參與都更要選屋了 怎麼選？掌握這3種情境不吃虧
都更重建時，無論住戶有無簽同意書，最好都要參與房屋選配，以免喪失自身權益。(資料照)
素有最複雜都更案之稱的永和大陳社區，近期更新範圍單元6公開最新都更進度，由實施者辦理公聽會將進入房屋選配階段。房屋選配是實施者為擬定權利變換計畫，對住戶與地主就更新後參與分配與選屋的調查，攸關參與重建住戶的權益，因此房屋選屋原則不能不知，諸如參與分配意願、價差找補、重複選屋等，一般實務經常碰到，「我沒有簽署權利變換事業計畫同意書，房屋選屋就與我無關」這種似是而非的觀念，可能就大損自身的權利。
台北市都市更整合發展協會理事長林育全分享實務都更整合經驗，他提到，不少地主會認為，在事業計畫階段，被實施者要求簽署同意書，接下來權利變換階段的選屋，「我沒有簽這份同意，應該走不下去」，其實並不然。再來，也有地主認為，「我沒有簽署事業計畫同意書，因此選屋，根本就不用理會！」。
其實，依據「都市更新權利變換實施辦法」第11條規定：「實施權利變換後，應分配之土地及建築物位置，應依都市更新事業計畫表明分配方式辦理。」換句話說，選屋規則在事業計畫中已經規範清楚，而擬具事業計畫送件已達同意門檻，也經過政府審查核定，因此擬具權利變換並無需再徵求地主同意書，僅有權利換變意願調查表，而選屋原則也就此定下來。
在選屋原則方面，住戶必須留意實施者如何敘明選配方式，包括選配更新後房地優先順序、選配單元差額價金、未達最小分配面積單元者的處理方式。進入實際選屋時常出現以下狀況：
1. 地主選的房地價值「遠高於」其應分配價值。實務上，實施者常在事業計畫表明地主不得超額選配其應分配價值的10％，如果超過10%必須經過實施者同意，而且房價部分是依實施者對未來房價認定，而不是根據權變所估算價值。
2. 重複選屋優先順序的問題。如果地主超選原應分配價值，與其他未超過的住戶重複選屋，則是未超選的地主有優先權，而多人選配同一單元或車位時，會先由實施者協商交換，如果協調不成則以公開抽籤來決定。
3. 建商通知選配，但地主拒絕出面，建商有權依法代地主抽籤。像這樣情形，就變成是抽人家剩下的，如果抽到小房子或格局不好的房子，於法沒有翻盤機會，只能私下協商，但實施者也有權不同意。
值得注意的是，基本上選屋原則不得限縮選屋範圍，如果同一更新單元同時採取「權利變換」及「協議合建」方式，在選屋時，並不會因為和建商私下協議就保障優先權，仍然要回歸到權利變換依法規定30日內選屋規則。
唐璽建設分享過去經手危老案例的選屋流程，一般建商會先把規畫的新大樓每一戶的總價，都先標示出來，讓地主對照自己可以分配到的總價去選擇戶數，通常東西南北向、樓高都會影響總價，視野好的、愈高的樓，總價會愈高。然後住戶會先繳交選屋調查表，建商統計後，再把重複選擇的人集中在一起，公開抽籤，且有兩道程序，先是抽籤決定抽籤的順序，然後再按照順序抽籤，決定誰抽到該戶熱門單位。
台北市都市更整合發展協會理事長林育全分享實務都更整合經驗，他提到，不少地主會認為，在事業計畫階段，被實施者要求簽署同意書，接下來權利變換階段的選屋，「我沒有簽這份同意，應該走不下去」，其實並不然。再來，也有地主認為，「我沒有簽署事業計畫同意書，因此選屋，根本就不用理會！」。
其實，依據「都市更新權利變換實施辦法」第11條規定：「實施權利變換後，應分配之土地及建築物位置，應依都市更新事業計畫表明分配方式辦理。」換句話說，選屋規則在事業計畫中已經規範清楚，而擬具事業計畫送件已達同意門檻，也經過政府審查核定，因此擬具權利變換並無需再徵求地主同意書，僅有權利換變意願調查表，而選屋原則也就此定下來。
在選屋原則方面，住戶必須留意實施者如何敘明選配方式，包括選配更新後房地優先順序、選配單元差額價金、未達最小分配面積單元者的處理方式。進入實際選屋時常出現以下狀況：
1. 地主選的房地價值「遠高於」其應分配價值。實務上，實施者常在事業計畫表明地主不得超額選配其應分配價值的10％，如果超過10%必須經過實施者同意，而且房價部分是依實施者對未來房價認定，而不是根據權變所估算價值。
2. 重複選屋優先順序的問題。如果地主超選原應分配價值，與其他未超過的住戶重複選屋，則是未超選的地主有優先權，而多人選配同一單元或車位時，會先由實施者協商交換，如果協調不成則以公開抽籤來決定。
3. 建商通知選配，但地主拒絕出面，建商有權依法代地主抽籤。像這樣情形，就變成是抽人家剩下的，如果抽到小房子或格局不好的房子，於法沒有翻盤機會，只能私下協商，但實施者也有權不同意。
值得注意的是，基本上選屋原則不得限縮選屋範圍，如果同一更新單元同時採取「權利變換」及「協議合建」方式，在選屋時，並不會因為和建商私下協議就保障優先權，仍然要回歸到權利變換依法規定30日內選屋規則。
唐璽建設分享過去經手危老案例的選屋流程，一般建商會先把規畫的新大樓每一戶的總價，都先標示出來，讓地主對照自己可以分配到的總價去選擇戶數，通常東西南北向、樓高都會影響總價，視野好的、愈高的樓，總價會愈高。然後住戶會先繳交選屋調查表，建商統計後，再把重複選擇的人集中在一起，公開抽籤，且有兩道程序，先是抽籤決定抽籤的順序，然後再按照順序抽籤，決定誰抽到該戶熱門單位。
