王進祥
現任行政院政務顧問、台北市市政顧問、中華不動產仲裁協會理事長、中華民國消基會房屋委員會委員、文化大學土地資源學系兼任教授。
過去曾任中國土地改革協會理事長、租賃住宅房東服務總會理事長、地政士公會全國聯合會理事長、不動產估價師公會全國聯合會秘書長、台北大學不動產與城鄉環境學系系友會理事長。
熟稔房地產理論，實務經歷豐富，在地政士業界素有「王老師」之稱，也是台灣房地產的「活字典」，近年致力於站在消費者的角度協助都更整合。
同時具有不動產估價師資格、參與消基會房屋委員會近20年，並取得美國懷俄明州普斯頓大學MBA碩士，國立中興大學地政學系、企管學系雙學士。
王進祥｜地主想要一坪換一坪？ 首要釐清一坪的定義
參與都更，地主關心的一坪換一坪有多種定義，應先行釐清。(圖/王進祥)
《都更條例》自民國87年11月公布施行以來，近26年間，都更實施之推動不如預期，難謂「都更法制與都更政策」尚無可挑剔之處。嚴格論之，都更推動最不順暢之問題點，幾乎都在地主心中存在「利益與利害」無從滿足之不當慾望所致。包括最常發生之「可分回(建)坪數」，如何再增加之慾念，是有“眾所皆知”之「一坪換一坪」或「一建坪在更新後可換回多少建坪」之都更盲點。
另言之，都更地主在未談好想要之「好處或可得坪數」前，「都更可否實施」仍非一般民眾(地主)所關心，加上地主相互間之互信不足，更容易將「都更之實施」、「都更利益之分配」、「合建、委建、自地自建」，甚或更新會之「章程授權」與理事會之「職權」等予以混淆不清，更有甚者引燃地主相互間之恩怨。
加以，現行「開發整合人」專業之妾身未明與「開發整合收費報酬」之師出無名，均導致「整合人」之心思南轅北轍，此亦難謂不是都更推動不易之最大關鍵。是以，地主最基本主張的「一坪可否分回一坪」，仍屬「整合(專業)人」最「不得不」優先突破之任務。惟，實務面所稱之「一坪」之定義，是否屬室內坪而言？也值商榷。
易言之，所稱「一坪」，是否包括「主建物與附屬建物」(陽台)之面積或指「主建物」之面積(不包括陽台在內)，尤其是更新前舊公寓建物之“樓梯面積”，依原有登記法令，均計入在主建物面積之內，形成需否扣除之爭點，此均屬地主與整合專業人士首先應釐清之必要問題。
(一)建物面積之態樣：
按現行不動產法規中，所稱「建物面積」，參照民法第799條規定，係包括：「專有部分」與「共有部分」兩大部分，所稱「專有部分」面積，包括：主建物面積與附屬建物面積；惟，「建築與登記」法令變更後，僅存“陽台”面積可為登記；反面言之，修法前附屬建物可登記範圍1，尚可包括：平台、雨遮、屋簷、露台、花台等；另外，「共有部分2」面積，即指「共用部分3」面積與修正前所稱「共同使用部分4」面積，均屬不動產交易市場所俗稱之「公共設施」面積。
前述所稱之「公共設施」面積，即「共有部分」面積，專業實務上，尚可區分為「大公面積5、小公面積(包括：當層公共或特定範圍之公共設施面積在內6)與車公面積7」。
(二)地主所稱「一坪」之定義：
按前述所稱「一坪換回一坪」之坪數，係指「建坪」尚非屬「地坪」；且所稱「室內坪」，尚不宜稱為“權狀面積”，且原則上不包括「陽台面積與公寓之樓梯間面積」在內。是以，所稱「分回坪數」，多數地主之主客觀認知，均應指「主建物」之坪數；值得注意的是，主建物面積扣除樓梯間之應分配面積時，技術面仍以行文建管機關查明並確認為宜。
茲假設公設比為 30%時，前述所稱之1坪(室內坪)即得換回1.428 坪之登記坪(含陽台時，尚得換回1.58 坪8)；亦即「一坪換回一坪」之換回建坪數，非僅一坪而已，係至少(可分回更新後之建物面積)達1.428～1.58倍之登記坪而言。
(三)建築師規劃設計之建坪：
所稱「建築師」所規劃設計之建坪，通稱為「樓地板面積」或「可建築面積」，更非與建坪無絕對關係。實務面，建築師或地主、建商均會以爭取「最大容積獎勵」或「增額容積」，甚或「容積移轉」之最大量體面積為基本架構或目標。亦即，都更重建之可建築面積或總樓地板面積，理應以地主最大權益為考量，並在建築規劃中儘量爭取，此在登記實務上，尚可包括：不計入(免計)容積之規劃面積在內。
(四)自地自建(更新會)與合建地主分回坪數之差異：
前述建築「量體與規劃設計分析」，建築師均需先行經過實施者與更新會地主們之同意，次經地政士之面積計算與公設面積之分配；始會進入估價師之價值評估階段，俟此三大部分均已完成後，即可擬定「選配原則」與推算出一坪能(實際)分回多少坪？
