11年長期抗戰 耐心協調不同意戶
10戶老透天轉骨 迎來頂規耐震大樓
文山區富山路的 10 戶老透天，建商走了 11 年整合，與屋主建立起互相信任的情感。(宏廷建設提供)
北市文山區的「宏廷富山匯」今年1月推案，因囊括智慧建築、黃金綠建築與耐震設計等3大特色，擁有優質學區與捷運環狀線利多優勢，不到半年已經完銷，預計2024年完工。
然而這棟未來的智慧建築，原本是屋齡超過50年的頹圮透天，宏廷建設經過11年長期抗戰，耐心整合不同意戶，才有如今甜美豐碩的成果。
「走過煎熬的過程，才有開心的微笑。」宏廷建設董事長吳輝華看著住戶在老屋前的合照，有感而發地說。宏廷建設在2009年成立，富山路危老重建案是他們第一個客戶，「這個案子在我們接觸前已經整合10年，都沒有結果，基地是富山路的10戶透天厝，共有10位地主，按理說應該不難整合，但過程中各有各的想法與盤算，因此一拖就是10年之久。」
地主之一的楊小姐是宗教學博士，當初父母為了讓她與兄弟姊妹北上讀大學，買了富山路7號的房子，後來她結婚後取得10號所有權，在富山路一住就是47年。「早年，這裡每到夏天雨季就淹水，住戶地板幾乎都全毀，20年前我父親與鄰居有意重建，但那時沒有談成功，就一直擱著。」
不同意戶執念卡關 整合之路困難重重
直至13年前，楊小姐住家鄰近的一塊畸零地，被台灣銀行告示要出售，當時楊小姐與家人討論，如果畸零地被其他人買走，以後想要重建會更困難，因而出面買下畸零地。自此，買下畸零地之後，隨即許多建商聞風而至，紛紛主動來談都更重建。
楊小姐笑說，當時，其實原本選定一家建商談合建，但建商卻想再把案子盤給另一家公司，因而重建破局，這也讓她上了一門課。後來直到2010年，宏廷建設董事長吳輝華親自來拜訪，住戶覺得他親切誠懇，於是同意簽約合建。
然而，從2010年整合到現在，足足走了11年，最大困難就是卡在不同意戶。最早因為有兩戶不願合建，切割之後基地只有905 平方公尺，達不到都更規定的1,000 平方公尺，所以停擺了好多年，2017年《危老條例》上路，不限整合基地面積，宏廷董事長吳輝華與資產管理部協理廖垚昱立刻重新啟動商談機制，才加快後續合建的腳步。
但整合過程也是困難重重，其中一戶80多歲的地主，始終不願意同意合建，喊著要自行蓋房子；還有一戶要等著大家都簽完，才願意再來談合建，諸如「對分配沒興趣」、「家族因素暫不考慮」種種原因，讓宏廷建設一度曾經想放棄，準備切割基地，後來住戶考量分割後土地狹窄不好重建，才回心轉意答應合建。
富山路社區的住戶，多為高知識分子，職業背景含括大學教授、博士，科技、銀行、旅遊業主管等，對合建的想法也相當多。宏廷建設提出的合約條文，也多是由住戶主導。對於這樣做法，宏廷建設認為，這是取得這些地主信任的過程。因此走了11年整合，也與當地住戶建立起互信、深厚的關係。
在這過程中，楊小姐以「二枚腰」精神形容宏廷建設，也就是具有堅強的韌性，面對極為不利的形勢，仍然能夠堅持下去，「好幾次就連住戶都想放棄了，但宏廷建設在我們絕望時，還讓我們看到希望的火苗，因此才能堅持走下去。」
高標打造制震宅 讓桂花老樹重新飄香
等待還是值得的，在雙方互相溝通妥協下，該案在2018年取得住戶100%同意之後，危老重建進程就飛快進行，2019年核定重建計畫，2020年取得建照，2021年4月正式動工。「宏廷富山匯」以智慧建築及綠建築概念設計，規畫地下3層、地上15層，主打25、36坪，總計42戶，並以耐震六級打造，取得銀級智慧建築設計標章，幕後團隊包括張玉樹建築師事務所與翊豐營造，其中翊豐營造是璞真、璞園及昇陽等一線口碑建商的首選。
