地震後心驚驚！打算老屋改建提升耐震度 專家剖析二方法優缺點
突如其來的花蓮大地震，掀起國人對危險建物加快重建的意識。(圖/達志)
日前台灣發生的芮氏規模7.2花蓮大地震，又再次震出許多人對危老建物的關注度。依據內政部不動產資訊平台的統計資料，截至2023年第4季，全國房屋稅籍住宅類數量約919萬宅，其中屋齡超過30年的老屋共約483萬宅，占比將近53%。高齡建物通常比較不具有耐震力，因此，如何改建老屋、提高耐震程度以避免天災造成的死傷，已是不得不面對的課題。
勤業眾信聯合會計師事務所稅務部會計師戴群倫表示，若以重建的方式改建老屋，目前實務上主要是以「危老重建」或「都市更新」進行。不過，無論從適用條件、程序及獎勵等面向來說，兩者均有所差別。相對而言，都更所需程序較為複雜、進行時間較冗長，但獎勵相對較多。
重建危老二方法：危老重建VS都市更新
首先，就適用條件來說，採危老重建方式下，基地無面積限制，但依據「都市危險及老舊建築物加速重建條例」第3條規定，必須為都市計畫範圍內非屬歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建物，且須符合三項條件之一：
（1）依法須拆除；
（2）結構安全評估未達最低等級；
（3）屋齡大於30年，經評估耐震未達標準且改善不具效益或未設置昇降設備。
採都更方式下，基地位置必須為政府畫定的更新地區內（可至內政部國土管理署都市更新入口網查詢），或由土地及合法建物所有權人依條件申請自行劃定的更新單元。此外，都更對於基地面積有最小規模限制，屋齡也可能有所要求，依各縣市之規定而有所不同（可至各縣市網站查詢相關規範）。以台北市為例，原則上面積須達至少1,000平方公尺；若僅達500平方公尺也可申請，但須提經審議會審議通過。
另一方面，危老重建需取得全體土地及合法建物所有權人的同意；都更則採多數決同意，屬自行畫定的更新單元且採權利變換方式實施下，在更新事業計劃報核時，原則上應經更新單元內私有土地及私有合法建物所有權人均超過80%，且所有土地總面積及合法建物總樓地板面積超過80%的同意；採協議合建方式實施下，則須取得全體土地及合法建物所有權人同意。不過，如果都更基地是屬政府劃定的更新地區，依地區性質取得超過50%或75%的同意即可。
其次，就申辦程序來說，危老重建的申請人為土地及建物所有權人，一戶也可提出申請。但都更的申請人必須為實施者，依『都市更新條例』第3條規定，實施者是指政府機關、專責機構（例如都更中心）、都更會或事業機構（例如建設公司）。戴群倫提醒，除非該都更案是以整建或維護方式處理，否則都更事業機構應以股份有限公司為限。
危老重建的程序相對而言較簡單，只要符合適用條件，提出重建計畫由主管機關核准後即可實施。都更除須經事業概要、事業計劃及權利變換計劃之申請及審議等，亦須舉辦公聽會、聽證會、公開展覽等繁瑣流程。至於重建後分配方式，危老重建原則上由土地或建物所有權人或建商自行協議，都更則透過權利變換或協議合建來分配房地。
重建的二種方法 獎助方式大不同
危老重建所獎勵的建築容積，以不超過法定容積1.3倍或原容積1.15倍為限，若符合條件者可取得額外獎勵，但不得超過法定容積的10%。都更的容積獎勵，則以不超過法定容積1.5倍，且不得超0.3倍法定容積加上原容積為限。
危老重建及都更也都有提供相關的稅捐減免，主要差異列示如上表。原則上，危老重建除地價稅、房屋稅有期限減免外，並無其他優惠。另外，採都更的方式下，若實施者為股份有限公司組織之都更事業機構，得就符合規定的規劃設計支出20%內抵減都更事業計畫完成年度的應納營所得稅額，當年度不足抵減時，得在以後四年度抵減之。每一年度得抵減總額，以不超過當年度應納50%為限。但最後年度抵減金額，不在此限。