值得注意的是，更新會之「自主都更」形式，尚與「地主與建商合建」之形式有別，且協議合建之契約內容，如何依「合建比」分回多少坪數，其結果必然比自主都更(自力都更)之可分回面積或價值還少。另言之，更新後產權面積之計算與公設分配之基本觀念，乃在以「自主都更」(地主自行出資)之更新會擔任實施者。此時，其可分配之更新後建物坪數(全部面積)係歸屬「全體地主」所得之可分配坪數(即全部分回，再依更新前地主相互間之素地權值比分配)；但以「協議合建」實施都更者，地主可分回坪數，即會因建商「出資」興建，因而須依「合建比」再折讓其(分回)坪數，此時地主可分回之面積坪數，當然會比「更新會」“自地自建”之“自行出資”地主所分回之坪數還少。
(五)分配坪數之計算：
以容積率300%之住宅社區為例，假設尚無容積移轉，且容積獎勵50%儘量爭取時，地主依經驗法則上，於一坪換回一坪者，非自力都更且自行出資不可。反面言之，其再與建商合建時，分回坪數必然更不足。
前述面積之計算，當以建築師規劃設計，且可創設最大之量體(坪)面積為原則，俟規劃後，再交由地政士估算面積與公設分配；次由估價師估出：1.更新前價值與2.更新後之一樓與二樓以上均價、車位價等，3.再以更新會擬定(且經會員大會通過)之選配原則選屋後，始得算出更新前每一戶地主之「應分配權利價值」，再由地主基於更新後房屋之自由選配，選出「實際分配之權利價值」，並於計算“差額價金”之找補後，始得準確說明並算出一坪能分回多少坪之問題。
易言之，地主應關心「權值」而非「坪數」，因為更新後之房價，會因不同樓層之不同單價而有不同之權利價值。此時，地主「應分配權值」所選擇之不同樓層、不同位置之建坪單價，因為不同產權分配上必然形成分回不同之建坪數。易言之，前述應分配權利價值除以不同樓層與位置之“不同單價”後，所計算之建坪數不會一樣。只是，邏輯概念上任何一位參與都更實施者，其以「自主更新」會因為更新後之新建物坪數(全部面積)與全部權利價值，均歸屬更新會(即全體地主)所有，且屬可分配所有之財產。此時，地主可分回價值與坪數必然會比「合建」還多，且屬公開透明。
註解：
1 建物所有權第一次登記法令補充規定第11點之3廢止前之規範。
2 土地登記規則第80條、第81條規定參照。
3 公寓大廈管理條例第3條第1項第4款參照。
4 民國79年6月27日建物測量辦法第28條廢止前規定參照。
5 同一使用執照之區分所有建物，依其設置目的及使用性質約定，由“全部”區分所有建物所共有者。
6 同一使用執照之區分所有建物，依其設置目的及使用性質約定，由“部分”區分所有建物所共有者。
7 參照建物所有權第一次登記法令補充規定第12點之(四)之內文(四)法定停車空間，係包括：車位(車格)、車道及其必要空間。
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另言之，都更地主在未談好想要之「好處或可得坪數」前，「都更可否實施」仍非一般民眾(地主)所關心，加上地主相互間之互信不足，更容易將「都更之實施」、「都更利益之分配」、「合建、委建、自地自建」，甚或更新會之「章程授權」與理事會之「職權」等予以混淆不清，更有甚者引燃地主相互間之恩怨。
加以，現行「開發整合人」專業之妾身未明與「開發整合收費報酬」之師出無名，均導致「整合人」之心思南轅北轍，此亦難謂不是都更推動不易之最大關鍵。是以，地主最基本主張的「一坪可否分回一坪」，仍屬「整合(專業)人」最「不得不」優先突破之任務。惟，實務面所稱之「一坪」之定義，是否屬室內坪而言？也值商榷。
易言之，所稱「一坪」，是否包括「主建物與附屬建物」(陽台)之面積或指「主建物」之面積(不包括陽台在內)，尤其是更新前舊公寓建物之“樓梯面積”，依原有登記法令，均計入在主建物面積之內，形成需否扣除之爭點，此均屬地主與整合專業人士首先應釐清之必要問題。
(一)建物面積之態樣：
按現行不動產法規中，所稱「建物面積」，參照民法第799條規定，係包括：「專有部分」與「共有部分」兩大部分，所稱「專有部分」面積，包括：主建物面積與附屬建物面積；惟，「建築與登記」法令變更後，僅存“陽台”面積可為登記；反面言之，修法前附屬建物可登記範圍1，尚可包括：平台、雨遮、屋簷、露台、花台等；另外，「共有部分2」面積，即指「共用部分3」面積與修正前所稱「共同使用部分4」面積，均屬不動產交易市場所俗稱之「公共設施」面積。
前述所稱之「公共設施」面積，即「共有部分」面積，專業實務上，尚可區分為「大公面積5、小公面積(包括：當層公共或特定範圍之公共設施面積在內6)與車公面積7」。
