林松樹
國富浩華聯合會計師事務所合夥會計師，簽證合作近百家營建業及多件自主更新會。熟稔都更危老重建時所面臨的稅負問題，同時於全台傳授都市更新課程，參與雙北市各都市更新學會理監事及顧問，並著作及研究都市更新相關議題多年。
老屋重建到底要採何種模式？5個評估面向精算最佳方案
在選擇重建模式時，會計師林松樹建議不妨從5個面向評估。(資料照)
家中的老舊房屋需要重建，你可能面臨許多建商的拜訪和鄰居們的不同建議，有的主張找建商合建，有的建議組成自主更新會，還有的推崇危老重建⋯⋯，而對於一大堆法律和建築術語，你可能看得雲裡霧裡，不知如何是好。究竟該採用哪種重建模式才是最合適呢？
事實上，都市更新是一項複雜而重要的計畫，它涉及到改善居住環境、提升建築安全性、促進城市發展等多方面的利益。讓我們來了解一下「都市更新、與建商合建、危老重建」三者的差異：
都市更新方案：都市更新是一種政府介入的方式，通常需要較長的時間和較大的土地面積，且涉及的土地所有權人數較多，程序較為繁瑣。然而，都市更新方案稅務減免更優於危老重建等優點。
與建商合建方案：根據實施者主體的不同，都市更新又可以分為「自主更新」和「與建商協議合建」(真合建假權變)。協議合建是一種私人契約方式，涉及建商利益，需經過交涉協議，此方案基地不限大小，只要符合都更法規，政府也不干涉，並且同樣可享有都更的稅務減免。
危老重建方案： 危老重建方案相對程序簡化，只要符合建築物屋齡30年以上、耐震評估未達到標準等要求，並無土地面積限制。政府不干涉此方案，且有稅務減免。
在選擇重建模式時，建議可以從以下5個面向仔細盤算利弊得失：
1. 地主互動良好，最建議採「自主更新」： 重建的成功與否往往取決於地主之間的互動和合作。如果大樓或社區的地主之間平日相處融洽，戶數也不多（50-100戶），基地面積不大（300坪），且又有人願意為大家謀共同福利擔任理事長並出錢出力，那麼適合採用自主更新會方式運作，重建分回面積全歸為地主所有。但如果地主之間的整合不易且沒有人願意出面統籌，但地主均有強烈改建意願，只是怕麻煩，則可以考慮採用由建設公司出面整合，協議合建的方式。
2. 基地面積大小： 都市更新的基地面積通常介於1000平方公尺左右，而危老重建則沒有限制。對於規模較小的基地，專家建議先嘗試危老重建。但要注意的是，這類基地的規劃和施工難度會較高，成本也不容易壓低，因此在營建成本高漲的環境下，小基地危老案勢必會受到衝擊。如果基地面積太大，戶數又多，整合不易需要長期抗戰，那麼需要潛在實施者花時間和成本投入，此時採用都市更新程序會是較好的選擇。相對地，危老重建的申請程序較為簡單，一般從申請到完工僅需數個月至數年。
3. 原有土地的土地增值稅多寡： 土地增值稅的多寡也會影響到重建模式的選擇。如果老舊都市精華社區的屋齡超過30、40年，土地增值稅較高，則適用都市更新權利變換模式。若土地增值稅不高，為了節省審議期間，可以考慮採用與建商協議合建模式。另外，如果一個都市更新案已經超過80%的地主同意，剩下的政府地主及少部分無法聯絡或配合度較差者，則可以部分採用都市更新權利變換，部分採用協議合建模式。
4. 周遭房價高低： 周遭房價的高低也會對重建模式的選擇產生影響。如果周遭房價高，且地主之間整合容易，建商投入意願高，採用都市更新權利變換或與建商協議合建模式都很容易。如果地主不願意讓建設公司分屋，則可以採用自主更新會模式。
5. 營建成本高低： 營建成本的高低也是需要考慮的重要因素。如果營建成本高，而周遭房價又不高，建設公司可能無法獲得利潤，此時不論是都市更新權利變換或協議合建等模式都不容易實施，可能只能採用自主更新會模式。
綜合以上5個面向，你可以依照自身情況評估各種重建模式的適用性，並與相關專業人士討論，才能做出明智的重建決策。重建是一項重要的投資，透過慎重的考量和專業建議，你將能夠在重建中獲得最佳的效益。祝你順利完成老屋重建計畫，營造一個舒適安全的家居環境。
