查的有8案，包括燿華電子、崧豐、策略等，區位遍布基隆、新北、桃園、台中、南投，其中又以中壢工業區、林口工業區、台中工業區為大宗，投資金額從5000萬元至52億元，預計至少能創造一萬個就業機會。

除了經濟部工業局轄下的工業區有廠房立體化需求，跑得快的縣市政府也極力推廣，其中以新北市政府的腳步最快。新北市府表示，自2019年7月受理至今，已審理通過共24案，申請土地面積高達12.22公頃（約12個足球場大），其增加樓地板面積逾萬坪，投資金額為211億元，預計可提供超過1萬6000個就業機會及創造約981億元產值。 

新北動作快　核准件數最多  

新北市府透露，目前掛件還未通過的有15件。今年3月初，基隆市也釋出六堵及大武崙工業區廠商最高增加50％的容積率獎勵，鼓勵廠商升級轉型及翻新廠房，預計今年會有6、7家企業提出申請，但甫上路尚未有案通過核定。 

觀察新北市通過核定的企業中，自建自用的企業有科定企業、龍達塑膠、台通光電、杏昌生技、夏姿服飾、先鋒材料、國豐電線、奕華五金等。有趣的是，不少企業的興建地點都在新莊新知段的福慧路上，鄰近新莊捷運站。 

開發商看好商機，有5家投入廠辦建設，包含擬投資22.91億元的德昇建設、21.56億元的華固建設、18.05億元的綠意開發、5.1億元的環通及中隆，還有9.84億元的達欣、東聯、富家開發。 

其中興建過上千戶住宅的環通建設，嗅到廠辦商機，首次轉向開發立體化廠辦，位置鄰近土城與樹林工業區，因為捐贈產業空間設有托育中心、青創基地，獲得35％的容積獎勵。環通建設總經理林志豪指出，「相較建地隨處可見，工業地的廠辦是新藍海，」在於過去的工業地多被拿來改建住宅，如之前聚集食品業、印刷業的中和遠雄左岸；而中和占地一萬多坪的原大洋塑膠廠都更案，也即將要興建購物中心和住宅。

商辦貴森森　廠辦經濟實惠

林志豪的盤算是：當台北101大樓一坪的租金都要4000元，總會有企業願意往外圍的新北市承租一坪800到1200元的新廠辦，面積可以租到台北市的兩倍大！他認為，比起樓高3米2的商辦，4米8的廠辦可以堆貨，適合宅經濟的網紅賣家。因為首案反應不錯，林志豪近日又買下一筆新莊建國一路上的500坪工業用地，準備申請立體化廠房。 

「廠辦三雄」的華固建設董事長鍾榮昌規畫未來商辦、廠辦將占營收3成，所以華固去年花20億元購入閒置多年、位於距離新莊輔大800公尺的歌林購物中心預定地，得到18.56％的容積獎勵，也就是目前通過立體化核定的基地。 

華固總經理洪嘉昇說，按照過往銷售經驗，廠房不若住宅有預售市場，會採邊建邊售的模式，設定需求在500至2000坪，以周圍機械、零組件加工業，需要標準廠房空間的客群為主。洪嘉昇補充，除了新莊，華固在手的商辦、廠辦案還有北士科兩案、內科一案，以及中和中原站附近的廠辦，商用不動產的庫存已足夠，短期內不會再大量買進商用土地。 

至於許多開發商都反應政府允諾新增的容積，5年內禁止買賣，且必須讓產業專用，讓資金都「卡」住了！看得到吃不到。高弘儒解釋，為了防止炒地皮，避免開發商爭相投入，蓋出蚊子廠房，限制是不得不的作法。 

舉例來說，獲得15％容積獎勵、生產醫療器材的杏昌生技，原本只有規畫1到3樓的倉儲空間，但多出的一層樓容獎，由於只能做製造加工，最後決定增設自有品牌產線，提升自己的能量，就是樂見的結果。對開發商而言，興建有成本，又被禁止買賣，也能讓其提前思考需引進何種產業，而非廠房蓋了最後卻閒置。 

老屋需要更新，老廠房當然也需要！尤其搭上這波貿易戰，台商回流、本國企業升級加碼投資，老舊廠房問題更顯重要，當土地資源有限，廠房立體化是趨勢，也是必走的一條路，不僅能帶動整體產經發展，更有不少相關行業因此受惠。