林松樹
國富浩華聯合會計師事務所合夥會計師，簽證合作近百家營建業及多件自主更新會。熟稔都更危老重建時所面臨的稅負問題，同時於全台傳授都市更新課程，參與雙北市各都市更新學會理監事及顧問，並著作及研究都市更新相關議題多年。
都更房產贈與子女 怎麼贈與最節稅？
老屋趁重建時要移轉房地產給子女，贈與時間點關係到稅負計算。(圖/iStock)
許多老人家決定讓家中的老屋參與都更或危老重建，也考慮趁重建時一併移轉房地產給子女，其中牽涉到「贈與」的問題，除了一般買賣移轉的土地增值稅及契稅之外，房地合一稅也會產生許多變數，讓稅務負擔差很大！
我們一樣以李媽媽的例子來說明，李媽媽這棟台北市房產是在1978年購入的而且要參與重建。李媽媽想將房產贈與給女兒曉雯，而且曉雯會在幾年之後賣掉新房子，以下是幾種可能的情況：
狀況1》重建前贈與
重建前的情況下，2021年贈與曉雯時的房屋評定現值為100萬元，土地公告現值為300萬元。根據遺產及贈與稅法，超過贈與人免稅額的部分（400萬元－244萬元＝156萬元），按照10%的稅率納稅。因此，李媽媽在贈與時需要支付15.6萬元的贈與稅。
而曉雯日後出售房地的稅務計算如下:
2023年，曉雯取得了50坪的房地。建設公司開立的互易發票金額為1,500萬元，接近房地產時價。在2024年，曉雯將該房地以總價6,500萬元出售，房地比例為25：75，支付了仲介費等195萬元，曉雯持有房地的持有期間為自2021年受贈時至2024年出售，計3年，適用稅率為35%。
出售房地應納稅額 = (6,500萬元－300萬元－100萬元－195萬元) × 35%＝2,066.75萬元。
狀況2》重建後贈與
2023年李媽媽取得了重建後的50坪房地，她隨即將這房地贈與給女兒曉雯。贈與時房屋評定現值為300萬元，土地公告現值為400萬元。根據遺產及贈與稅法，超過贈與人免稅額的部分（700萬元－244萬元＝456萬元），按照10%的稅率納稅。李媽媽在贈與時需要支付45.6萬元的贈與稅。
曉雯日後出售房地的稅務計算如下:
2023年李媽媽參與都更重建分回50坪，建設公司開立互易發票金額為1,500萬元(近房屋時價)，又曉雯於2026年將該房地以總價6,500萬元出售，房地比例為25：75，支付仲介費等195萬元。
土地取得成本為受贈時之公告現值400萬元
房屋取得成本為受贈時之評定現值300萬元
持有期間：2023年受贈時至2026年出售計3年適用稅率35%
出售房地應納稅額=(6,500萬元－700萬元－195萬元) X 35%＝1,961.75萬元
不論是重建前或後贈與女兒，只要曉雯幾年後賣房，李媽媽和女兒都要付出超過2千萬元的巨額稅金。相對而言，如果屋主維持李媽媽不變，買賣房地的稅就省多了。
一樣是1978年李媽媽取得台北市房產，2023年參與危老重建，取得了50坪的房地。取得時，建設公司開立的房地互易發票金額為1,500萬元，接近時價。房地比例為25：75，支付了仲介費等195萬元。李媽媽持有房地的土地適用舊制免稅，房屋取得日屬新制(持有期間自1978年至2026年超過10年，稅率為15%)。
出售房地應納稅額 = [(6,500萬元X 25%)－1,500萬元－ (195萬元X 25%)] X 15%＝11萬元。
2026年，她將房子以總價6,500萬元出售，贈與現金給曉雯，算起來贈與稅是500多萬元，假設李媽媽分3年贈與現金共6,500萬元給女兒，並繳10%贈與稅 (2,500萬元X 2 X 10%＋(6,500萬元－2,500萬元X 2－244萬X3) X 10%＝576.8萬元)。
所以，如果從節稅的角度考量，建議房地登記維持父母名義：避免高額贈與稅、土地增值稅與房地合一稅；若父母百年之後房產再由子女繼承，僅需繳納遺產稅，可免去土地增值稅及贈與稅等巨額稅負，繼承子女未來若符合自用住宅條件仍可以適用房地合一舊制。此外，父母保有不動產也有助於獲得更多的兒女孝順。
