52年老整宅成功都更 吳興街二期整宅下半年拚拆除重建
吳興街二期整宅整合20餘年，下半年拚拆除重建。(圖截自Googlemap)
台北市整建住宅環境窳陋老舊、居住空間狹小，一直以來在談都更重建，無奈戶數眾多、產權複雜以及住戶多是年老收入不佳的弱勢族群，整合都更向來是件不容易的事。不過，近期傳出吳興街二期整宅，進入代拆程序第二次公部門協調，有很高機率能與住戶達成共識，將拚下半年拆除重建，成為台北市繼水源四五期、斯文里三期，現存19處整宅最快成功都更的案件。
整建住宅是台北市早年為安置公共工程拆遷戶，由政府專案興建住宅，於民國51年至64年陸續興建整建住宅，隨著時間更迭，這些整宅多半是已屆50年老屋。據台北市府統計，目前尚有19處整宅、高達1萬多戶等待重建，像是南機場整宅、信維整宅、斯文里二期等等。
而當中傳出最快更新的吳興街二期整宅，鄰近信義區吳興街450巷、吳興公園，基地面積約2,119平方公尺，約640坪，更新前約100戶，由住戶自組更新會整合都更。根據更新會資料顯示，該案自2002年申請成立更新會，期間事業及權變計畫曾核定通過，但未能順利實施，而後市府再劃定策略性再開發地區，2015年變更事業及權變計畫，所有程序一切重來，容積獎勵也從原本1.5倍拉高至2倍。
該案委任專業機構東亞建經副總唐惠群表示，吳興街二期整宅整合歷經20餘年之久，早年不同意戶多達十幾戶，後來經過變更後，不同意戶減少約至3戶，其中已將纏訟10餘年、最困難的問題解決，其他部分已經進入代拆程序第二次公部門協調，估計有機會達成協議，不會讓市府進行代拆。
至於最難整合的住戶產權，據了解，起因於一筆50年前整宅買賣交易，買賣雙方產權過戶未辦理完成，時間一久，由賣方的下一代發現名下多一筆繼承房產，因而主張房子還是他的，經雙方訴訟，沒想到法官判決結果出乎意料之外，判定兩人分別有居住權和所有權，這對都更整合形成難題。這一案吵了十餘年未能解決，後經更新會居中協調，買賣雙方各退讓一步，讓賣方參與選屋、雙方價值分配各半。
過去水源四、五期整宅重建也是採取更新會自主重建，由東亞建經負責全案管理、第一銀行協助全額融資，並透過申請老舊公寓更新專案，變更權變和事業計畫，申請法定容積獎勵2倍，後來住戶凝聚高度共識達成百分百同意，成為自主都更成功示範的案例。
據悉，其實整宅個案改建效益高，更新後的分回條件基本都不差，主要是土地持分大、室內空間小，以成功自主都更的水源四、五期來說，住戶更新前每戶坪數約8、9坪，最多達十幾坪，更新後分回室內約20坪至30坪，更新後整體價值提升不少。
至於整建住宅為何還更新不易，除了產權問題高度複雜、住戶弱勢財務負擔的問題需要協助，另一方面也有住戶心態問題造成整合困難度拉高。目前台北市府也推動都更八箭的整宅專案，直接在都更容積獎勵50%之外再給予整宅專案容積獎勵50%、補貼差額找補時所衍生的利息等政策利多，以提高整建住宅住戶都更意願。
資料來源：台北市都更處、統計截至2024年3月中旬。
整建住宅是台北市早年為安置公共工程拆遷戶，由政府專案興建住宅，於民國51年至64年陸續興建整建住宅，隨著時間更迭，這些整宅多半是已屆50年老屋。據台北市府統計，目前尚有19處整宅、高達1萬多戶等待重建，像是南機場整宅、信維整宅、斯文里二期等等。
而當中傳出最快更新的吳興街二期整宅，鄰近信義區吳興街450巷、吳興公園，基地面積約2,119平方公尺，約640坪，更新前約100戶，由住戶自組更新會整合都更。根據更新會資料顯示，該案自2002年申請成立更新會，期間事業及權變計畫曾核定通過，但未能順利實施，而後市府再劃定策略性再開發地區，2015年變更事業及權變計畫，所有程序一切重來，容積獎勵也從原本1.5倍拉高至2倍。
該案委任專業機構東亞建經副總唐惠群表示，吳興街二期整宅整合歷經20餘年之久，早年不同意戶多達十幾戶，後來經過變更後，不同意戶減少約至3戶，其中已將纏訟10餘年、最困難的問題解決，其他部分已經進入代拆程序第二次公部門協調，估計有機會達成協議，不會讓市府進行代拆。
至於最難整合的住戶產權，據了解，起因於一筆50年前整宅買賣交易，買賣雙方產權過戶未辦理完成，時間一久，由賣方的下一代發現名下多一筆繼承房產，因而主張房子還是他的，經雙方訴訟，沒想到法官判決結果出乎意料之外，判定兩人分別有居住權和所有權，這對都更整合形成難題。這一案吵了十餘年未能解決，後經更新會居中協調，買賣雙方各退讓一步，讓賣方參與選屋、雙方價值分配各半。
過去水源四、五期整宅重建也是採取更新會自主重建，由東亞建經負責全案管理、第一銀行協助全額融資，並透過申請老舊公寓更新專案，變更權變和事業計畫，申請法定容積獎勵2倍，後來住戶凝聚高度共識達成百分百同意，成為自主都更成功示範的案例。
據悉，其實整宅個案改建效益高，更新後的分回條件基本都不差，主要是土地持分大、室內空間小，以成功自主都更的水源四、五期來說，住戶更新前每戶坪數約8、9坪，最多達十幾坪，更新後分回室內約20坪至30坪，更新後整體價值提升不少。
至於整建住宅為何還更新不易，除了產權問題高度複雜、住戶弱勢財務負擔的問題需要協助，另一方面也有住戶心態問題造成整合困難度拉高。目前台北市府也推動都更八箭的整宅專案，直接在都更容積獎勵50%之外再給予整宅專案容積獎勵50%、補貼差額找補時所衍生的利息等政策利多，以提高整建住宅住戶都更意願。
資料來源：台北市都更處、統計截至2024年3月中旬。
