林松樹
國富浩華聯合會計師事務所合夥會計師，簽證合作近百家營建業及多件自主更新會。熟稔都更危老重建時所面臨的稅負問題，同時於全台傳授都市更新課程，參與雙北市各都市更新學會理監事及顧問，並著作及研究都市更新相關議題多年。
公辦都更應多管齊下 加速都市更新趨勢
面對高齡化社會挑戰加劇，老人卡老屋問題嚴重，期望公辦都更能量再提升。(攝/陳俊松)
台灣的《都市更新條例》已實施25年，公權力介入強度不足一直為人所議論，面對高齡化社會挑戰加劇，台灣現有超過130萬戶住宅屋齡超過40年，高達三分之一，老人卡老屋問題嚴重，然而根據政府核發都更案數顯示，有地區可能需100多年才能完成都更，提高都更速度成為政府首要挑戰。
按法令，「公辦都更」實施者為中央或直轄市、縣市主管機關本身，在公辦之都市更新事業中，政府考量都更所耗資金龐大，且建築為專業技術，須交由相關建設機構以利執行都更事業，故除政府單位外，受其委託之都更機構也可成為實施者，或不動產開發相關業者得透過公開評選程序，進行都更實施作業，也屬公辦都更。
公辦都更的核心邏輯在於，政府負責執行更新工作，以確保公共利益的最大化，而非以盈利為導向，避免權益變動或爭議。政府辦理都更可確保每戶居民都享有相同的條件，避免互相猜疑，而政府也能夠靈活運用各種決策工具，以調整容積，並將一部分用於建設公共住宅或公共設施。
一般來說，畢竟要投入大量民脂民膏預算，政府直接擔任實施者的角色辦理都更，究其原因通常是範圍廣大、影響公共利益深遠的個案，台北市最知名的案例為台北市蘭州斯文里公辦都更案，蘭州國宅及斯文里整宅於1960年代興建，因產權整合複雜，加上屬航高限制區，建商參與都更意願普遍不高，後由市府擔任建商及實施者的角色自行辦理都更。
蘭州斯文里整宅因年久失修，且屋齡已高達50年，整體設施老舊且無消防灑水系統，有公共及整體結構危險之虞，因此，此處租金、房價偏低，許多住戶為低收或中低收入戶。進行都更後，市府將每期分回的100戶部分運用為公共住宅，可安置弱勢家庭，至於難以負擔找補費用或年長的住戶，市府可用成本價讓住戶分期貸款減輕負擔，或將房子賣給市府、市府提供終身居住，形同用「以房養老」的方式讓住戶能住在原地。租戶部分則可安置於公共住宅，且依北市府規定，住戶即使住在公共住宅、也可請領租金補貼。
前台北市長柯文哲將斯文里整宅都更工程視為個人推動公辦都更的成就。他強調整宅都更由於複雜性，包括產權問題、弱勢族群、拆遷安置等挑戰，政府需要扛起責任，才能往前推動，例如成立駐點工作站，投入大量資源和人力，推動政府與居民之間的信任建立才是關鍵。
相較於日本、新加坡推動都更，都是政府主責，但25年來台北公辦都更成功目前卻還只有一個斯文里三期案，尤其台北市平均屋齡已高達36.87年，其中13.7%超過50年，台北市長蔣萬安新提出都更五箭計劃，包括降低公辦都更門檻（由90％至75%）、簡化法令、加速審查、提高補助金，政府執行代拆等等，然而其中「簡化法令」第二箭修法進度暫卡關市議會，前景不明。
都更之困難，業界多認為關鍵還是在不同意戶，不太會因為降門檻就同意，關鍵還看執政者有無魄力，加速整合並執行公權力。有媒體評論也指出，相較於柯市長時期斯文里案由副市長領軍，跨局處合作才作成；如今，蔣萬安市長似乎又將都更政策限縮在都發局和都更處，未來如何跨局處合作也是挑戰。
筆者則認為，公辦都更是解決老屋問題和加速都市更新的良方，政府除積極參與也可透過住都中心評選建商等多元方式引進民間資源，如此也可增加政府財政收入，可說是三贏；首先對開發商來說，公辦都更降低土地整合複雜程度；第二，政府參與都更，地主對案子的信賴度提高；第三，因政府參與都更，都更審查程序和過程也較民間都更來得快。
