高公設比同「花大錢買五花肉」 虛坪改革怎麼改?最大虛坪來源先下手

政策法規

發布日期2023/10/17

作者陳雅玲

虛坪改革的方向將朝地下室的車道和停車位公設檢討。(攝影組) 虛坪改革的方向將朝地下室的車道和停車位公設檢討。(攝影組)

「房市從高峰反轉,政府現在推動政策是對的,」戴德梁行董事總經理顏炳立對近期掀起討論的虛坪改革大表贊同!他妙喻,高公設比問題,如同買「五花肉」,這是肥肉多瘦肉少,但賣的是卻瘦肉價格,相當不合理,支持改革是有必要性。

內政部近年推動虛坪改革持續與地方、產業界溝通,部長林右昌日前作出最新回應指出,虛坪改革修正草案已經準備就緒,將朝向車道、停車位和免計容積項目評估兩大方向著手,未來有望降低公設比至30~35%,趨向合理化,但涉及修改《公寓大廈管理條例》、《建築技術規則》等法規,修法時程還需立院排審。而次長花敬群也表示,修法時程可能要到選後下一屆立法院期,現階段政院多個法案在審議,如果函送立院屆期不續審,恐又再重新來過。          


亂象叢生!最大虛坪來自於地下室
其實,國內房屋虛坪灌水問題討論已有5、6年,顏炳立表示,過去政府為了鼓勵產業發展,《建築技術規則》予以15%免計容積的彈性空間,用於設置機電設備空間、安全梯、緊急升降機、管理委員會使用面積等;但當基地規模愈大,總樓地板面積愈多,免計容積就愈多,建商就把免計容積部分挪作為交誼廳、視廳室、餐廳等等,在不算容積、坪效之下,建商卻再灌到公設面積向住戶計價收費,以致於高公設比、車位灌入「大公設」亂象叢生,。

最大虛坪更來自於地下室。根據《建築技術規則》,停車位有40平方公尺(12.1坪)的免計容積,一般來說,車位坪數應在8~10坪左右,10坪以上才是合理,但有些建商登記車位坪數減少,將多出來坪數灌到公設計價。另一方面,現行停車空間,由全體住戶共同負擔,將「車位」灌到「大公」,又提高公設比。

特別是近年停車位價格不斷攀升,「以前是買西裝、鈕扣只是配件,成本價再加一點就可以賣,現在是連配件(車位)價格不菲!」顏炳立表示,中南部建案現在停車位一個都賣到250萬元,若按計算車位價格的公式——住宅均價乘上3~3.5倍,以南部房屋單坪均價50萬元來算,都已經攀升至4、5倍,總價千萬元產品,車位占四分之一價格,也是很不合理!

歐亞不動產估價師聯合事務所經理謝宗廷表示,採取建物公設計價,綜觀世界先進國家實為少數,大概只有台灣採行,即使鄰近的大陸需要計價公設比,但也落在10%到30%之間,逐漸向實坪計價靠攏,而歐美、日韓,公設幾乎都是不計價。

虛坪改革是有其必要性,不過改革影響範圍甚廣,現階段只能循序漸進推動。就目前內政部規畫降低公設比的做法,首要避免停車位、車道列入大公設,傾向由買車位的住戶負擔,未購買車位的住戶不用負擔車道公共設施,避免「車公」變「大公」;再者,檢討免計容積項目,其中管委會使用面積變形成各種公共設施,將討論是否透過修法限縮管委會使用面積。


銷售向實坪靠攏 將真實反映房價
謝宗廷表示,虛坪改革終極目標是未來銷售以室內使用面積為主,公設將不列入登記,一旦落實將真實反映台灣房價有多高,主因是國內房價灌了不少虛坪壓低每坪單價,與世界各國相比看似房價不高,但實際換算成實坪單價,只要單價乘上1.3、1.4倍,房價高低就真實反映。

另一方面市場也將出現像日韓一樣的產品,一種是需要游泳池、健身房,被定位較高檔的輕豪宅;另一種是只要符合建築技術規則及消防法規最低標準的標準型產品,主要是購屋者只看專有面積,建商就不一定要蓋非必要的公設。
公設比過高的常見管委會使用面積挪作為娛樂公設作為計價公設賣給消費者。(此為示意圖)
不過,虛坪改革朝向實坪制影響甚廣,仍有問題需要克服。像是登記面積與興建面積出現落差,現行做法是興建面積經地政試算得出銷售面積、登記面積,由於公設計價,這三者在落差不至於太大;然若公設不列入計價,興建面積與登記面積出現落差,與現行法規公設比30、40%大樓、華廈,在買賣交易就更換權狀重新登記;更重要的是銀行核貸抵押品及小坪數物件如何鑑價認定,另外也牽涉稅收徵收基準都需要謹慎以待。

對於市場在傳,虛坪改革推動下去,建商會反映在單價上漲,就像囤房稅有可能轉嫁給租客?顏炳立認為,能不能轉嫁還不一定,最終回歸到市場供需,購屋者不一定要埋單,非得買漲價的建案;除非是地段非常精華,少有物件釋出,市場產生供需失衡,有「戀地情結」的購屋者或許會掏錢埋單。

值得注意的是,虛坪改革對新成屋市場是大有影響,對現行危老案的推動,將影響建商意願,由於危老多屬小規模基地,避免不了高公設比,轉而需要等到整合基地到一定規模;對建商而言,預料在政府陸續推動政策下,獲利幅度將有縮小的趨勢。