林松樹
國富浩華聯合會計師事務所合夥會計師，簽證合作近百家營建業及多件自主更新會。熟稔都更危老重建時所面臨的稅負問題，同時於全台傳授都市更新課程，參與雙北市各都市更新學會理監事及顧問，並著作及研究都市更新相關議題多年。
房地產過戶有3種 選對方式輕鬆減稅
都更房產有意贈與子女，想要輕鬆節稅選對時間辦理是一大眉角。(圖/pixabay)
之前的專欄我們曾解釋「都更房產贈與子女 怎樣最節稅」（請見https://urbanrenewal.wealth.com.tw/celebrity-detail/907），說明如果沒有好好思考稅務問題，李家因為贈與重建房地產給子女，將面臨超過2千萬元的巨額稅負，刊出後有讀者問到，如果李媽媽以交易的方法將房子轉移至女兒曉雯名下，曉雯也持有重建後房產持有多年後才售出，是否也能夠享受節稅優點，我們試算如下:
李媽媽於78年購買一戶台北市房產，於2023年參與危老重建分回50坪，取得建設公司開立房地互易發票1,500萬元（近時價）並於2026年5月將該房地以總價6,500萬元出售給女兒曉雯，李媽媽出售房地應納稅額=（6,500萬元×25%－1,500萬元－195萬元×25%）×15% ＝ 11萬元，女兒取得成本為6,500萬元。
由於曉雯要移民國外，於2033年4月將該戶房屋以7,500萬元出售，土地漲價總數額為100萬元，支付仲介費及代書費等120萬元，曉雯需繳納房地合一稅為（7,500萬元－6,500萬元－100萬元－20萬元）X20% = 156萬元(註1)。
假設曉雯於2026年5月購入後將戶籍遷至該地址，符合自用住宅條件則曉雯需繳納房地合一稅為（7,500萬元－6,500萬元－100萬元－120萬元－400萬元）×10% = 38萬元(註2)。
由此案例可說明房地合一稅：若以買賣取得，其成本為實際成交價格，若持有時間超過5年以上，也可適用20％以下稅率，稅負並非想像中嚴重，若符合自用住宅條件，只適用10％稅率，且有額外的免舉證400萬元扣除額，要負擔的房地合一稅其實相對是低的。
總而言之，老一輩人希望將資產留給子女，不動產常見的轉讓方式有「買賣」、「贈與」、「繼承」3種方法。 若父母財力充足，想在生前將房產給子女，可以考慮使用買賣方式，並利用每年240萬元的免稅額，提前贈與一定金額的現金給子女，以規劃金流。轉讓時，除了注意稅務方面的規定外，也應該注意金流的紀錄和文件，以證明是真正的買賣交易。
不過，要注意的是，父母屬於二等親，依據遺產及贈與稅法規定，二等親之間的財產買賣視同贈與，過戶前必須向國稅局申報贈與稅，證明確實是買賣交易。 若以假買賣方式過戶，可能會被認為是假買賣真贈與，不僅需要補稅和面臨罰鍰，還可能觸犯逃漏稅和不實登載罪。
此外，若父母財力小康且持有期間數十年，土地增值多，只有一名子女或子女間財產已公平分配，最划算的方式可能是等父母身故後進行繼承。因為除免土地增值稅外，遺產稅免稅額高達1333萬元，且除非是六都精華區域的房產，80％的子女基本上不需要繳納遺產稅。
無論如何，這個案例告訴我們，選擇適合的轉讓方式可以減輕稅負，並確保順利完成資產過戶，若想確保合法且透明，以達到最佳的稅務效益。我們建議一些重要的稅務策略如下：
1. 轉讓方式抉擇： 在選擇轉讓方式時，比較「贈與」與「買賣」，可以選擇用「買賣」方式，讓子女在未來出售房地時享有較高的成本並減少稅負。
2. 自用住宅優惠： 符合自用住宅條件的曉雯，如果持有房地產時間夠久，的確可以享受較低的房地合一稅率。
3. 購買價格真實性： 在買賣過程中，必須確保房地交易的價格真實，以避免被認定為假買賣，面臨未來被要求補稅的風險。
4. 遺產和贈與稅關聯： 轉讓時，應綜合考慮可能的遺產和贈與稅何者較有利，進行全面評估。
5. 專業建議： 基於房產的稅制複雜、價值、家庭情況和稅務法規，建議尋求專業人士的指導，制定最佳的合法節稅策略。
李媽媽於78年購買一戶台北市房產，於2023年參與危老重建分回50坪，取得建設公司開立房地互易發票1,500萬元（近時價）並於2026年5月將該房地以總價6,500萬元出售給女兒曉雯，李媽媽出售房地應納稅額=（6,500萬元×25%－1,500萬元－195萬元×25%）×15% ＝ 11萬元，女兒取得成本為6,500萬元。
由於曉雯要移民國外，於2033年4月將該戶房屋以7,500萬元出售，土地漲價總數額為100萬元，支付仲介費及代書費等120萬元，曉雯需繳納房地合一稅為（7,500萬元－6,500萬元－100萬元－20萬元）X20% = 156萬元(註1)。
假設曉雯於2026年5月購入後將戶籍遷至該地址，符合自用住宅條件則曉雯需繳納房地合一稅為（7,500萬元－6,500萬元－100萬元－120萬元－400萬元）×10% = 38萬元(註2)。
由此案例可說明房地合一稅：若以買賣取得，其成本為實際成交價格，若持有時間超過5年以上，也可適用20％以下稅率，稅負並非想像中嚴重，若符合自用住宅條件，只適用10％稅率，且有額外的免舉證400萬元扣除額，要負擔的房地合一稅其實相對是低的。
不過，要注意的是，父母屬於二等親，依據遺產及贈與稅法規定，二等親之間的財產買賣視同贈與，過戶前必須向國稅局申報贈與稅，證明確實是買賣交易。 若以假買賣方式過戶，可能會被認為是假買賣真贈與，不僅需要補稅和面臨罰鍰，還可能觸犯逃漏稅和不實登載罪。
此外，若父母財力小康且持有期間數十年，土地增值多，只有一名子女或子女間財產已公平分配，最划算的方式可能是等父母身故後進行繼承。因為除免土地增值稅外，遺產稅免稅額高達1333萬元，且除非是六都精華區域的房產，80％的子女基本上不需要繳納遺產稅。
無論如何，這個案例告訴我們，選擇適合的轉讓方式可以減輕稅負，並確保順利完成資產過戶，若想確保合法且透明，以達到最佳的稅務效益。我們建議一些重要的稅務策略如下：
1. 轉讓方式抉擇： 在選擇轉讓方式時，比較「贈與」與「買賣」，可以選擇用「買賣」方式，讓子女在未來出售房地時享有較高的成本並減少稅負。
2. 自用住宅優惠： 符合自用住宅條件的曉雯，如果持有房地產時間夠久，的確可以享受較低的房地合一稅率。
3. 購買價格真實性： 在買賣過程中，必須確保房地交易的價格真實，以避免被認定為假買賣，面臨未來被要求補稅的風險。
4. 遺產和贈與稅關聯： 轉讓時，應綜合考慮可能的遺產和贈與稅何者較有利，進行全面評估。
5. 專業建議： 基於房產的稅制複雜、價值、家庭情況和稅務法規，建議尋求專業人士的指導，制定最佳的合法節稅策略。