(二)地主所稱「一坪」之定義：
按前述所稱「一坪換回一坪」之坪數，係指「建坪」尚非屬「地坪」；且所稱「室內坪」，尚不宜稱為“權狀面積”，且原則上不包括「陽台面積與公寓之樓梯間面積」在內。是以，所稱「分回坪數」，多數地主之主客觀認知，均應指「主建物」之坪數；值得注意的是，主建物面積扣除樓梯間之應分配面積時，技術面仍以行文建管機關查明並確認為宜。
茲假設公設比為 30%時，前述所稱之1坪(室內坪)即得換回1.428 坪之登記坪(含陽台時，尚得換回1.58 坪8)；亦即「一坪換回一坪」之換回建坪數，非僅一坪而已，係至少(可分回更新後之建物面積)達1.428～1.58倍之登記坪而言。
(三)建築師規劃設計之建坪：
所稱「建築師」所規劃設計之建坪，通稱為「樓地板面積」或「可建築面積」，更非與建坪無絕對關係。實務面，建築師或地主、建商均會以爭取「最大容積獎勵」或「增額容積」，甚或「容積移轉」之最大量體面積為基本架構或目標。亦即，都更重建之可建築面積或總樓地板面積，理應以地主最大權益為考量，並在建築規劃中儘量爭取，此在登記實務上，尚可包括：不計入(免計)容積之規劃面積在內。
(四)自地自建(更新會)與合建地主分回坪數之差異：
前述建築「量體與規劃設計分析」，建築師均需先行經過實施者與更新會地主們之同意，次經地政士之面積計算與公設面積之分配；始會進入估價師之價值評估階段，俟此三大部分均已完成後，即可擬定「選配原則」與推算出一坪能(實際)分回多少坪？
值得注意的是，更新會之「自主都更」形式，尚與「地主與建商合建」之形式有別，且協議合建之契約內容，如何依「合建比」分回多少坪數，其結果必然比自主都更(自力都更)之可分回面積或價值還少。另言之，更新後產權面積之計算與公設分配之基本觀念，乃在以「自主都更」(地主自行出資)之更新會擔任實施者。此時，其可分配之更新後建物坪數(全部面積)係歸屬「全體地主」所得之可分配坪數(即全部分回，再依更新前地主相互間之素地權值比分配)；但以「協議合建」實施都更者，地主可分回坪數，即會因建商「出資」興建，因而須依「合建比」再折讓其(分回)坪數，此時地主可分回之面積坪數，當然會比「更新會」“自地自建”之“自行出資”地主所分回之坪數還少。
(五)分配坪數之計算：
以容積率300%之住宅社區為例，假設尚無容積移轉，且容積獎勵50%儘量爭取時，地主依經驗法則上，於一坪換回一坪者，非自力都更且自行出資不可。反面言之，其再與建商合建時，分回坪數必然更不足。
前述面積之計算，當以建築師規劃設計，且可創設最大之量體(坪)面積為原則，俟規劃後，再交由地政士估算面積與公設分配；次由估價師估出：1.更新前價值與2.更新後之一樓與二樓以上均價、車位價等，3.再以更新會擬定(且經會員大會通過)之選配原則選屋後，始得算出更新前每一戶地主之「應分配權利價值」，再由地主基於更新後房屋之自由選配，選出「實際分配之權利價值」，並於計算“差額價金”之找補後，始得準確說明並算出一坪能分回多少坪之問題。
易言之，地主應關心「權值」而非「坪數」，因為更新後之房價，會因不同樓層之不同單價而有不同之權利價值。此時，地主「應分配權值」所選擇之不同樓層、不同位置之建坪單價，因為不同產權分配上必然形成分回不同之建坪數。易言之，前述應分配權利價值除以不同樓層與位置之“不同單價”後，所計算之建坪數不會一樣。只是，邏輯概念上任何一位參與都更實施者，其以「自主更新」會因為更新後之新建物坪數(全部面積)與全部權利價值，均歸屬更新會(即全體地主)所有，且屬可分配所有之財產。此時，地主可分回價值與坪數必然會比「合建」還多，且屬公開透明。
註解：
1 建物所有權第一次登記法令補充規定第11點之3廢止前之規範。
2 土地登記規則第80條、第81條規定參照。
3 公寓大廈管理條例第3條第1項第4款參照。
4 民國79年6月27日建物測量辦法第28條廢止前規定參照。
5 同一使用執照之區分所有建物，依其設置目的及使用性質約定，由“全部”區分所有建物所共有者。
6 同一使用執照之區分所有建物，依其設置目的及使用性質約定，由“部分”區分所有建物所共有者。
7 參照建物所有權第一次登記法令補充規定第12點之(四)之內文(四)法定停車空間，係包括：車位(車格)、車道及其必要空間。
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