戴雲發︱大地震頻繁發生 海砂屋列管審查及都更重建應盡快進行
![海砂屋鑑定流程至少需耗時半年以上。(圖/戴雲發提供)](/uploads/1718177048.jpg)
今年(2024年)4月3日在台灣東部外海發生規模7.2強震,是在921地震發生25年以後,發生規模最大的地震,之後一個月內更是餘震不斷、地震頻繁,住在老舊房屋中的住戶們更加擔心自身的居住安全,尤其是住在高氯離子混凝土建築物(俗稱海砂屋)的住戶們,在地震發生後,在不同的海砂屋社區紛紛傳出大大小小的災情,有的住戶家中部份混凝土塊掉落、更有家裡整片天花板塌下來。
看到這,你可能會想:「既然是海砂屋那就都更重建啊! 台北、新北市政府不是都有多給海砂屋容積獎勵?」,但是實際執行上並不是這麼容易,在進行海砂屋都更之前,社區要先進行正式的鑑定,流程大致如下:
1. 社區同意進行海砂屋鑑定,並支付相關鑑定費用,或是申請政府公告之海砂屋鑑定補助程序。
2. 海砂屋鑽心取樣,須部分住戶同意讓鑑定人員進入室內鑽心取樣。
3. 海砂屋結構分析鑑定送至公會審查。
4. 經都發局認可之鑑定機關(構)認定其混凝土氯離子含量超過鑑定時國家標準值,必須拆除重建,經社區議決是否申請海砂屋列管。
5. 海砂屋列管審查。
6. 審查通過後取得建管處海砂屋列管核准函,才能享有海砂屋都更之容積獎勵,縣市政府會將列管之海砂屋劃定為迅行劃定更新地區。
依據業界實際執行經驗,以上流程全部走完可能就要花個半年、一年以上,等待審查結果公告,確定被列管、劃定才能有海砂屋都更容積獎勵,確認可以都更重建後,開始走都更程序至少又要再花個2、3年才能走到拆屋、興建的階段,如果地主經濟能力不允許另外租屋,零零總總加起來的時間,等於海砂屋的地主要在危險的房屋中再居住3年左右!
試想,當大地震發生,你正好住在嚴重海砂屋的房屋中,地震劇烈搖晃得當下,牆壁發出可怕的嘎吱聲,擔心房屋隨時會崩塌,那該有多麼令人恐懼? 在地震發生時都不敢入睡,擔心他們自身的安危、家人的安全,眼前的一切讓他們感到無助和無措。
各縣市政府為了有立即危險的社區提出相關防災型都更政策、加速都更審查,例如台北市近期推出「台北市防災型都市更新專案」,都市更新審議時程比照168專案列管,倘為事業計畫及權利變換計畫併同報核者,於報核後8個月(240天)工作天審議通過(前述時間不含實施者作業時間,且不包括需經其他都市更新審議程序外之法定程序時間,目的就是為了讓住戶能盡快重建,但是在最前面海砂屋資格審查的這個階段,反而讓地主要等待一年左右的時間,並且在尚未取得資格之前,很多都更程序也都無法正式進行,在這段時間裡能做的就只有等待。
近期地震頻頻發生,地主們都非常焦急的希望可以盡快開始都更,但列管審查時間目前沒有明文規定,從3、4個月、半年到甚至長達1年多都有,如上圖中的海砂屋,樓板鋼筋已嚴重腐蝕、大量混凝土剝落,就算沒發生地震也不時聽到鄰居樓板整個塌陷,幸好住戶剛好外出,沒有發生人員傷亡。然而,如此嚴重的屋況光是審查時間,加上列管程序就長達半年以上,若因發生大地震而造成住戶人員傷亡,這種後果是大家不樂見的。
筆者建議建管處在審查是否通過列管時,若經技師公會認定海砂屋非常嚴重,審查委員應尊重技師公會專業判定,在合乎規定程序的一定審查時間內盡速通過列管程序,除非技師公會有重大瑕疵。
