戴雲發
Alfa Safe建築系統創辦人、建築安全履歷協會創會理事長。
近20餘年來提倡建築安全，投入耐震系統工法研發，榮獲經濟部頒定國家發明創作獎金獎，致力於推展都市更新及危老重建，打造可以傳承百年的傳家厝。
過去擔任建築經營協會理事長、消費者文教基金會房屋委員會召集人以及「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員。
【社團法人建築安全履歷協會】http://www.dyf.com.tw/city.php
擁有什麼條件的舊公寓較有機會參與重建？
隨著營建成本的飆漲，許多人都擔心房價不會再回降，因此近期不少人打著算盤，買房對抗通貨膨脹，使得房市十分熱絡，房市再加上在政策的多項誘因下，雙北市的危老、都更案更是隨處可見，不管是預售屋、新成屋、舊公寓，只要是好的物件時常銷售一空。在挑選物件時，有些人會考慮買每坪單價較新成屋低的舊公寓，認為舊公寓不僅公設低、室內使用面積較大、未來還有機會都更，是個穩賺不賠的投資，但其實並非每一間老公寓都有都更的機會，此篇與大家分享擁有那些條件的老舊房屋比較有機會重建。
※ 位於都市計畫區域內：不管是危老還是都更，建物都須位於都市計畫區域內才符合都更危老重建的資格。
※ 土地使用分區：不同的土地使用分區有各自規定之容積率，容積率關係到房子能夠蓋多少，一般地主最在意的是重建後能否一坪換一坪，容積率大小就是其中一個很大的關鍵。
※ 土地持分與建物大小比例：建議如果要購置有都更機會的老公寓最好買4層樓以內的公寓，原因是通常4層樓公寓的土地持分較大，而土地越大能夠蓋的建物面積越大。舉例來說：假設有2筆條件相同、土地面積都是50坪的土地，一個蓋4層樓、另一個蓋5層樓，土地平均分配後4層樓一戶能分到的土地持分面積是12.5坪，5層樓的則是10坪，不管當初買的價錢是哪一棟較高，重建後擁有4層樓公寓的地主還是可以分到比5層樓地主更多的新建物面積；雖然5層樓比4層樓有機會增加原容積大於法定容積之獎勵，但還是與4層樓能分配之權值有一定差異，目前政府也在研擬立法是否多放寬高層建築之獎勵，但到目前還是沒辦法符合大多數民眾之期待。
※ 面前道路寬度至少8米：若面前道路小於8米不只是施工時機具不易進出、施工動線不好規劃，導致營建成本增加，在建築規劃方面更是會遇到許多限制，例如建築高度比限制、是否能夠容積移轉等。
※ 巷弄狹小、地形複雜、基地是否有面臨建築線(是否能獨自興建)、周邊是否有嫌惡設施也需要多了解。
以上幾點是在初期可以自己事先篩選、掌握的基本條件，但要能夠成功進行都更危老重建並不是件容易的事，還有許多阻礙重建的因素是在購屋時無法事先知道的，例如一樓的黃金店面不願意參與重建或開出極不合理的條件、鄰居間有不同意戶等有關人性的問題都是他人無法掌控的。就如同其他投資，任何投資都會有一定風險、有賺有賠，重建有可能使原價值增加，但也有可能卡住無法重建。過去整合經驗中，就有地主不想再等待重建，認為已有多間建商來談過都未能成功，因此決定以有都更效益的價格將其出售，最後成交價格雖然較當地一般公寓行情高，卻比成功重建後的利潤低，但這都是個人選擇。
※ 位於都市計畫區域內：不管是危老還是都更，建物都須位於都市計畫區域內才符合都更危老重建的資格。
※ 土地使用分區：不同的土地使用分區有各自規定之容積率，容積率關係到房子能夠蓋多少，一般地主最在意的是重建後能否一坪換一坪，容積率大小就是其中一個很大的關鍵。
※ 土地持分與建物大小比例：建議如果要購置有都更機會的老公寓最好買4層樓以內的公寓，原因是通常4層樓公寓的土地持分較大，而土地越大能夠蓋的建物面積越大。舉例來說：假設有2筆條件相同、土地面積都是50坪的土地，一個蓋4層樓、另一個蓋5層樓，土地平均分配後4層樓一戶能分到的土地持分面積是12.5坪，5層樓的則是10坪，不管當初買的價錢是哪一棟較高，重建後擁有4層樓公寓的地主還是可以分到比5層樓地主更多的新建物面積；雖然5層樓比4層樓有機會增加原容積大於法定容積之獎勵，但還是與4層樓能分配之權值有一定差異，目前政府也在研擬立法是否多放寬高層建築之獎勵，但到目前還是沒辦法符合大多數民眾之期待。
※ 面前道路寬度至少8米：若面前道路小於8米不只是施工時機具不易進出、施工動線不好規劃，導致營建成本增加，在建築規劃方面更是會遇到許多限制，例如建築高度比限制、是否能夠容積移轉等。
※ 巷弄狹小、地形複雜、基地是否有面臨建築線(是否能獨自興建)、周邊是否有嫌惡設施也需要多了解。
以上幾點是在初期可以自己事先篩選、掌握的基本條件，但要能夠成功進行都更危老重建並不是件容易的事，還有許多阻礙重建的因素是在購屋時無法事先知道的，例如一樓的黃金店面不願意參與重建或開出極不合理的條件、鄰居間有不同意戶等有關人性的問題都是他人無法掌控的。就如同其他投資，任何投資都會有一定風險、有賺有賠，重建有可能使原價值增加，但也有可能卡住無法重建。過去整合經驗中，就有地主不想再等待重建，認為已有多間建商來談過都未能成功，因此決定以有都更效益的價格將其出售，最後成交價格雖然較當地一般公寓行情高，卻比成功重建後的利潤低，但這都是個人選擇。
一般開發人員在挑選開發案件時，大多會先從認為較容易成案、基地較完整的優先開發，要考量的就不只是以上幾點，另外還會考量所有權人人數、複雜程度、基地大小……等許多因素。因此如果購屋者為自住，建議還是挑選符合自己需求與安全的房子，如果依然想買舊公寓，則可以先篩選這篇介紹的幾點條件，並注意檢查舊公寓的建築安全是否適合居住，是否有明顯嚴重斜裂縫、漏水情形甚至是否為海砂屋等危險住宅，不應以為了想賺錢而犧牲自身的生命安全，反而得不償失。若不小心買到了海砂屋，建議尋求專業土木結構相關人士或是政府相關機構協助，危機說不定能夠化為轉機，有機會加速重建、增加獎勵及重建價值。
許多老舊公寓重建困難是由很多因素導致，例如店面商業效益高、產權複雜、周遭環境發展較差……等等。戴雲發Profile
Alfa Safe建築系統 創辦人
社團法人建築安全履歷協會 創會理事長
社團法人中華民國建築經營協會 理事長
中華民國消費者文教基金會房屋委員會 召集人
「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員
