結合地政專業 突破一坪換一坪迷思
王進祥談整合：最關鍵在平衡利益、利害
王進祥指出，一般而言，營造成本約占「興建成本與費用」的65∼75%。
《都市更新條例》自1998年11月公布施行 至今，已屆滿23年，期間歷經9次修法，可說是台灣地區修訂最頻繁的法律之一。然而，23年來都更成果仍難圓滿，最大的困境就是不同意戶的反對與抗爭，加上政府未貫徹執行代拆舊屋及審議期間過於冗長，在在彰顯政府政策施行的效能偏低。
整合難題百百種 釐清不動產產權有賴專業
地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥指出，少數不同意戶並非不同意都更，而是不同意或質疑都更重建分屋的「權利價值」，認為會有分配不均或利益被剝奪的情況，甚至心存私利期盼多得利益；亦即，現行都更整合的困境，主要還是潛藏著人性的「利益爭奪」。
王進祥強調，要突破困境，除了具備地政專業的能力外，更必須有「誠懇、積極、友善、勤勞」的與地主互動說明、溝通與協調，才可能成局。特別是，如何利用都更危老重建的過程，同步進行地主（屋主）就其財產重新分配給子女；甚或同步代為處理「借名登記」產權的返還或差額補償，及「有地無屋、有屋無地」等問題，更是關鍵中的關鍵。
王進祥也表示，地主是否同意參與都更？其最關心的莫過於──都更與危老之重建，可否「至少一坪換回一坪」；若以容積率300%以下、5層樓的公寓重建為例，就是一項不可能的任務。因為以更新後建物的公設比30%來說，舊屋1坪換回新屋1坪「室內空間」的登記坪，應已變成1.428倍的面積；即使更新後總增值利益可達舊屋價值之1.5至2倍以上，但在人性的利益考量下，仍會有很多人不能滿足。
此外，都更或危老的「開發整合」過程中，最需突破的不動產產權問題，除了上述室內坪數「一坪換一坪」的迷思外，還有：1.一戶可否一停車位？2.一樓店面面積減少的解套？3.違章或增建建物應否拆遷補償？4.自力都更有無需要租金補貼？5.原地下室獨立產權如何分配原容積？6.原有陽台未登記如何計算？7.有地無屋如何減值？8.有屋無地如何分回房屋？9.地下室車位使用權如何計價？10.公寓樓房面積相同，但基地持分不同的加減值計算以及如何調整估值等等。
諸如上述的整合難題，王進祥認為，更需要有地政士專業職能介入，才能有效加速整合。以現代建經來說，為現代地政關係企業，配合政策投入危老重建行業後，是國內建經公司極少數經營統籌「開發整合」與「代墊前期作業費用」的行政管理業務(PCM)公司。現階段已完成危老及都更開工案各1件、自行整合籌組更新會9件、協助建商整合2件，並轉投資都更標的6件、更新會全案管理2 件，以都更事權併送和公開招商各1件。
由於具地政士專業優勢，現代建經近年投入都更危老整合，協助地主重建。(現代建經提供)除了不動產產權問題外，近年營建成本的飆升，也對都更與危老重建的推動帶來新的挑戰。王進祥指出，一般而言，營造成本約占「興建成本與費用」的65∼75%；營造成本飆漲，當然會造成共同負擔費用的增加，而建築成本增加的結果，必然轉嫁於消費者，否則就會導致地主參與都更、建商與地主合建的意願大為降低。
王進祥認為，此時自組更新會之自主都更、自力都更或自地自建方式，就會形勢比人強地替代與建商合建分屋的重建方式。也就是說，未來都更重建的主流，多會走向由當事人控制營造成本及降低風險管理等事務，否則無法滿足地主對都更利益的期待。
「自組更新會」（即實施自力更新與自地自建），雖可分回建商擔任實施者的利益，讓地主分回滿意坪數的容積獎勵，但對地主之間的合作也形成新的挑戰。因此，王進祥也特別提醒有意自主都更的地主，應注意「共同負擔」的財務計畫與不動產估價之合理性。
「共同負擔」是全體地主及實施者（更新會或建商），依土地權值或出資比重所共同負擔之金額；項目包括工程費用、容積獎勵費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、管理費用、都計變更費用與容積移轉費用等等。其中工程費用，包括營建費用及公設與公益設施設置之費用，是都更重建過程最大費用，因此如何有效控制成本並兼顧施工品質，自然成為實施者首要面對的問題。
複合式大樓都更困難 政策應另有誘因
至於，高雄「城中城」大火事件凸顯的複合式大樓都更整合的困難，王進祥認為，都更重建的建物，如果是5樓、7樓，甚至12樓，屬於人多、戶多的複雜案件，特別是法定容積不足，又要支付興建成本下，往往推動十分困難。若再加上行政程序的都更審議期間無從縮短，實施都更的成本與負擔必然加重，導致同意都更者信心與鬥志慢慢喪失，且更易誤會政府施政的無能。另外，若再加上不同意戶的抗爭，也會造成已難得整合成功報核中的都更個案，無法順利推展。
王進祥特別強調，客觀上，還是應該讓地主先獲得心中期待的建物坪數，才是都更重建的最重要因素；因此只能在政策或法制上增加容積獎勵的誘因，並鼓勵以自主都更方式進行，才有成功的可能。
另外，如何協助地主取得重建資金，也是開發整合之外的困難點，這方面也很需要金融機構及政府的協助。
至於其他難度較高必須克服的問題，還有違章增建的補償及一樓店面店租的補貼等等，是否能滿足原地主的期待，均屬加速都更重建必須面對及克服的難題。
