房價過高逼人口出走？探討多元居住的可能性 專家剖析地上權住宅、使用權社宅
多元居住論壇邀集產官學界專家共同探討住宅議題。(資料照)
高房價衍生多重問題，政府要平穩房價、實現居住正義，國內住宅政策該如何發展？除了勢在必行的社會住宅政策，透過直接興辦、包租代管和租金補貼方式辦理，中央近期研擬草案推動「使用權社宅」，綜觀世界各國也多有長租型社宅，還有過往的地上權住宅，如若發展多元住宅供給模式，是否能解決房價過高的問題。
文化大學土地資源學系、中華城市管理學會、中國土地改革協會16日主辦「多元居住時代論壇」，邀集多位產官學界與會，探討社宅的政策架構與實踐路徑、地上權住宅與使用權住宅的可能性。
對房價飆漲的現象，台北市政府副秘書長游適銘出席論壇表示，過去20年來，全球房價漲了1.8倍，房價高漲是全球普遍現象，也是世界各國共同面對的問題。而台灣12年來房價漲了1.6倍，台北市近三年來漲了近3成。他直言，台北市面臨250萬人口悍衛戰，主要不生、少子、老化、外移等4大問題，很大一部分原因就是房價過高。
至於房價過高能否透過地上權住宅解決？他表示，市府也與各局處探討此問題，像是新加坡組屋是建立在高達九成屬於國有土地，而台北市財政局標售地上權多是商業用途，作為住宅使用像是士林官邸、奇岩和北官兩處地上權住宅，其實是無人聞問，同時地上權也面臨許多課題，包括國有土地大面積只租不售、不能辦理融資借款、無法成立管委會、地租等等問題。而他走訪多個國家的經驗，也觀察日本、奧克蘭、愛沙尼亞、泰國、杜拜、法國、韓國等國家，其實都有長期租賃住宅的制度，並非不可推。
中華民國租賃住宅服務商業公會理事長鄭俊杰表示，國內社宅剛開始僅占住宅存量0.08%，隨著政策8年20萬戶推動，占比提升至2%，已有大幅度進步，接下來還有賴總統的「百萬租屋家庭支持計畫」，以減輕民眾居住的負擔，但仍要滿足長期居住的需求。他舉例韓國政府大規模興辦社宅，也有民間小規模多元社宅類型，並針對不同族群，公私協力推動社宅相當值得台灣借鏡。
不動產開發商公會全國聯合會秘書長于俊明剖析地上權住宅的優缺點。他表示，地上權住宅的好處是土地區位佳、產權單純、建商為品牌會扮演好經營者角色，然而，地上權住宅只有70年，但並沒有不同於所有權住宅，稅目、地租獲得相對等的待遇，尤其抵押融資部分，實務經驗上向銀行貸款不易，而現今銀行逼近法規資金30%滿水位，所有權住宅貸款要排隊，遑論地上權住宅抵押貸款，這都是法規需要解決的相關問題。
對目前政府要推動使用權社宅，台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑認為，有二大部分可探討，一是使用權住宅需一次繳納權利金，對相對弱勢使用者是否有能力支付，所以適用哪些族群對象還需要考量；二是使用權社宅希望採公私協力，吸引壽險業者投入，不過壽險業者有法定收益要求，在租金長期不動下，而房價長遠一路上漲，投報效益是否具吸引力，也是考驗壽險業者、開發商投入的意願。
不過，不論是推動社宅、地上權住宅或是使用權社宅，文化大學土地資源學系教授李家儂認為，透過上述「三宅」或許能滿足民眾一生的居住需求，不一定要再持有房產，因此如何讓社宅發展更多元的模式，提供穩定安全的居住模式，還需要產官學界就各面向來探討其可行性，提供可行的政策和方向。
文化大學土地資源學系、中華城市管理學會、中國土地改革協會16日主辦「多元居住時代論壇」，邀集多位產官學界與會，探討社宅的政策架構與實踐路徑、地上權住宅與使用權住宅的可能性。
對房價飆漲的現象，台北市政府副秘書長游適銘出席論壇表示，過去20年來，全球房價漲了1.8倍，房價高漲是全球普遍現象，也是世界各國共同面對的問題。而台灣12年來房價漲了1.6倍，台北市近三年來漲了近3成。他直言，台北市面臨250萬人口悍衛戰，主要不生、少子、老化、外移等4大問題，很大一部分原因就是房價過高。
至於房價過高能否透過地上權住宅解決？他表示，市府也與各局處探討此問題，像是新加坡組屋是建立在高達九成屬於國有土地，而台北市財政局標售地上權多是商業用途，作為住宅使用像是士林官邸、奇岩和北官兩處地上權住宅，其實是無人聞問，同時地上權也面臨許多課題，包括國有土地大面積只租不售、不能辦理融資借款、無法成立管委會、地租等等問題。而他走訪多個國家的經驗，也觀察日本、奧克蘭、愛沙尼亞、泰國、杜拜、法國、韓國等國家，其實都有長期租賃住宅的制度，並非不可推。
中華民國租賃住宅服務商業公會理事長鄭俊杰表示，國內社宅剛開始僅占住宅存量0.08%，隨著政策8年20萬戶推動，占比提升至2%，已有大幅度進步，接下來還有賴總統的「百萬租屋家庭支持計畫」，以減輕民眾居住的負擔，但仍要滿足長期居住的需求。他舉例韓國政府大規模興辦社宅，也有民間小規模多元社宅類型，並針對不同族群，公私協力推動社宅相當值得台灣借鏡。
不動產開發商公會全國聯合會秘書長于俊明剖析地上權住宅的優缺點。他表示，地上權住宅的好處是土地區位佳、產權單純、建商為品牌會扮演好經營者角色，然而，地上權住宅只有70年，但並沒有不同於所有權住宅，稅目、地租獲得相對等的待遇，尤其抵押融資部分，實務經驗上向銀行貸款不易，而現今銀行逼近法規資金30%滿水位，所有權住宅貸款要排隊，遑論地上權住宅抵押貸款，這都是法規需要解決的相關問題。
對目前政府要推動使用權社宅，台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑認為，有二大部分可探討，一是使用權住宅需一次繳納權利金，對相對弱勢使用者是否有能力支付，所以適用哪些族群對象還需要考量；二是使用權社宅希望採公私協力，吸引壽險業者投入，不過壽險業者有法定收益要求，在租金長期不動下，而房價長遠一路上漲，投報效益是否具吸引力，也是考驗壽險業者、開發商投入的意願。
不過，不論是推動社宅、地上權住宅或是使用權社宅，文化大學土地資源學系教授李家儂認為，透過上述「三宅」或許能滿足民眾一生的居住需求，不一定要再持有房產，因此如何讓社宅發展更多元的模式，提供穩定安全的居住模式，還需要產官學界就各面向來探討其可行性，提供可行的政策和方向。
