戴雲發
Alfa Safe建築系統創辦人、建築安全履歷協會創會理事長。
近20餘年來提倡建築安全，投入耐震系統工法研發，榮獲經濟部頒定國家發明創作獎金獎，致力於推展都市更新及危老重建，打造可以傳承百年的傳家厝。
過去擔任建築經營協會理事長、消費者文教基金會房屋委員會召集人以及「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員。
【社團法人建築安全履歷協會】http://www.dyf.com.tw/city.php
危老重建爆建商毀約落跑 地主保障權益的解法
近期有一危老重建案爆出建商資金運用不當、欠債落跑，導致當初與該建設公司合建的地主無法取得新房屋，購買預售屋承購戶血本無歸、求償不成，目前土地甚至遭到法院拍賣，續建、交屋遙遙無期。
看到此案報導引起許多原本想重建地主們的擔憂，擔心自身是否會遇到這些問題，導致重建意願降低、或是紛紛來詢問相關問題。
台灣地震頻繁，危險、老舊房屋重建勢在必行。(圖:中力都市更新提供)在沒有資金的情況下，以及重建後價值預期無法達到損益兩平或少許利潤時，即使有續建機制，也沒有其他建商或營造廠商願意接手，因為資金不足或無利潤、誰接手誰虧錢，此案件無法續建基本上是剩餘的資金不足或重建後扣除成本無利潤所導致，而非續建機制的問題。
由於選擇合建的地主，不需出錢就能分回新房屋，若合建順利進行，地主不需承擔成本高漲的風險，建設公司會幫地主處理好一切；但是若該公司資金吃緊、財務有狀況、或是近期的營建成本不斷上漲，合建的建商已無利潤、甚至虧損時，就可能發生延後開工、廠商變更、甚至出現無人接手的情形。
而選擇自主更新、全案管理如同地主當建商，建議地主找專業管理團隊協助處理。透過銀行信託時，需注意重建資金是否都在銀行信託專戶內，並按照進度專款專用，經過專業管理團隊、建經公司、信託銀行等單位確認、查核並核准後。當然，地主也可推派代表審核用印，依據信託指示書才撥付款項予各施工廠商，尤其是營造廠，經由層層把關、確保各單位，都有達成進度並收到正確的款項金額。
如此一來，即使不幸營造廠倒閉，雖然無法向倒閉的營造廠求償違約金，但營造廠的相關保留款或當期已施工未請領的工程款，在營造廠承包工程前已簽署相關切結書及拋棄書，相關款項將歸重建地主所有；需啟動續建機制時，專款專戶裡仍然保有資金可供繼續興建，在保有原本資金及相關保留款或當期已施工未請領的工程款的情況下，其他營造公司評估過後尚有利潤，就能找到願意接手的廠商。
都更危老重建所需要的成本，不僅僅是營建鋼筋、水泥等建材的費用，還有其他貸款利息、建築師費用、會計師、租金補貼、搬遷費…等等其他雜項費用，重建前由執行管理的專業團隊做好財務規畫、編列合理的預算及預備金，就算到發包營造的階段成本上漲，建築依然可以順利興建完工。
重建後的房屋是否更安全，需要由專業人員來為地主們把關，為了重建後房屋能住得更舒適、安心，不只要確保資金的正確使用、建築興建的部分也非常重要，若忽視建築結構安全導致重建後房屋龜裂、漏水，反而得不償失，因此不管是選擇何種方式重建，建議地主都需慎選廠商，讓都更危老重建能更安全、更順利的完成。
近期，市場上確實有不少危老重建糾紛的案例，但不可否認的是有更多成功的例子，台灣地震如此頻繁，危險、老舊房屋的重建，勢必要進行，不該因噎廢食，如何謹慎處理、避免問題發生才是重點所在。
戴雲發Profile
Alfa Safe建築系統 創辦人
社團法人建築安全履歷協會 創會理事長
社團法人中華民國建築經營協會 理事長
中華民國消費者文教基金會房屋委員會 召集人
「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員