這案子最特別的是，地主願意降低分配比例，與建商一起提升建築結構安全，把建築品質提升到最頂規。宏廷建設協理廖垚昱說，原本該案是規畫興建五級耐震度，後來因為走危老重建，比原本走都更多了容積值，讓地主可以分回更多面積。因此，在住戶支持下，同意割捨一些分配比例，把耐震度提升到六級，成就這個案子，「我相信只要跟地主誠信溝通，很多方向都是有機會的。」
除了在建築上的用心，楊小姐也提到，宏廷建設還考慮到舊社區原有種植的6、7棵老桂花樹，主動協助移植、養護，為了就是等建物完工後，再重新移植回來。「這些桂花樹保有長達半世紀的回憶，我從小看到大，特別是我母親已經91歲，還有其他鄰居長輩也都80幾歲，等到以後住回新房子，還能聞到桂花香氣，對老一輩而言是最珍貴的。」
期待政策修法 找出合理機制
由於「富山匯」一案的推出，目前宏廷建設在文山區就有3件重建案在進行中，吳輝華始終認為，嘴巴說的沒有用，做的品質才重要。與地主建立信賴感，就是知無不言、資訊透明化，這是宏廷建設從事都更及危老的堅持方向，截至目前手上還有9個都更危老案件正在進行整合。
談到整合的難題，廖垚昱表示，受到過去政府喊出「室內一坪換一坪」的影響，很多屋主對分配比例的期望值較高，尤其是頂樓加蓋的地主，往往會要求建商補貼裝潢、租金與坪數，使得建商根本無力承受，造成協議卡關。
廖垚昱認為，這部分若是走都更，租金成本可以列入共同負擔，但是危老不行，變成建商要自行吸收，因此建議政府未來修法，對於頂樓加蓋應該要有專案補貼。
從事都更及危老重建多年，吳輝華表示，要加快都更危老速度，還是得靠公權力介入，尤其危老條例容積獎勵2025年落日，基地太小想要重建必定更加困難，因此他樂見未來都更與危老雙軌並行，找到合理的機制。
然而這棟未來的智慧建築，原本是屋齡超過50年的頹圮透天，宏廷建設經過11年長期抗戰，耐心整合不同意戶，才有如今甜美豐碩的成果。
「走過煎熬的過程，才有開心的微笑。」宏廷建設董事長吳輝華看著住戶在老屋前的合照，有感而發地說。宏廷建設在2009年成立，富山路危老重建案是他們第一個客戶，「這個案子在我們接觸前已經整合10年，都沒有結果，基地是富山路的10戶透天厝，共有10位地主，按理說應該不難整合，但過程中各有各的想法與盤算，因此一拖就是10年之久。」
地主之一的楊小姐是宗教學博士，當初父母為了讓她與兄弟姊妹北上讀大學，買了富山路7號的房子，後來她結婚後取得10號所有權，在富山路一住就是47年。「早年，這裡每到夏天雨季就淹水，住戶地板幾乎都全毀，20年前我父親與鄰居有意重建，但那時沒有談成功，就一直擱著。」
不同意戶執念卡關 整合之路困難重重
直至13年前，楊小姐住家鄰近的一塊畸零地，被台灣銀行告示要出售，當時楊小姐與家人討論，如果畸零地被其他人買走，以後想要重建會更困難，因而出面買下畸零地。自此，買下畸零地之後，隨即許多建商聞風而至，紛紛主動來談都更重建。
楊小姐笑說，當時，其實原本選定一家建商談合建，但建商卻想再把案子盤給另一家公司，因而重建破局，這也讓她上了一門課。後來直到2010年，宏廷建設董事長吳輝華親自來拜訪，住戶覺得他親切誠懇，於是同意簽約合建。
