張峰榮
安信建經總經理；致力於全力推動一條龍更完整的「全案管理」服務。結合信義集團資源，為業主創造極大化的資產增值。
帶領團隊從事「代辦建築融資」、「信託管理」、「履約保證價金信託」、「都市更新」、「危老重建」等服務。
張峰榮︱時程容積獎勵將砍半 危老重建找專業避走冤枉路
危老時程容積獎勵5月後將砍半，有意重建的地主應重視事前評估，避免急就章得不償失。(資料照)
今年是《都市危險及老舊建築物加速重建條例 》實施的第七年，依照該條例規定，自2024年5月12日後，時程容積獎勵將由2％砍半至1％，預計2025年歸零。由於容積獎勵將縮水的緣故，有些地主基於重建急迫性而送件申請並自主重建，卻因缺乏經驗而「踩雷」、遇到營造蟑螂；有的地主未事先進行完善的財務評估，導致重建費用失控。因近年全台營造成本高漲、缺工嚴峻，使得坊間部份包商、營造業者素質參差不齊，自主重建若所託非人，重建工程易淪為燙手山芋；若地主有意自行重建，對於營造廠篩選與花費要掌握「一評估、二信譽、三控制」的原則。
由於自主重建的危老基地面積通常較小，如台北市的中正、大同、信義、內湖、大安等區，甚至有些危老重建案的基地小於100平方公尺，而雙北市區精華小基地的危老案又多緊鄰隔壁民宅，施工難度高，營造成本又比大規模基地來為昂貴，北市每坪發包成本動輒達30萬元以上。因而，屋主在重建之前，應該先進行完善的「興建計劃」與「財務評估」，詳細列出建築設計費、營造發包費用、行政規費等林林總總費用，如果自身財力或籌資能力可以承擔再進行重建也不遲。
其次，營建工程發包時應慎選「信譽良好的營造廠」，同時要檢視該營造廠過去的實績，另需尋求律師幫助、謹慎簽訂契約。先前，便有一位網路名人自地自建，卻遇到營造廠未按圖施工、管線紊亂等情事，將其中的血淚史撰文分享。事實上，假如地主沒有經驗，倉促發包或未留意合約內容，遇到不肖廠商便很棘手。
第三，因為營造市場勞力吃緊，人工和建材、原物料等成本居高不下，若沒有「成本控制」意識與能力，可能得不斷追加預算致使花費超支。事實上，工程費用超支問題不只一般地主會遇到，就連有經驗的建商都難以避免。然而，建商口袋夠深還能可承受成本超支、或者轉嫁至售價，但一般地主卻只能自己吸收，如果手頭資金緊絀，工程便難以收尾，更遑論能順利完工交屋？
地主自主重建的動機大多源自於「一想、一不想」，一想是「想省錢」，一不想是「不想讓建商分」，期盼自己能獨享容積獎勵與坪數及利潤。然而，重建這檔事涉及事項可謂千絲萬縷，缺乏經驗的地主若遇到不良包商，很有可能得不償失。
總而言之，筆者衷心建議，危老重建還是要「交給專業的來」，屋主可藉由有品牌的建經「全案管理」服務，打造客製化的專案，透過專業團隊的一條龍服務，從重建初期評估到完工後的銷售與售後服務一手包辦，為地主控制風險、爭取最大利益，順利推動重建工程，另外僅收取部份比例的顧問費，不會瓜分走地主的產權或利潤。因此地主若有危老重建需求，建議儘快把握於今年5月12日前，趁時程容積獎勵尚有優惠之前遞件申請，才能把握政策利多及補助，讓重建後的資產價值最大化！
由於自主重建的危老基地面積通常較小，如台北市的中正、大同、信義、內湖、大安等區，甚至有些危老重建案的基地小於100平方公尺，而雙北市區精華小基地的危老案又多緊鄰隔壁民宅，施工難度高，營造成本又比大規模基地來為昂貴，北市每坪發包成本動輒達30萬元以上。因而，屋主在重建之前，應該先進行完善的「興建計劃」與「財務評估」，詳細列出建築設計費、營造發包費用、行政規費等林林總總費用，如果自身財力或籌資能力可以承擔再進行重建也不遲。
其次，營建工程發包時應慎選「信譽良好的營造廠」，同時要檢視該營造廠過去的實績，另需尋求律師幫助、謹慎簽訂契約。先前，便有一位網路名人自地自建，卻遇到營造廠未按圖施工、管線紊亂等情事，將其中的血淚史撰文分享。事實上，假如地主沒有經驗，倉促發包或未留意合約內容，遇到不肖廠商便很棘手。
第三，因為營造市場勞力吃緊，人工和建材、原物料等成本居高不下，若沒有「成本控制」意識與能力，可能得不斷追加預算致使花費超支。事實上，工程費用超支問題不只一般地主會遇到，就連有經驗的建商都難以避免。然而，建商口袋夠深還能可承受成本超支、或者轉嫁至售價，但一般地主卻只能自己吸收，如果手頭資金緊絀，工程便難以收尾，更遑論能順利完工交屋？
地主自主重建的動機大多源自於「一想、一不想」，一想是「想省錢」，一不想是「不想讓建商分」，期盼自己能獨享容積獎勵與坪數及利潤。然而，重建這檔事涉及事項可謂千絲萬縷，缺乏經驗的地主若遇到不良包商，很有可能得不償失。
總而言之，筆者衷心建議，危老重建還是要「交給專業的來」，屋主可藉由有品牌的建經「全案管理」服務，打造客製化的專案，透過專業團隊的一條龍服務，從重建初期評估到完工後的銷售與售後服務一手包辦，為地主控制風險、爭取最大利益，順利推動重建工程，另外僅收取部份比例的顧問費，不會瓜分走地主的產權或利潤。因此地主若有危老重建需求，建議儘快把握於今年5月12日前，趁時程容積獎勵尚有優惠之前遞件申請，才能把握政策利多及補助，讓重建後的資產價值最大化！