都更程序、各項審查如何縮短時間?不只是政府單位要協助,社區住戶們也要團結,身處台灣,地震不可避免,建議地主們若發現自家有疑似海砂屋的狀況,可以諮詢相關技師單位或都更公司,取得住戶共識後盡快開始相關鑑定、重建程序,擁有重建後安全的新家才能住的安心放心。否則在應盡速讓海砂屋列管通過。
看到這,你可能會想:「既然是海砂屋那就都更重建啊! 台北、新北市政府不是都有多給海砂屋容積獎勵?」,但是實際執行上並不是這麼容易,在進行海砂屋都更之前,社區要先進行正式的鑑定,流程大致如下:
1. 社區同意進行海砂屋鑑定,並支付相關鑑定費用,或是申請政府公告之海砂屋鑑定補助程序。
2. 海砂屋鑽心取樣,須部分住戶同意讓鑑定人員進入室內鑽心取樣。
3. 海砂屋結構分析鑑定送至公會審查。
4. 經都發局認可之鑑定機關(構)認定其混凝土氯離子含量超過鑑定時國家標準值,必須拆除重建,經社區議決是否申請海砂屋列管。
5. 海砂屋列管審查。
6. 審查通過後取得建管處海砂屋列管核准函,才能享有海砂屋都更之容積獎勵,縣市政府會將列管之海砂屋劃定為迅行劃定更新地區。
依據業界實際執行經驗,以上流程全部走完可能就要花個半年、一年以上,等待審查結果公告,確定被列管、劃定才能有海砂屋都更容積獎勵,確認可以都更重建後,開始走都更程序至少又要再花個2、3年才能走到拆屋、興建的階段,如果地主經濟能力不允許另外租屋,零零總總加起來的時間,等於海砂屋的地主要在危險的房屋中再居住3年左右!
試想,當大地震發生,你正好住在嚴重海砂屋的房屋中,地震劇烈搖晃得當下,牆壁發出可怕的嘎吱聲,擔心房屋隨時會崩塌,那該有多麼令人恐懼? 在地震發生時都不敢入睡,擔心他們自身的安危、家人的安全,眼前的一切讓他們感到無助和無措。
各縣市政府為了有立即危險的社區提出相關防災型都更政策、加速都更審查,例如台北市近期推出「台北市防災型都市更新專案」,都市更新審議時程比照168專案列管,倘為事業計畫及權利變換計畫併同報核者,於報核後8個月(240天)工作天審議通過(前述時間不含實施者作業時間,且不包括需經其他都市更新審議程序外之法定程序時間,目的就是為了讓住戶能盡快重建,但是在最前面海砂屋資格審查的這個階段,反而讓地主要等待一年左右的時間,並且在尚未取得資格之前,很多都更程序也都無法正式進行,在這段時間裡能做的就只有等待。
近期地震頻頻發生,地主們都非常焦急的希望可以盡快開始都更,但列管審查時間目前沒有明文規定,從3、4個月、半年到甚至長達1年多都有,如上圖中的海砂屋,樓板鋼筋已嚴重腐蝕、大量混凝土剝落,就算沒發生地震也不時聽到鄰居樓板整個塌陷,幸好住戶剛好外出,沒有發生人員傷亡。然而,如此嚴重的屋況光是審查時間,加上列管程序就長達半年以上,若因發生大地震而造成住戶人員傷亡,這種後果是大家不樂見的。
筆者建議建管處在審查是否通過列管時,若經技師公會認定海砂屋非常嚴重,審查委員應尊重技師公會專業判定,在合乎規定程序的一定審查時間內盡速通過列管程序,除非技師公會有重大瑕疵。
都更程序、各項審查如何縮短時間?不只是政府單位要協助,社區住戶們也要團結,身處台灣,地震不可避免,建議地主們若發現自家有疑似海砂屋的狀況,可以諮詢相關技師單位或都更公司,取得住戶共識後盡快開始相關鑑定、重建程序,擁有重建後安全的新家才能住的安心放心。否則在應盡速讓海砂屋列管通過。