速懂都更是什麼？權利變換5大關鍵重點 不能不知道！
都更選擇權利變換的方式，在過程中有幾個重點需留意。(圖/北市都更處提供)
住了數十年的老屋終於等到要都更了，對所有權人來說，最在意莫過於重建後分配的權利價值。一般來說，要知道重建後分配多少，與重建方式有關，其中最為人熟知是與建商「協議合建」，與建商簽訂私契約方式，約定更新後分回比例，另一種是「權利變換」也是最為繁鎖，但也可透過法定程序，由公部門審議委員會審查內容以保障所有權人相關權利。
權利變換是依照《都市更新條例》的規定，由不動產估價師評估目前改建後的全案價值，扣除共同負擔後，所有權人再按照土地權利價值比例分配更新後的房地及權利金。
整個權利變換的過程有幾個重點要注意：一是了解辦理都更要簽署的同意書以及簽署的時間點。所有權人參與都市更新，需要同意書者是在事業概要階段及都市更新事業計畫階段。換句話說，最多只須簽 2 次同意書。另外，為了避免衍生爭議，建議要知悉都市更新事業概要內容及更新事業計畫內容，才能簽署同意書。
二是估價內容是由三家以上專業估價師，按不動產估價技術規則實查估價格日期當時的新成屋合理房價，並經審議會審議通過，作為地主分配房地的基準，並由實施者選擇其中一家的估價結果，實施者應說明選定的理由及製作估價結果比較表。
三是房屋選配時，即便沒有出具事業計畫同意書的所有權人，仍要參與權利變換計畫的分配。對於更新前的權值不夠單獨分配一戶更新後的單元，建議可與同屬更新單元內其他可信任的所有權人或實施者合併分配，更新後仍可共同
持有房產，免於僅領取補償金而被迫離開。
至於違章建築戶，若是民國 77 年 8 月 1 日以前興建的，在都市更新過程中處理方式有「現地安置」、「異地安置」及「現金補償」，現地安置戶應出具與實施者所簽訂的安置協議書。
四是補償金的發放。對於不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，依都市更新條例第 52 條規定，得以現金補償之。一般來說，在權利變換計畫發布實施之日起 2 個月內，實施者要通知受補償的民眾於「通知之日起 30 日內」領取；逾期不領取者，將依法提存。
五是差額價金的發放。在權利變換後，實際分配之土地及建築物面積多於應分配之面積者，應繳納差額價金；實際分配之土地及建築物少於應分配之面積者，應發給差額價金；逾期不領取者，將依法提存。
至於時機點，通常實施者申領使用執照，並完成相關配管及埋設必要公共設施後，會通知土地所有權人及權利變換關係人於 30 日內辦理接管，並於接管之日起30 日內繳納或領取差額價金。
