全台掀起危老房屋改建風潮，工業區廠辦也因為過於老舊不堪使用，加上台商回流，國內面臨「5缺」的問題（意即缺地、缺水、缺電、缺才、缺工），使得廠辦改建勢在必行，也唯有透過容積獎勵，讓建築物長高、長胖，才是解決缺地的方法之一。

目前工業區的廠辦欲長高、長胖，就需仰賴《都市更新條例》以及行政院的「工業區更新立體化發展方案」。之前，曾出現有些工業區也走危老捷徑，便是看中《危老條例》因具備高獎勵容積率，審查快速等特色，使得內政部在2019年5月發布解釋令，將都市計畫工業區屏除在《危老條例》外。

其實早在2 0 1 8年3月，行政院就推出了「都市型工業區更新立體化發展方案」，原僅限政府編定開發的44個工業區及科學園區，在地方政府和產業界反映下，2019年4月，行政院更名並核定修正為「工業區更新立體化發展方案」，擴大到現行303個地方政府劃設、開發都市計畫內的工業區等。預計新北市、桃園市等受益最多。

 

廠辦需求大於供給　3大原因支撐商機

日前，新北市政府率先全國審核通過10家「都市型工業區立體化」申請方案，在4.8公頃產業用地，預計投入1 7 7億元，將建造1 4 . 6萬平方公尺的樓地板面積，相當於7.4倍的小巨蛋。新北市市長侯友宜在發表活動上明白表示，「工業區立體化，是我推動經濟產業裡面非常重要的一步，接著就是招商一條龍、快速審查通過。」據統計，從廠商送件到審核完成約42天，相當快速。

目前新北市通過的申請案中，以華固建設投資金額最高，也是這波通過審查的10家廠商中，唯3的建設公司之一。華固建設董事長鍾榮昌表示，目前該公司雖只有這個廠辦個案，但他看好廠辦的市場需求，主要原因有3項：

首先，過去幾年因為房價漲，很多工業用地都變成住宅區或商業區，沒有建商蓋廠辦，故市場累積了一定的需求量，造成現在廠辦需求明確大於供給；再來，過去的廠辦都過於老舊，但這幾年產業在往高科技、高智慧化發展轉型，相對需要環境、設施皆較新穎的廠辦配合，所以改建需求也大；最後，就是台商資金回流，也使得廠辦的需求增加。

鍾榮昌說，近半年來，明顯感受到工業區土地價格上漲，跟去年相比，大約漲了1~2成，因此，在得知政府推出工業區立體化的方案後，華固建設於2019年3月斥資約20億元買下新莊區建國段的土地，打算推出每戶約百坪的廠辦。未來該案以出售為主，目標是在2019年底前取得建照、2020年3月動工，待開工後再來決定售價。

新增投資的容獎具誘因　開發商手上同時多案進行

此外，綠意開發(2596)、德林建設機構子公司德昇建設也都因看好廠辦需求而投入廠辦的開發案。

綠意開發發言人陳秋忠提到，除了目前已通過審核的土城區員仁段個案外，在新北市土城區、泰山區各有1個、桃園市有2個廠辦的個案正在進行中，且除了1個桃園市的個案來不及申請立體化方案就已在興建外，其餘個案皆有申請立體化方案。

陳秋忠說，以該公司已通過立體化方案審核的土城區員仁段個案來說，土地面積約1萬2,500平方公尺，上面原多為1、2樓的違建鐵皮工廠，改建後，將翻新成1棟17樓、1棟7樓的辦公大樓，總銷可達40億元，且以中小企業為目標客群，打算邊建邊售。

「因為『新增投資』的容積獎勵至少15%（詳見表2），同樣的一塊地，效益起少增加15%。」德昇建設董事洪志銘分析，會參與申請工業區立體化方案的廠商，除了自用的需求外，對開發商也有誘因，所以該公司興建完成後，也以規畫出售為主。

有誘因，也要有市場，PwC普華國際不動產總經理田揚名分析，「政策、資金、人力資源是否到位是產業發展的重要關鍵，工業區立體化是解決廠辦不足的政策，在台商回流的持續帶動下，資金也愈來愈充沛，最後就是看人力是否能順應到位，故區位選擇是很大的關鍵。」

以目前的市況來看，政策和資金都齊備，廠辦的改建市場值得期待，鄰近捷運及高速公路等交通便利區位的工業區，將帶來研發總部喬遷、廠房更新、自動化設備更新及工業4.0之綜效。