最後，戴群倫提醒，危老重建的施行期限到2027年5月31日，租稅減免優惠的部分則僅實施至2027年5月11日。都更則無申請時效的限制，但針對租稅減免優惠項目，更新後二年內減半徵收房屋稅，以及協議合建辦理產權移轉減徵40%土地增值稅及契稅的部分，僅實施至2029年1月31日。
勤業眾信聯合會計師事務所稅務部會計師戴群倫表示，若以重建的方式改建老屋，目前實務上主要是以「危老重建」或「都市更新」進行。不過，無論從適用條件、程序及獎勵等面向來說，兩者均有所差別。相對而言，都更所需程序較為複雜、進行時間較冗長，但獎勵相對較多。
重建危老二方法：危老重建VS都市更新
首先，就適用條件來說，採危老重建方式下，基地無面積限制，但依據「都市危險及老舊建築物加速重建條例」第3條規定，必須為都市計畫範圍內非屬歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建物，且須符合三項條件之一：
（1）依法須拆除；
（2）結構安全評估未達最低等級；
（3）屋齡大於30年，經評估耐震未達標準且改善不具效益或未設置昇降設備。
採都更方式下，基地位置必須為政府畫定的更新地區內（可至內政部國土管理署都市更新入口網查詢），或由土地及合法建物所有權人依條件申請自行劃定的更新單元。此外，都更對於基地面積有最小規模限制，屋齡也可能有所要求，依各縣市之規定而有所不同（可至各縣市網站查詢相關規範）。以台北市為例，原則上面積須達至少1,000平方公尺；若僅達500平方公尺也可申請，但須提經審議會審議通過。
另一方面，危老重建需取得全體土地及合法建物所有權人的同意；都更則採多數決同意，屬自行畫定的更新單元且採權利變換方式實施下，在更新事業計劃報核時，原則上應經更新單元內私有土地及私有合法建物所有權人均超過80%，且所有土地總面積及合法建物總樓地板面積超過80%的同意；採協議合建方式實施下，則須取得全體土地及合法建物所有權人同意。不過，如果都更基地是屬政府劃定的更新地區，依地區性質取得超過50%或75%的同意即可。
其次，就申辦程序來說，危老重建的申請人為土地及建物所有權人，一戶也可提出申請。但都更的申請人必須為實施者，依『都市更新條例』第3條規定，實施者是指政府機關、專責機構（例如都更中心）、都更會或事業機構（例如建設公司）。戴群倫提醒，除非該都更案是以整建或維護方式處理，否則都更事業機構應以股份有限公司為限。
危老重建的程序相對而言較簡單，只要符合適用條件，提出重建計畫由主管機關核准後即可實施。都更除須經事業概要、事業計劃及權利變換計劃之申請及審議等，亦須舉辦公聽會、聽證會、公開展覽等繁瑣流程。至於重建後分配方式，危老重建原則上由土地或建物所有權人或建商自行協議，都更則透過權利變換或協議合建來分配房地。
危老重建所獎勵的建築容積，以不超過法定容積1.3倍或原容積1.15倍為限，若符合條件者可取得額外獎勵，但不得超過法定容積的10%。都更的容積獎勵，則以不超過法定容積1.5倍，且不得超0.3倍法定容積加上原容積為限。
危老重建及都更也都有提供相關的稅捐減免，主要差異列示如上表。原則上，危老重建除地價稅、房屋稅有期限減免外，並無其他優惠。另外，採都更的方式下，若實施者為股份有限公司組織之都更事業機構，得就符合規定的規劃設計支出20%內抵減都更事業計畫完成年度的應納營所得稅額，當年度不足抵減時，得在以後四年度抵減之。每一年度得抵減總額，以不超過當年度應納50%為限。但最後年度抵減金額，不在此限。
最後，戴群倫提醒，危老重建的施行期限到2027年5月31日，租稅減免優惠的部分則僅實施至2027年5月11日。都更則無申請時效的限制，但針對租稅減免優惠項目，更新後二年內減半徵收房屋稅，以及協議合建辦理產權移轉減徵40%土地增值稅及契稅的部分，僅實施至2029年1月31日。
