科技業與生技業擔當租賃主力 北市商辦租金首季上漲至2600元
商辦租賃呈兩極化，有呈現頂級商辦和B級租金差距拉大之勢。(攝/陳雅玲)
根據高力國際最新「2024年第一季台北市商辦市場調查」，本季有元大金融廣場、元大人壽金星大樓以及虹耀文創大樓等3棟新供給入市，整體總量來到近138萬坪。需求方面因為有自用總部及企業承租搬遷完成，推升第一季淨去化量來到26,695坪，空置率則降至5.85%；而以統計樣本的190棟大樓內，高達129棟呈現滿租，比重將近七成，市場整體表現活絡。
高力國際研究部董事梁儀盈觀察各商圈辦公室首季現況，南京松江商圈因新增供給入市，導致空置率短期上揚；西區則因上海商銀自用總部進駐以及新壽大摩天大樓承租客進駐，空置率明顯由去年第四季的9.2%下降至本季的2.85%。以各等級來看，頂級大樓本季維持在20%的水準，預料短期內空置率恐仍維持高點，待富邦A25去化後將有較明顯改善；而A級大樓在本季則貢獻了近97%的淨去化量，空置率來到4.8%。
在租客需求來源上，延續先前幾季趨勢，科技業與生技醫藥業仍是承租主力，高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民認為，未來兩年的產業趨勢仍會聚焦在科技業、健康相關產業與能源相關產業，預料這類企業也將持續引領租賃需求擴張。
租金方面，在市場活絡表現下，本季平均租金持續上揚，來到2,600元/坪/月，較上季微漲約0.6%，各商圈租金持續全面上揚，目前除了南京東路四、五段商圈外，其餘商圈租金都超過2,000元/坪/月，而進駐信義區的成本更是來到將近3,300元/坪/月。以等級而言，頂級大樓租金為4,376元/坪/月，A級大樓為2,924元/坪/月，B級大樓為1,976元/坪/月。陳頌民認為，經過這幾年企業對於升級辦公空間與門面的需求，租賃市場已出現兩極化，使得頂級及A級大樓與B級大樓之間的租金差異也愈來愈明顯。
展望接下來的幾個季度，陳頌民預測2024年全年總計會有約3.5萬坪的新增供給釋出，扣除其中的4成為企業自用，大約有2萬坪在市場上流通，因此今年是市中心辦公大樓新增供給壓力相對小的一年，由於市場衝擊最小，預期今年租金仍緩步上漲，到年底平均租金預測微漲至2,640元/坪/月，空置率將小幅上升至6.7%。
同時，他也點出市中心在2025與2026年的兩個年度預料有高達20萬坪新增供給大浪進入市場，尤其西區、民生敦北及信義等三個商圈，在2026年以後有明顯新增供給入市。
高力國際ESG策略服務部資深董事朱秉瑩指出全球辦公室不動產調查顯示，於2022-2023年取得國際級綠色標章的商辦大樓具有高達12%租金溢價率的良好表現。除了能吸引國際型與進出口產業租戶的青睞之外，業主具體實踐永續節能更能維持相對低廉的電費與維護成本以提升企業營運能效。
目前2024年的市場將呈現租金及空置都持續緩步上漲的格局。但陳頌民認為市場的轉折預料將出現在2025年，主因是市場將面臨新大樓挾嶄新規格與綠色認證等級優勢，與中古大樓產生大量的新舊供給競爭。而除了企業對於綠色認證大樓的需求在今年將更顯著外，近期強震過後，許多既有大樓的房東及承租客對於建物安全也更加重視，因此在聚焦建物永續及建物安全的兩個議題下，他也建議，既有大樓房東加速檢視並升級大樓安全及規格，除了降低租客流失的機率外，也可以提高與未來新增供給競爭的利基。
高力國際研究部董事梁儀盈觀察各商圈辦公室首季現況，南京松江商圈因新增供給入市，導致空置率短期上揚；西區則因上海商銀自用總部進駐以及新壽大摩天大樓承租客進駐，空置率明顯由去年第四季的9.2%下降至本季的2.85%。以各等級來看，頂級大樓本季維持在20%的水準，預料短期內空置率恐仍維持高點，待富邦A25去化後將有較明顯改善；而A級大樓在本季則貢獻了近97%的淨去化量，空置率來到4.8%。
在租客需求來源上，延續先前幾季趨勢，科技業與生技醫藥業仍是承租主力，高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民認為，未來兩年的產業趨勢仍會聚焦在科技業、健康相關產業與能源相關產業，預料這類企業也將持續引領租賃需求擴張。
租金方面，在市場活絡表現下，本季平均租金持續上揚，來到2,600元/坪/月，較上季微漲約0.6%，各商圈租金持續全面上揚，目前除了南京東路四、五段商圈外，其餘商圈租金都超過2,000元/坪/月，而進駐信義區的成本更是來到將近3,300元/坪/月。以等級而言，頂級大樓租金為4,376元/坪/月，A級大樓為2,924元/坪/月，B級大樓為1,976元/坪/月。陳頌民認為，經過這幾年企業對於升級辦公空間與門面的需求，租賃市場已出現兩極化，使得頂級及A級大樓與B級大樓之間的租金差異也愈來愈明顯。
展望接下來的幾個季度，陳頌民預測2024年全年總計會有約3.5萬坪的新增供給釋出，扣除其中的4成為企業自用，大約有2萬坪在市場上流通，因此今年是市中心辦公大樓新增供給壓力相對小的一年，由於市場衝擊最小，預期今年租金仍緩步上漲，到年底平均租金預測微漲至2,640元/坪/月，空置率將小幅上升至6.7%。
同時，他也點出市中心在2025與2026年的兩個年度預料有高達20萬坪新增供給大浪進入市場，尤其西區、民生敦北及信義等三個商圈，在2026年以後有明顯新增供給入市。
高力國際ESG策略服務部資深董事朱秉瑩指出全球辦公室不動產調查顯示，於2022-2023年取得國際級綠色標章的商辦大樓具有高達12%租金溢價率的良好表現。除了能吸引國際型與進出口產業租戶的青睞之外，業主具體實踐永續節能更能維持相對低廉的電費與維護成本以提升企業營運能效。
目前2024年的市場將呈現租金及空置都持續緩步上漲的格局。但陳頌民認為市場的轉折預料將出現在2025年，主因是市場將面臨新大樓挾嶄新規格與綠色認證等級優勢，與中古大樓產生大量的新舊供給競爭。而除了企業對於綠色認證大樓的需求在今年將更顯著外，近期強震過後，許多既有大樓的房東及承租客對於建物安全也更加重視，因此在聚焦建物永續及建物安全的兩個議題下，他也建議，既有大樓房東加速檢視並升級大樓安全及規格，除了降低租客流失的機率外，也可以提高與未來新增供給競爭的利基。
