戴雲發
Alfa Safe建築系統創辦人、建築安全履歷協會創會理事長。
近20餘年來提倡建築安全，投入耐震系統工法研發，榮獲經濟部頒定國家發明創作獎金獎，致力於推展都市更新及危老重建，打造可以傳承百年的傳家厝。
過去擔任建築經營協會理事長、消費者文教基金會房屋委員會召集人以及「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員。
【社團法人建築安全履歷協會】http://www.dyf.com.tw/city.php
戴雲發｜都更成功價值大幅增加 但重建費用怎麼來？
透過透明化的都更重建管理服務，可讓地主即時了解重建進度。(圖/中力都更提供)
都更過程從開始整合到建物真的拆除、啟動重建之前，有許多步驟要完成，例如結構鑑定、事業計畫及權變計畫擬定……等流程，這些流程衍生而出的相關費用如：耐震能力初步評估鑑定費用、都更單元劃定及更新會成立費用、估價師費用、建築師建築規畫、都更顧問、專案管理費用等等前期費用，要由誰來支出呢？這個問題與地主們選擇哪一種模式都更有關。一般業界執行常見的民辦都更模式有：協議合建、自力更新委託代理以及自力更新自組更新會3種方式。
協議合建：實施者為建商，建商評估案件利潤以及風險後，提供合建比例與地主簽訂契約，都更重建後會依照當初合約的比例進行分配。全程都由建商提供資金，建商風險較大，因此案件有一定的利潤建商才會願意承擔風險，如果以權利變換的方式來說，都更提列項目中的風險管理費就是建商的利潤，都更過程中建商出資，利潤就由建商收取，因此通常協議合建為3種方式中地主分回最少之方案，不過地主不需自行出資也省去參與都更會議的時間。
自力更新代理實施：代理實施是由地主們擔任實施主體，委由建商、建經公司或都更管理公司擔任代理實施者，大多代理實施者會與地主協議，願意協助代墊部分前期費用，但地主仍需配合部分出資或將土地設定給銀行融資，讓代理實施者風險負擔不這麼高，地主根據權利變換計畫分回，代理實施者可能從都更提列項目中收取部分風險管理費，或依雙方協議以何種方式作為協助地主資金代墊之報酬，代墊金額及報酬收取多寡都由代理實施者評估風險及利潤後，與地主會議自行協商。
自力更新自組更新會：實施者為更新會，更新會就如同地主共同成立一間公司，自行擔任建商的角色，因更新會就是建商的角色，所以都更重建費用需地主自行籌措，地主可以以現金或是跟銀行融資的方式籌措資金，不僅是重建期間的工程費用，事業及權利變換計畫核定之前的前期費用若更新會同意比例夠高，銀行也願意提供地主或更新會融資信託的服務，透過與銀行融資，地主在重建期間不需再另外拿錢出來，且重建後的利潤地主可全數分回，因此一般來說自力更新自組更新會為3種方式中地主分回最多之方案，通常更新會會聘請建經公司或是相關都更顧問或管理公司協助進行全案管理的服務。
同樣是民辦都更但方式不同，相對廠商收取的報酬也會不同，沒有哪一種方式最好，只要最適合該基地地主需求的就是最佳方案，例如：基地條件好、土地持分大、房價高的案件較多會選擇協議合建；若地主土地持分較小，又希望能夠盡量符合室內一坪換一坪就會選擇自組更新會委由全案管理公司協助都更重建。
都更程序專業、繁瑣，有許多法規、法定程序須依循，從都更開始到住進新房子少則五年、多則十幾年，地主間一定要對都更重建及重建方式有一定的共識，地主共識愈高，都更就能進行得更快、更順利，了解每種方式之間的不同後，不管選擇哪一種方案最重要的還是要選擇有成功經驗的專業廠商，不管是合建建商還是都更顧問全案管理公司，由專業的廠商協助管理使都更程序能順利完成，重建後的新建築能安全舒適及價值提升，是地主需要重視的。
協議合建：實施者為建商，建商評估案件利潤以及風險後，提供合建比例與地主簽訂契約，都更重建後會依照當初合約的比例進行分配。全程都由建商提供資金，建商風險較大，因此案件有一定的利潤建商才會願意承擔風險，如果以權利變換的方式來說，都更提列項目中的風險管理費就是建商的利潤，都更過程中建商出資，利潤就由建商收取，因此通常協議合建為3種方式中地主分回最少之方案，不過地主不需自行出資也省去參與都更會議的時間。
自力更新代理實施：代理實施是由地主們擔任實施主體，委由建商、建經公司或都更管理公司擔任代理實施者，大多代理實施者會與地主協議，願意協助代墊部分前期費用，但地主仍需配合部分出資或將土地設定給銀行融資，讓代理實施者風險負擔不這麼高，地主根據權利變換計畫分回，代理實施者可能從都更提列項目中收取部分風險管理費，或依雙方協議以何種方式作為協助地主資金代墊之報酬，代墊金額及報酬收取多寡都由代理實施者評估風險及利潤後，與地主會議自行協商。
自力更新自組更新會：實施者為更新會，更新會就如同地主共同成立一間公司，自行擔任建商的角色，因更新會就是建商的角色，所以都更重建費用需地主自行籌措，地主可以以現金或是跟銀行融資的方式籌措資金，不僅是重建期間的工程費用，事業及權利變換計畫核定之前的前期費用若更新會同意比例夠高，銀行也願意提供地主或更新會融資信託的服務，透過與銀行融資，地主在重建期間不需再另外拿錢出來，且重建後的利潤地主可全數分回，因此一般來說自力更新自組更新會為3種方式中地主分回最多之方案，通常更新會會聘請建經公司或是相關都更顧問或管理公司協助進行全案管理的服務。
同樣是民辦都更但方式不同，相對廠商收取的報酬也會不同，沒有哪一種方式最好，只要最適合該基地地主需求的就是最佳方案，例如：基地條件好、土地持分大、房價高的案件較多會選擇協議合建；若地主土地持分較小，又希望能夠盡量符合室內一坪換一坪就會選擇自組更新會委由全案管理公司協助都更重建。
都更程序專業、繁瑣，有許多法規、法定程序須依循，從都更開始到住進新房子少則五年、多則十幾年，地主間一定要對都更重建及重建方式有一定的共識，地主共識愈高，都更就能進行得更快、更順利，了解每種方式之間的不同後，不管選擇哪一種方案最重要的還是要選擇有成功經驗的專業廠商，不管是合建建商還是都更顧問全案管理公司，由專業的廠商協助管理使都更程序能順利完成，重建後的新建築能安全舒適及價值提升，是地主需要重視的。
