林松樹
國富浩華聯合會計師事務所合夥會計師，簽證合作近百家營建業及多件自主更新會。熟稔都更危老重建時所面臨的稅負問題，同時於全台傳授都市更新課程，參與雙北市各都市更新學會理監事及顧問，並著作及研究都市更新相關議題多年。
建商地主合建分屋， 5%營業税究竟算誰的？
地主與建設公司合建分屋，仍歸屬買賣行為，會產生營業稅的問題。(圖/istockphoto)
儘管我們總愛笑說，中華民國萬萬「稅」，但如果沒有稅收，國家就沒有足夠的資金可以推行相關利民建設和政策，所以繳稅是國民應盡義務，一定要如實申報繳納，不過繳稅也是一門學問，如何繳得正確繳得好，可是需要好好了解，才能盡義務又不讓自己荷包大失血，而其中重建案的稅務問題就是一門要好好深入了解的課題。
重建案中，無論是「一般合建分屋」、「危老重建」、「都市更新權利變換」、「協議合建」或「自主更新會」等形式，均會發生房地互易開立發票時所衍生的營業稅由誰負擔的問題。
以王太太（化名）為例，她有一棟位於台北市東區的老舊公寓參與都更，在2016年與建商簽定協議合建契約時，契約載明房地互易所產生的稅捐，依稅法規定由兩造雙方各自負擔。王太太當時並無疑義，因此爽快簽約了，只是6年後2022年，建商完工交屋時，王太太卻收到需繳納4500萬╳40％╳5％＝90萬營業稅的通知單，這到底又是怎麼一回事？
問題就出在，合建契約載明稅捐是兩造雙方各自負擔，根據房地互易真精神原則，地主與建設公司合建分屋，屬於互易行為，經濟實質上地主賣部分土地給建設公司，建設公司賣房屋給地主，只是雙方未收付現金，但還是屬於買賣行為，也就會產生營業稅的問題。
建商無法自己蓋房子，必須付款委託營造廠，因此營造廠所開立的發票，一定是包含營業稅，換句話說，建商必須支付５％的營業稅，因此建商賣房子時，開應稅發票給買房子的人（也就是地主），這一來一往的營業稅才能相互抵銷，所以地主賣部分土地給建商雖然不用繳營業稅，但建商賣房子給地主，地主還是要負擔營業稅。
由於王太太與建商的合建比例是六四分（土地持分），如果以完成後王太太獲得的房屋（從建商處獲得，即拿4成土地換房子）的價值相當於市價4,500萬的40%，這部分會產生營業稅，所以，4500萬╳40%╳5% = 90萬，因此需要繳納的營業稅就是90萬元。
在過往法院的判決實務中，也曾遇到關於營業稅由哪一方負擔的爭議。司法院大法官會議釋字第688號解釋認為，儘管營業稅在稅捐稽徵技術上由營業人(也就是建商)負有納稅義務，但營業稅可以通過後續交易轉嫁給最終的買受人(也就是王太太)。因此，在法院處理此類案件時，法院會根據契約中是否明確規定建商僅代表收取和支付稅款，或未明確規定營業稅款最終由誰負擔等合約內容來判斷營業稅究竟由哪一方負擔。
因此，在地主與建商協商都更時，如果採用「協議合建機制」，合建契約應明確規定營業稅由地主或建商負擔，避免未來爭議產生。
