是合建好?還是委建好?
掌握3關鍵、2細節 老屋重建不卡關
有意重建老屋，第一步要先了解是否符合危老資格。(攝/吳尚哲)
10多年前一起文林苑都更爭議，讓都更議題按下暫停鍵，地主與建商間存在著不信任的關係。但10多年過去後，隨著房屋老舊及改善居住環境的意識抬頭，讓都更議題再度被喚醒，隨之而來的危老政策，也讓老屋重生出現一線曙光。不過，若不想與建商合建，選擇自地自建，都更業者提出「3大關鍵、2個細節」來評估個案是否適合「自地自建」。
都更業者說：「重建工程繁瑣又複雜，現在有很多老屋已具備危老資格，但往往面臨2種可能：一是地主依舊不信任建商，經過多年后仍無法整合導致破局，另一種則是老屋條件較弱，建商也興趣缺缺，但無論如何，民眾還是有自地自建的選擇機會。」
今年4月，《危老條例》經過立法院三讀通過修正案，原定今年5月到期的容積獎勵時程，改以規模容積獎勵項目取代，獎勵值從第3年的10%逐年遞減，施行後第10年落日。
在危老議題持續熱議之際，台灣都市更新推動全國學會理事長林煌欽認為，針對自地自建的關鍵，首要就是民眾是否能認清自己的狀況，加上採取何種方式對於自己最有利，才能在重建的道路上事半功倍。
關鍵１ 是否符合危老條例的資格
首先，民眾要搞清楚《危老條例》到底適用於哪些建物。所謂「危」、「老」就是當房子產生危險狀況時，或是已經老舊不堪時急需重建，因此面積上没有限制大小，目的在於加速房屋重建的速度，可以自行重建或是整合小面積土地就可以重建。
談到危老就必須與《都市更新條例》相較，《都市更新條例》是希望整合大面積的重建，更新對象需在都市更新地區或都市更新單元內，面積最低限制在1，000平方公尺，換算約302坪左右，但也受限於整合面積大，因此整合過程動輒10年起跳。
至於是否符合危老的條件?舉凡是經建築主管機關依法通知限期拆除者，包括海砂屋、震損屋等，或經結構安全性能評估結果未達最低等級者，都能符合「危險」的條件。若是「老舊」的房產，則是屋齡超過30年以上，無電梯且耐震評估未達標準者，也都符合《危老條例》的資格，屋主能夠自主更新。
關鍵2 搞懂合建、委建、全案管理差異
林煌欽指出，屋主通常在重建的過程中，會面臨是該「合建」或「委建」?還是選擇「全案管理」等，傻傻分不清的狀況。
簡言之，合建就是建商參與興建，對於手邊現金不足或信貸額度太低的一般地主來說，選擇「合建」較不會有背負資金的壓力，建商會負擔興建過程的費用，但相對要將建商的角色視為地主，所以未來最後興建完成的建物面積，也須要與建商分配產權。
若選擇合建的方式，還要注意自己房產的土地條件狀況，由於建商也要視其獲利空間，承接意願也有高低之分。屋主如果選擇合建也要考慮到，最後分回的空間是否過於狹小，或是不符合期待。
若是以自地自建的方式進行，則有「委建」或「全案管理」的方式。而近年具話題的「全案管理」，一般來說是交給專業顧問角色的建經公司操刀，因此也可協助遴選廠商、處理法令問題、行政流程，同時又具備興建管理及融資信託的優勢，成為近年自地自建的熱門選項，但要注意的是起造人通常為地主本人，因此未來地主恐要承擔房屋興建責任。
至於「委建」的差異就在，委建的起造人為其他第三人，若未來房屋面臨問題，則負擔責任風險的在於起造人身上，且對於屋主而言，未來若多餘的房產銷售后，也較能免去面對住戶問題等麻煩。
關鍵3 掌握重建的程序
只要房屋物件符合危老資格後，若是公寓或大樓則要取得所有屋主100%同意，倘若是透天厝，也可以徵求周邊屋主共同重建的意願。
主要申請程序就是擬具重建計畫，再來是取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人的同意，因此前期的意願整合很重要，當全數同意後再向地方主管機關核准後，依建築法令申請建築執照，接下來才會進入到拆除、興建的過程。
不過，林煌欽也強調，民眾無論是否有請危老重建輔導團協助，自行做功課還是不能少，現在有很多免費的網路資源，民眾可以先行透過地籍圖資料，查詢自己所持有的房產資訊，包括房屋的持有土地坪數、目前公告現值、土地使用分區、有機會拿到的危老獎勵等，都是未來在重建過程中必經的路途，也能保障自己的權益不受損。
兩個細節〉容積奬勵及建築線測量
為了加速危險老舊的建物重建，政府也祭出容積獎勵的誘因，有了容積獎勵後房子就可以蓋出更多的面積出來。一般來說危老的容積獎勵上限達30%，另外又有10%時程獎勵，雖然2020年到期後逐年遞減，但總計最高能拿到40%。
即便有此福利，林煌欽提醒，危老的建築參考，包括只要符合危險及老舊建物，即能拿到6〜10%的容積獎勵，若有採用智慧建築則可再享2〜10%，或是建築物耐震設計，也有2〜10%的容積獎勵等，因此在前期評估時，對於自己持有的房屋能拿多少容積獎勵，仍要謹慎評估，以免後續面臨資金缺口而停擺。
最後，自地自建評估的過程中，無論是否有尋求危老輔導團隊的協助，屋主還是要勤於查詢，對於整個重建過程要全面了解，才能保障自身的權益。