如果父母希望改建後的房產能夠登記在特定子女名下，也可以透過買賣方式完成轉移登記。父母可逐年事先贈與資金，再透過親屬間買賣契約及資金，按市價進行交易。此方法除了享有自用住宅優惠稅率外，也能符合父母的意願並避免子女間的財產爭奪。
編按:文中的案例均為化名，如有雷同純屬巧合
我們一樣以李媽媽的例子來說明，李媽媽這棟台北市房產是在1978年購入的而且要參與重建。李媽媽想將房產贈與給女兒曉雯，而且曉雯會在幾年之後賣掉新房子，以下是幾種可能的情況：
狀況1》重建前贈與
重建前的情況下，2021年贈與曉雯時的房屋評定現值為100萬元，土地公告現值為300萬元。根據遺產及贈與稅法，超過贈與人免稅額的部分（400萬元－244萬元＝156萬元），按照10%的稅率納稅。因此，李媽媽在贈與時需要支付15.6萬元的贈與稅。
而曉雯日後出售房地的稅務計算如下:
2023年，曉雯取得了50坪的房地。建設公司開立的互易發票金額為1,500萬元，接近房地產時價。在2024年，曉雯將該房地以總價6,500萬元出售，房地比例為25：75，支付了仲介費等195萬元，曉雯持有房地的持有期間為自2021年受贈時至2024年出售，計3年，適用稅率為35%。
出售房地應納稅額 = (6,500萬元－300萬元－100萬元－195萬元) × 35%＝2,066.75萬元。
狀況2》重建後贈與
2023年李媽媽取得了重建後的50坪房地，她隨即將這房地贈與給女兒曉雯。贈與時房屋評定現值為300萬元，土地公告現值為400萬元。根據遺產及贈與稅法，超過贈與人免稅額的部分（700萬元－244萬元＝456萬元），按照10%的稅率納稅。李媽媽在贈與時需要支付45.6萬元的贈與稅。
曉雯日後出售房地的稅務計算如下:
2023年李媽媽參與都更重建分回50坪，建設公司開立互易發票金額為1,500萬元(近房屋時價)，又曉雯於2026年將該房地以總價6,500萬元出售，房地比例為25：75，支付仲介費等195萬元。
土地取得成本為受贈時之公告現值400萬元
房屋取得成本為受贈時之評定現值300萬元
持有期間：2023年受贈時至2026年出售計3年適用稅率35%
出售房地應納稅額=(6,500萬元－700萬元－195萬元) X 35%＝1,961.75萬元
不論是重建前或後贈與女兒，只要曉雯幾年後賣房，李媽媽和女兒都要付出超過2千萬元的巨額稅金。相對而言，如果屋主維持李媽媽不變，買賣房地的稅就省多了。
一樣是1978年李媽媽取得台北市房產，2023年參與危老重建，取得了50坪的房地。取得時，建設公司開立的房地互易發票金額為1,500萬元，接近時價。房地比例為25：75，支付了仲介費等195萬元。李媽媽持有房地的土地適用舊制免稅，房屋取得日屬新制(持有期間自1978年至2026年超過10年，稅率為15%)。
出售房地應納稅額 = [(6,500萬元X 25%)－1,500萬元－ (195萬元X 25%)] X 15%＝11萬元。
2026年，她將房子以總價6,500萬元出售，贈與現金給曉雯，算起來贈與稅是500多萬元，假設李媽媽分3年贈與現金共6,500萬元給女兒，並繳10%贈與稅 (2,500萬元X 2 X 10%＋(6,500萬元－2,500萬元X 2－244萬X3) X 10%＝576.8萬元)。
所以，如果從節稅的角度考量，建議房地登記維持父母名義：避免高額贈與稅、土地增值稅與房地合一稅；若父母百年之後房產再由子女繼承，僅需繳納遺產稅，可免去土地增值稅及贈與稅等巨額稅負，繼承子女未來若符合自用住宅條件仍可以適用房地合一舊制。此外，父母保有不動產也有助於獲得更多的兒女孝順。
如果父母希望改建後的房產能夠登記在特定子女名下，也可以透過買賣方式完成轉移登記。父母可逐年事先贈與資金，再透過親屬間買賣契約及資金，按市價進行交易。此方法除了享有自用住宅優惠稅率外，也能符合父母的意願並避免子女間的財產爭奪。