然而，從2010年整合到現在，足足走了11年，最大困難就是卡在不同意戶。最早因為有兩戶不願合建，切割之後基地只有905 平方公尺，達不到都更規定的1,000 平方公尺，所以停擺了好多年，2017年《危老條例》上路，不限整合基地面積，宏廷董事長吳輝華與資產管理部協理廖垚昱立刻重新啟動商談機制，才加快後續合建的腳步。
但整合過程也是困難重重，其中一戶80多歲的地主，始終不願意同意合建，喊著要自行蓋房子；還有一戶要等著大家都簽完，才願意再來談合建，諸如「對分配沒興趣」、「家族因素暫不考慮」種種原因，讓宏廷建設一度曾經想放棄，準備切割基地，後來住戶考量分割後土地狹窄不好重建，才回心轉意答應合建。
富山路社區的住戶，多為高知識分子，職業背景含括大學教授、博士，科技、銀行、旅遊業主管等，對合建的想法也相當多。宏廷建設提出的合約條文，也多是由住戶主導。對於這樣做法，宏廷建設認為，這是取得這些地主信任的過程。因此走了11年整合，也與當地住戶建立起互信、深厚的關係。
在這過程中，楊小姐以「二枚腰」精神形容宏廷建設，也就是具有堅強的韌性，面對極為不利的形勢，仍然能夠堅持下去，「好幾次就連住戶都想放棄了，但宏廷建設在我們絕望時，還讓我們看到希望的火苗，因此才能堅持走下去。」
高標打造制震宅 讓桂花老樹重新飄香
等待還是值得的，在雙方互相溝通妥協下，該案在2018年取得住戶100%同意之後，危老重建進程就飛快進行，2019年核定重建計畫，2020年取得建照，2021年4月正式動工。「宏廷富山匯」以智慧建築及綠建築概念設計，規畫地下3層、地上15層，主打25、36坪，總計42戶，並以耐震六級打造，取得銀級智慧建築設計標章，幕後團隊包括張玉樹建築師事務所與翊豐營造，其中翊豐營造是璞真、璞園及昇陽等一線口碑建商的首選。
這案子最特別的是，地主願意降低分配比例，與建商一起提升建築結構安全，把建築品質提升到最頂規。宏廷建設協理廖垚昱說，原本該案是規畫興建五級耐震度，後來因為走危老重建，比原本走都更多了容積值，讓地主可以分回更多面積。因此，在住戶支持下，同意割捨一些分配比例，把耐震度提升到六級，成就這個案子，「我相信只要跟地主誠信溝通，很多方向都是有機會的。」
除了在建築上的用心，楊小姐也提到，宏廷建設還考慮到舊社區原有種植的6、7棵老桂花樹，主動協助移植、養護，為了就是等建物完工後，再重新移植回來。「這些桂花樹保有長達半世紀的回憶，我從小看到大，特別是我母親已經91歲，還有其他鄰居長輩也都80幾歲，等到以後住回新房子，還能聞到桂花香氣，對老一輩而言是最珍貴的。」
由於「富山匯」一案的推出，目前宏廷建設在文山區就有3件重建案在進行中，吳輝華始終認為，嘴巴說的沒有用，做的品質才重要。與地主建立信賴感，就是知無不言、資訊透明化，這是宏廷建設從事都更及危老的堅持方向，截至目前手上還有9個都更危老案件正在進行整合。
談到整合的難題，廖垚昱表示，受到過去政府喊出「室內一坪換一坪」的影響，很多屋主對分配比例的期望值較高，尤其是頂樓加蓋的地主，往往會要求建商補貼裝潢、租金與坪數，使得建商根本無力承受，造成協議卡關。
廖垚昱認為，這部分若是走都更，租金成本可以列入共同負擔，但是危老不行，變成建商要自行吸收，因此建議政府未來修法，對於頂樓加蓋應該要有專案補貼。
從事都更及危老重建多年，吳輝華表示，要加快都更危老速度，還是得靠公權力介入，尤其危老條例容積獎勵2025年落日，基地太小想要重建必定更加困難，因此他樂見未來都更與危老雙軌並行，找到合理的機制。
