解決工料雙漲新解方！ESG結合全案管理 加快都更危老
鈊樹建設董事長蔡錦勳倡導都更危老結合ESG趨勢，搭配綠色金融，有利於推動。(攝/彭世杰)
推動能源標章宅
綠色金融優惠貸款
內政部公布，今年第1季全國房屋稅籍住宅平均屋齡為32年，全台30年以上老宅數量高達462萬戶，六都中又以台北市最老。「我一直說都更危老是國安議題，當強震來襲，震央若在雙北，可以想見很多老房子都會倒一片，到時傷亡慘重，台灣的醫療量能根本不夠！」
蔡錦勳說，為了民眾的居住安全，都更危老重建非常迫切，但現在的困境是房屋造價一直漲，政府又重手打房，限縮融資貸款，中小建商資金周轉不靈，迫使重建案停工，導致都更危老爛尾樓。而且房價被打壓，房屋銷售進入停滯期，餘屋賣不掉、利潤又不好，都造成建商與地主的資金壓力。
身為台北市都更學會法規會主委，蔡錦勳認為，都更危老想要解套，結合ESG趨勢是最佳解方，可以請政府頒布相關規定，未來老屋買賣時須附上專業技師鑑定的「結構安全評估報告書」，若是屋齡老、不到危險等級，銀行可正常貸款，倘若老屋達危險等級，貸款成數則降為4、5成，「只需金管會下一紙行政命令給銀行，限縮危樓貸款，當危樓貸款不易，勢必走向重建之路，就能加快都更危老腳步。」
因應全球淨零碳排趨勢，內政部已擬定目標，希望2050年100%新建建築及超過85%既有建築物為淨零碳建築。蔡錦勳認為，可配合政府政策，導入綠色金融，推動能源標章建築，若新大樓達到1+最高節能等級，銀行房貸可達9成，2等級貸款8成，並提供利息優惠減免，透過這樣的誘因，讓建商願意投入，加速都更危老重建，也達到節能減碳，形成正向循環。
文化大學土地資源學系主任李家儂也贊成都更危老結合ESG，「都更危老與綠色金融應該是相輔相成，尤其ESG核心價值是永續發展，與都更危老不謀而合。」尤其建築業是碳排大戶，現在政府接連祭出打炒房政策，房市反轉冷清、房價出現預期性下跌，但營建成本一直往上漲，讓實施者獲利不足。
在此情況下，建商可能會壓縮成本來蓋房子，無心發展ESG、導致碳排增加，李家儂建議，倘若政府願意放寬融資限制，鼓勵綠色金融的優惠利率、貸款成數，並提高綠建築容積獎勵，不僅有利於推動都更前進，也有助於環境永續的發展。
全案管理＋包租代管
解決地主合建困境
民辦都更最常見的方式是合建，理論上是地主出地、建商出錢，蓋完出售後，依合建契約來分配利潤與坪數，但因為工料雙漲、融資困難，近期北市就爆出2起爛尾樓事件，讓民眾人心惶惶。蔡錦勳說，民眾若不想與建商合建分配更新後的房屋，可以考慮自地委建，找專業的全案管理公司來執行。
以鈊樹建設來說，因為蔡錦勳擁有20年的建設公司經驗，又是績優都更危老推動師，從整合到開發興建，熟悉所有建築流程與都更細節，再加上獨特的全案管理與包租代管一條龍創新模式，成立一年多已累積不少口碑，目前手上進行中有12案，已經百分百簽約完成有4案，像是新北商業區危老案與廠辦都更案。
「我們的優勢在於有建設公司背景，了解所有營造流程，可以監督所有細節，從土地開發、產品規畫、建築設計、工程施工、完工交屋到包租代管，起碼有10大建築流程，而且平均每個自主更新案都要開會至少千場，這是一般建經公司做不到的。」
蔡錦勳說，他提供地主多元選擇，賣掉的房價可以折抵營造款成本，等於無貸款一身輕；若不想賣房，可包租代管，用租金來付土建融貸款，大約15年可付完，接下來就靠租金賺錢；舉例來說，如果委建取得坪數太大，可事先規畫切分自住和出租兩房，切割出來的另一房出租賺取租金收益，用租金再支付房貸，如此賺得一間房，還不用花到頭期款。
