北市 4大方案拚改建
主動劃設19處海砂屋 恢復容獎添誘因
（圖／資料室）
根據內政部不動產資訊平台統計，台北市30年以上老屋高達61.1萬戶、占比 68.05%為全台最高，相當於在馬路上每10戶房子就有 6.8戶是老舊建築，可說是全台危險老舊建築的集中區，像是已公告列管「須拆除重建」的海砂屋就有近20處，還有幾乎無耐震力的危險老舊建築物須拆除重建，政府明知該拆除，卻因整合困難、卡在權利變換階段而停擺。
尤其文林苑事件後，都市更新似乎更蒙上一層灰！台北市都更處指出，目前面臨2大挑戰：重建部分，由於都審程序重建相同，但法定程序冗長，且住戶須自掏腰包，配合度低，自然無法形成共識，違章建築亦無多餘空間增建電梯，都更之路困難重重。
都市更新祭藥方 展現鐵腕加速通關
然而台灣位處地震帶，危老建築衍生的公共危險刻不容緩，因此除了中央的危老重建，北市府推動4個方案，希望加速都更，包含：公辦都更、都更168專案、海砂屋精進方案，以及整建維護補助，民眾可依基地條件、提送都更事業計畫門檻等條件擇優申請。
其中，市長柯文哲最重要政見之一的「公辦都更」，有別於民間都更，只要基地條件符合公有土地比率達500平方公尺或占該地區總面積50%以上，就由地方政府帶頭執行，主動引導更新地區開發，擔任起實施者的角色。
柯文哲說，為什麼要「公辦」都更？就是當民間做不來的時候，政府應一肩扛起來做，而且部分公辦都更案件弱勢比率高，若要期待民間來做根本不可能，必須由政府出面。截至目前為止，台北市劃設85處更新地區，實施中的個案17件，像是華榮市場都更案、斯文里都更案等。
都更除了整合困難，繁複的行政流程也讓人詬病，因此北市獨創「都更168專案」，只要在送件時取得所有權人百分之百同意，市府即以「快軌」方式加速都更，8個月內可審議通過，大幅縮短時程。統計至9月30日為止，申請共計有 135件，審議通過 99件、審查列管中 36件。
大面積推不動 改走危老是一條捷徑
然而大基地往往產權複雜、戶數眾多，因此中央也另闢危老重建這條高速公路，只要達到100%同意門檻後，小面積即可執行，且放寬建蔽率、建築高度，可建樓地板面積較都更高，因此透天厝這類產品，所有權單純，相當容易推行，交易量價也水漲船高。
除此之外，危老重建計畫在文件程序也較都更條例簡化不少，合法建物文件從13項減少至5?6項，並開放「使照」、「合法建築物證明」及「危老重建計畫」一併審查，亦將重建計畫書標準、審查項目標準化，最重要的是簡化會辦程序，從7個單位減少至5個單位，減少審查時間。
為避免民眾霧煞煞，台北市政府獨創「危老重建推動師」制度，協助社區提供宣導、諮詢、輔導等服務，並依照個人專業領域分為ABC三組，培訓時間 12~36小時不等，目前已培訓10,119名危老推動師、建立110處工作站，危老案件累積成效相當驚人。根據建管處統計，截至目前，送件申請有140件、核定達91件。
主動劃設、恢復容獎 海砂屋問題加速解決
「大片混凝土掉落、鋼筋裸露」，這是海砂屋最明顯的特徵，且危及居住人身安全，而根據公告列管「須拆除重建」海砂屋共有49件，大約 2,365戶，北市府在今年提出「海砂屋精進方案」，先是針對19件「須拆除重建」個案，主動協助迅行劃定更新地區，並降低提送都更事業計畫門檻至 1/2，可立即申辦都更事業計畫，並恢復 30%時程容積獎勵，和都更條例的50%可併用，最高可達 80%，如果同意比達90%以上，更可依循 168專案快速通關。
然而，有了蘿蔔，北市府也祭出棒子，海砂屋的拆除重建屬於私權，需要所有權人同意，但若屋況已經專業公會判定符合建築法第81條「傾頹或朽壞而有危害公共安全」相關要件，市府就可以執行強制拆除。
海砂屋精進方案實施後，第一批受惠即是位於臥龍街「全家福社區」，該社區完工於1985年，4年前就被判定必須拆除重建，但不同意戶仍拒絕搬遷。今年6月在北市府放寬門檻限制到90%後，比照168專案加速辦理，才得以露出曙光，未來將興建地下4層、地上23層住宅大樓，讓許多老住戶終於等到回家的這一刻！
不僅海砂屋祭出棒子開鍘，過去「文林苑」事件，造成民眾對於都更失去信心，拿釘子戶一點辦法也沒有。
所幸今年初來了讓人鼓舞的好消息！內政部頒發新版「都更條例修正案」，其中，代拆條款 (俗稱釘子戶條款 )，透過真誠磋商協調後，將可執行代拆程序，目前台北市已有「延壽國宅I區」一案申請，都更程序已推動8年，但仍有3戶不同意，目前經過2私調、1公調，預計近期再度召開第2次公調，若協調不成，恐將執行公權力代拆。
