突破整合盲點
都更想自己來？都更達人問診揭真相
政府推動都市更新，鼓勵民眾自己可以「自主更新」，自107年編列預算，最高補助額達800萬元，不過剔除採「整建維護」一途，自主更新申請重建案件並不多，近3年來僅有零星個案。10餘年致力於輔導住戶整合的林育全點出，自主更新從來不是一件容易的事，住戶要完成重建，有幾件事情要認清。
在都更這一塊領域，林育全深耕許久，本身是冠霖都市更新事業的創辦人，同時也是台北市都市更整合發展協會理事長，一直以來是地方政府委辦課程、輔導自主更新的合作單位，也代表北市都更處出席參與社區說明會，場次高達1094場。長久下來面對都更各種疑難雜症，累積了深厚整合經驗，也將住戶經常提出的各種問題歸納分類整理成冊。
台北市都市更整合發展協會理事長林育全剖析自主更新的難題。地主的夢沒醒 秤秤土地斤兩重
自主更新為何不容易？林育全直白點出，很多地主做的夢沒有醒，抱持的心態就是不要出錢，等建商來談。而談到重建，地主每每一開口要求就是不要出錢、室內坪數不縮水，最好還要配有汽機車位，尤其「一坪換一坪」觀念根深蒂固。想要不出錢，又要室內不縮水，實際上只有少數個案。「有些地區不是建商不去，而是地主醒了沒？」
在業界最常聽到一段對話，建商說，「等你們整合到8成再來找我！」地主則回應「等我們整合7、8成，那還找你幹嘛！」簡單幾句對話，顯露出建商與地主之間微妙與敵對的關係。林育全認為，不論走自主更新或是與建商合建，重建的核心問題在於立地條件、新舊容積比值的差異，這是住戶與地主在重建前期階段都應該認清的真相。
真相1》立地條件決定一切
「每一塊土地位在哪裡，命格早就決定好了。」等於要認清自己的土地有幾兩重，因為法規沒有模糊空間，每一塊土地都有使用強度管制，也就是所謂的「土地使用分區」都有規範建蔽率和容積率。
在輔導地主過程中，曾碰到住在四層樓公寓的地主詢問，「未來我們要蓋幾層樓？」，林育全回答說，「蓋12層樓」，結果地主想了一下，馬上回應說「這樣我可以分到3戶了，因為4層樓變3倍」，後來算給地主聽，「這樣只有分到1.5戶，室內打8折，如果不想室內縮水，就要拿錢出來買」，後來地主說「你在坑我啊！」如果地主沒有了解土地容積有限制問題，就會用自己的方式在計算。
真相2》 新舊房屋容積比值有差別
上一代長輩身處在「建蔽率時代」，房屋臨馬路愈寬容積愈高，很多地主會問「現在重建容積給這麼多，為什麼分回這麼少？」然而這還是與新舊照有關，林育全指出，業界普遍知道北市最多的住三公寓大多數室內坪數會縮水，這是結構性的問題，容積上限天花板就這麼多，很難再和過去的房屋比較。
重建好的開始 建立組織運作決策
以台北市來說，多數老舊住家公寓都存有這樣問題，但地主對重建又抱持舊時觀念，再加上重建過程跨足都市計畫、地政、營建及市場等專業領域，一般很難一時半刻能夠理解，因此林育全對於整合這一件事，寧可一步一步慢慢來，也不願急就章，將多年經驗轉化成的系統化教材，希望能以陪伴的角色輔導地主「自主更新」。
對於「自主更新」，林育全有一套全新的見解。首先，自主更新並不等於組成「都市更新會」，也不是一定要地主出資，而是住戶和地主先自發性動員，建立自主組織，再來共同決議採行何種方式重建。
圖為了鼓勵民眾自主更新，北市府不定期針對民眾和從業人員開設自主更新課程。(圖/台北市都市更整合發展協會提供)林育全形容，這一段過程就像「類公辦都更」，住戶和地主掌握自己個案情況，知道自己這塊地有幾兩重，接下來就像國家住都中心辦理公辦都更發包招標，如此一來，地主形成一個能夠決議討論的組織，在這樣環境之下，建商也更樂意進來參與重建。
對於重建最常面臨遴選專案管理團隊的問題，以林育全多年經驗來看這事，建議地主能夠凝聚共識，再來決定發包委任一事，並不一定要完全統包，也可以分階段發包，就像初戀不久的情侶，一定能走到最後嗎？選錯了，還要花時間討論解約問題，所以地主事先都要掌握核心問題，建立起決策模式。
不過，對於輔導自主更新，林育全也是抱持著磁場對了，再來合作的態度，最常向地主簡報完成後，丟下一句「找人湊錢，若ok，再來找我們。」目地是希望地主即便一人出一千元，掏了錢就會真的關心組織如何運作，否則免費的資源少有人會愛惜。
對林育全來說，都更為何快不起來？即便審議程序再簡化、容積獎勵再增加，永遠不變的是人性，整合就是難事，因此如何引導地主走在正確的重建道路，回歸到改善居住品質的初衷，也是林育全一直以「都更引水人」作為團隊的精神價值，發展作為輔導整合的顧問和研習平台。
林育全Profile
現職：冠霖都市更新事業團隊總經理、臺北市都市更新整合發展協會理事長
學歷：政治大學地政碩士、臺灣科技大學管理學士、明新工專土木科營建組
經歷：板橋江翠北側地區DEF區整合專案、臺北市自主更新輔導團、新北市都市更新教育推動計畫等