假使有餘屋想賣，蔡錦勳說，也可委請代銷幫忙賣，中間不收任何差價。「透過全案管理，如此一來，地主不僅可以分回全部的面積、老屋換新房圓夢，還可以分回房屋賺租金，免除扛房貸的壓力，等於是幫地主的困境解套。」
優質智慧綠建材 為都更危老加值
全球每年近4成的二氧化碳是來自於建築業，在推動都更危老之際，政府為鼓勵響應淨零碳排，針對智慧建築、綠建築、耐震、無障礙環境設計提供不同等級的容積獎勵，也成了更新後新建築的基本配備。本身也是台灣智慧人居產業促進會副理事長的蔡錦勳指出，訴求高效、節能的智慧綠建築將是未來趨勢，通常這類型新大樓比一般大樓行情高5～8％，因此他相當推薦使用優質智能建材，來為老屋重建加值圓夢。
目前台灣國內有相當多優質結合智能軟體、綠建材的廠商，運用這類型建材能優化提升建築性能，提供高值客製化的健康照護、生活便利等服務，成了時下嶄新大樓採用的建材主流。
結合科技管理 享受智慧家庭生活
由李高賜執行長領軍的陞訊數據科技，具有智慧建築標章、健康建築標章顧問優勢，透過其開發的BMS建築管理系統與「陞訊雲管家」物業管理APP，以「Top-down」主動設計，打造讓住戶有感的智慧綠建築。他分析，過去業主取得智慧建築標章的痛點，在於預算無法有效掌控，顧客買家無感，陞訊數據可透過科技管理，整合機電、弱電、監控，協助業主控制預算，一條龍完成服務。 對都更危老重建來說還能節省成本，因為智慧建築可獲得容積獎勵，讓房子增值，等於是政策買單。住戶入住新家，不僅有雲端物業管理，可做到雲端警衛、設備維護、信件包裹收發等，節省社區保全人力，也可享受防災、防盜、節能的智慧家庭生活。「政府鼓勵新大樓更聰明、節能，智慧建築設計將成為剛性需求！」
MIT智能鋁窗 自動偵測開窗調節
上田鋁業的「風光Ai窗」，由第三代接班的總經理吳律謙一手打造，讓鋁窗跳脫傳統建材，設計出專為台灣氣候研發的智能之窗。吳律謙說，窗戶80%是玻璃，早在10年前，他就引進全自動中空玻璃生產線，做全方位解決方案，「風光Ai窗」歷經5年研發，結合窗框及複層中空節能low-E玻璃一體開發，可降低幅射、強力隔絕80%以上紅外線、紫外線，調節室內溫度，達到節能減碳。 同時首創跑車流體力學節能窗，利用導流孔快速引導氣流的等壓原理，有效降低室內外壓力差，地心引力垂直排水設計，快速導流阻斷風雨阻絕噪音，經TAF國家級認證，達亞洲第一超高水密2000pa高規格考驗，堪稱台灣之光，更可結合AI與物聯網科技，透過感測器偵測室內二氧化碳濃度，自動將鋁窗打開，保持室內空氣清新，目前在台中老虎城購物中心、南投半山夢工廠均有設櫃展示。
智能鋁窗能有效降低輻射，自動偵測室內溫度調節。預鑄同層排水 現場組裝節能減碳
現行公寓大樓的排水設計多採用傳統貫穿樓板的異層排水方式施作，容易造成廚房、衛浴的漏水問題，今年1月內政部建築新法上路，增訂公寓大廈全部或部分得採同層排水系統。美國最大衛浴集團KOHLER旗下的凱樂衛浴，針對台灣居住環境，推出領先業界的「同層排水」設計系統，結合整體衛浴設備，提出最佳解決方案。 凱樂衛浴總經理徐一平表示，凱樂的「同層排水」分為UB（Unit Bathroom）整體衛浴（墊高式同層排水）、UT（Unit Tlilet）公共衛廁（牆前式同層排水）與應用於泥作的SD系統管件（降板式同層排水）等3大應用工法，搭配集水式可調高低落水頭、等系統配件，讓排水順暢，優點是易於後續維修更新，而且整體衛浴採預鑄工法，在工廠模組化，現場組裝即可，最快一天內可組裝完成，不僅減少製造生產的排碳量，達到綠建材的節能減碳，還省時省人力，解決現有缺工的問題，很適合都更危老新大樓採用。(文/蔣慧芬)
採用同層排水是時下趨勢，現今已可採用預先組裝方式，達到節能減碳。
