超實用都更知識！房子要都更了 為何不能參加選配？
面對都更、危老，民眾參與之前最好先建立起基本觀念。(圖/新北市更新處提供)
你家正在談都更、危老嗎？愈來愈多社區鄰居開始關心自家房屋能否也跟著一起都更，有一天老屋能夠變身新房子，不僅房屋身價升值，還能汰舊煥新入住新厝。不過，面對都更、危老這專業領域，不可諱言，會隨著每戶條件不一而衍生各種問題，面對這些問題除了可以請教專業人員，新北更新處也整理出6大都更常見問題，協助住戶建立基本觀念快速進入狀況。
Q1土地不是我的，只有房子可以參與更新嗎？
如果分配方式是用「協議合建」，更新後，建商是給你補償金、或分房子、補多少錢，都是依私契約約定。
但如果實施方式是用「權利變換」，依規定權利變換是分配給土地所有權人，雖然你有合法房屋，但你能分配的部分是從地主那邊來的，所以你得先跟地主協議如何分，如果協議不成，建商會透過估價來鑑定你的房屋價值，並經由市府審議確定你的分配情形，就可估算你的權利價值能不能選配房屋，如果不能則是領取現金補償。
簡單來說，分配用「協議合建」方式，屋主得跟建商協調，用「權利變換」的話，就需要先跟「地主」協調。
Q2都市更新後的房地分配方式有協議合建和權利變換2種，哪一種方式對地主比較有利？
以協議合建方式實施都市更新事業時，主要是由實施者和所有權人以簽訂契約方式約定更新後所分回之權利，須要取得所有權人100%的同意。
而權利變換係指更新地區內之土地所有權人、合法建物權人、他項權利人或實施者，提供土地、建物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，在都市更新事業完成後，按其更新前之權利價值及提供資金比例，分配更新後之建物、土地及權利金。換句話說，就是透過估價的方式，將地主出的「地」及建商出的「錢」都換算成權利價值，並計算所占的比例，接著將更新完成的總價值扣掉共同負擔後，地主再依更新前的價值比例去分配。
協議合建及權利變換各有優缺點，以「協議合建」實施都市更新在時程上較快，但牽涉私契約權利價值分配部分，都市更新審議委員會就沒有審議的權責，也就是說，分配的方法是依照地主與建商簽訂的合建契約內容去分，該怎麼分是由雙方協定為準；而「權利變換」實施都市更新雖然時程較長，但權利變換中的估價機制使權利的估算與分配能公開透明，相關的估價、成本的提列，都會有政府來把關，保障地主的權益。所以哪一種方式對地主較有利，仍須視地主需求而定。
Q3辦理都市更新的建商告訴我，我恐怕沒有選配房屋的資格，這是什麼意思呀？
無法選配有分「不能選配」與「不願選配」兩種。
如果地主明確表態不要參與更新，就屬「不願」選配，如果是同意參與更新，但房地經過估價師的查估，鑑價結果卻沒達到可分配的標準，就屬於「不能」選配，這兩種沒參與選配的地主都是領回更新前權利價值的現金補償。另外，補償金發放時間，由實施者於權利變換發布實施之日起二個月內，通知受補償人於通知日起30日內領取，如逾期不領取者，則依法提存。
惟不願參與分配者或不能選配者，如有表達欲參與分配之意願，實施者仍應考量所有權人權益，讓其得以選配房屋為原則，並於權利變換發布實施後繳交差額價金。(都市更新條例第52條、權利變換實施辦法第9條)
Q4同意書已經簽了，能否反悔撤銷？
在事業概要階段，因為僅是初步確定更新單元範圍、未來發展方向及原則，經核准後申請人仍須整合至事業計畫階段，因此法令未訂定此階段撤銷同意書之程序，也就是說概要經「申請」後，所簽定的「概要」同意書原則上不能撤銷。
而事業計畫階段，在市府辦理「公開展覽」程序期滿前，計畫所載更新後分配之權利價值比率或分配比率低於出具同意書時，可以正式書函向實施者表達撤銷意願，同時將副本寄給市府。然而，依規定同意書是可補正的項目，因此市府會允許實施者在一定期限內補正，逾期未完成且同意比例未達門檻，才會駁回都更案申請。
另外，如果公開展覽程序期滿後，「事業計畫」同意書，除有民法第88、89、92條所規定的錯誤、被詐欺或被脅迫等情形、或雙方合議撤銷外，是無法任意撤銷的。(都市更新條例第37條)
Q5權利變換中，舊違章戶是否能夠分配房屋？
依規定，都市更新後能夠參與分配的人包含：範圍內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，也就是提供土地、建築物、他項權利或資金的人。
所以舊違章戶是沒有參與分配房屋的權利，但若是採行權利變換方式實施都市更新，實施者應提出相關處理方案，例如現地安置、異地安置或現金補償等，且違章戶如對拆遷處理方案所有異議時，也可以書面敘明理由，向市府提出異議處理。(都市更新條例第3、53、62條)
Q6建商說都市更新採權利變換辦理，但不肯告知實際分配面積，是否有陷阱？
都市更新程序上可分為三階段，包含事業概要、事業計畫及權利變換計畫，事業計畫主要目的之一為爭取更新容積獎勵值，容積確定後，再於後續權利變換計畫階段分配所有權人應得之容積，故獎勵值未確定以前，建商無法確定未來可建築樓地板面積。
再者，採權利變換辦理，營造成本、利息、建商利潤等共同負擔、各地主之更新前後價值亦需經審議委員會核定，故建商確實難以計算「正確」分配面積予各地主。但是，仍可以請建商大致估算更新後分配的面積，讓大家參考。
