戴雲發
Alfa Safe建築系統創辦人、建築安全履歷協會創會理事長。
近20餘年來提倡建築安全，投入耐震系統工法研發，榮獲經濟部頒定國家發明創作獎金獎，致力於推展都市更新及危老重建，打造可以傳承百年的傳家厝。
過去擔任建築經營協會理事長、消費者文教基金會房屋委員會召集人以及「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員。
【社團法人建築安全履歷協會】http://www.dyf.com.tw/city.php
要避免爛尾樓發生 合建、全案管理哪個好？
「建築安全履歷協會」創會理事長暨「中力都市更新股份有限公司」總經理戴雲發
近期接連爆出建商資金不足倒閉、爛尾樓等事件，很多想重建的老屋住戶們無不人心惶惶，簽約拆屋後如果遇到建商或營造廠發生營運困難、無法繼續承作，導致工程延宕、完工交屋遙遙無期，擔心奮鬥大半輩子的資產難以取回甚至一下化為烏有。但老舊的房屋不安全，危老都更重建勢必要進行，因此重建前應了解如何避免此情況發生，當不幸發生時又該如何保障自身權益?
一般建商與地主合建時，建商應負責出資興建，建商承擔資金、房價風險，地主不需出資只要完工後分回與建商談好的比例就好，因此地主以合建方式重建時，最重要的就是應慎選建商，簽署合建契約時審閱清楚，注意分配比例是否合理，建議可多方了解後選擇最佳建商而非最高分配比例建商，遇到開出超完美條件的建商，也不要高興得太早，可能還要擔心建商是否有財務問題或施工品質不良，打算冒險也要盡快成案、販售幽靈預售屋，或是建造房屋時使用的都是便宜低階、品質不良的工料，新屋蓋好沒幾年就開始有問題，若遇到建商倒閉、一案建商，後續維修、保固等事項地主更是求助無門。
近幾年營造成本上漲，地主合建分回比例不如以往高，因此越來越多選擇以「全案管理」的模式進行重建。
不同於一般合建，在「全案管理」中地主自己就是建商老闆的角色，由地主向銀行融資，重建後全數分回，扣除重建成本，一般來說可以比合建多分配5~10%利潤甚至更多，而受委託的專業全案管理團隊僅收取合理管理顧問費，負責統籌管理各協力廠商，協助地主遴選廠商、評估資金決定如何運用。
但「全案管理」不是湊齊各個廠商來蓋房子就好，有許多細節必須要做到，從建築規劃、財務管理、營建管理各個方面都需要專業團隊來協助，選擇好的「全案管理廠商」才能創造地主的更高價值，如果沒有確實管理，還是會有可能碰到爛尾樓的情況發生，一般制式完整建經信託合約，雖都有續建機制，但非保證完工，因此除了搭配銀行融資、信託、建經等單位，全案管理廠商是否有能力協助地主控管營造廠是非常重要的，確認承攬工程的建商或營造廠有確實完成施工項目，再按信託合約撥款進度表專款專用，若不幸承造單位營造廠發生財務危機或停工時，興建資金沒有被廠商挪用，後續啟動續建機制，專款專戶裡仍然保有完整資金可供繼續興建，在保有原本資金及相關保留款或當期已施工未請領之工程款的情況下，能找到願意接手的優良廠商，後續建案才能順利完工交屋。
雖近期營造廠施工造成天坑等事件頻傳，但地主只要慎選建商或管理團隊，不管是以合建、委建、全案管理哪一種模式重建，選擇最合適自己的方式改建成功，就是最好的重建方式，台灣地震如此頻繁，老舊建築不僅耐震程度不符合現行規範，其結構韌性不足難以抵抗強烈的地震搖晃，當超出建築物可以承受範圍時，房子就容易傾斜、倒塌，建議住在老舊房屋中的住戶們積極參與都更危老重建，建築結構安全應視為標配，重建後才能住的舒適安全。
一般建商與地主合建時，建商應負責出資興建，建商承擔資金、房價風險，地主不需出資只要完工後分回與建商談好的比例就好，因此地主以合建方式重建時，最重要的就是應慎選建商，簽署合建契約時審閱清楚，注意分配比例是否合理，建議可多方了解後選擇最佳建商而非最高分配比例建商，遇到開出超完美條件的建商，也不要高興得太早，可能還要擔心建商是否有財務問題或施工品質不良，打算冒險也要盡快成案、販售幽靈預售屋，或是建造房屋時使用的都是便宜低階、品質不良的工料，新屋蓋好沒幾年就開始有問題，若遇到建商倒閉、一案建商，後續維修、保固等事項地主更是求助無門。
近幾年營造成本上漲，地主合建分回比例不如以往高，因此越來越多選擇以「全案管理」的模式進行重建。
不同於一般合建，在「全案管理」中地主自己就是建商老闆的角色，由地主向銀行融資，重建後全數分回，扣除重建成本，一般來說可以比合建多分配5~10%利潤甚至更多，而受委託的專業全案管理團隊僅收取合理管理顧問費，負責統籌管理各協力廠商，協助地主遴選廠商、評估資金決定如何運用。
但「全案管理」不是湊齊各個廠商來蓋房子就好，有許多細節必須要做到，從建築規劃、財務管理、營建管理各個方面都需要專業團隊來協助，選擇好的「全案管理廠商」才能創造地主的更高價值，如果沒有確實管理，還是會有可能碰到爛尾樓的情況發生，一般制式完整建經信託合約，雖都有續建機制，但非保證完工，因此除了搭配銀行融資、信託、建經等單位，全案管理廠商是否有能力協助地主控管營造廠是非常重要的，確認承攬工程的建商或營造廠有確實完成施工項目，再按信託合約撥款進度表專款專用，若不幸承造單位營造廠發生財務危機或停工時，興建資金沒有被廠商挪用，後續啟動續建機制，專款專戶裡仍然保有完整資金可供繼續興建，在保有原本資金及相關保留款或當期已施工未請領之工程款的情況下，能找到願意接手的優良廠商，後續建案才能順利完工交屋。
雖近期營造廠施工造成天坑等事件頻傳，但地主只要慎選建商或管理團隊，不管是以合建、委建、全案管理哪一種模式重建，選擇最合適自己的方式改建成功，就是最好的重建方式，台灣地震如此頻繁，老舊建築不僅耐震程度不符合現行規範，其結構韌性不足難以抵抗強烈的地震搖晃，當超出建築物可以承受範圍時，房子就容易傾斜、倒塌，建議住在老舊房屋中的住戶們積極參與都更危老重建，建築結構安全應視為標配，重建後才能住的舒適安全。
