樹立都更整合模式！公辦都更的不一樣 公益最大化也維護地主權益
國家住都中心綜合業務部副主任洪雙臨認為，公辦都更比起活化公資產，更在意私地主的權益。吳尚哲／攝
一個都市環境要脫胎換骨，仰賴的是透過都市更新的手段，而推進都市更新大步向前，除了民間辦理都市更新，另一股重要力量就是政府主導的公辦都更。
近年來，公辦都更案在全台各地展開，政府從過去政策性引導的角色，轉變成為主動擔任實施者，提高整合開發時民眾的信賴感。由中央成立專責推動社宅和都市更新的「國家住宅及都市更新中心」(簡稱國家住都中心)，成立這6年來，成功解鎖過去延宕多年的都更案，以突破過往創新做法和效率，短時間內完成12案招商。如今，這股公辦都更量能還跨出雙北地區，在高雄設立南部辦公室，準備大展拳腳。
保有都更的初衷
通盤考量原住戶的需求
對公辦都更，過往給人印象僅僅是公有土地的活化，但這舊時做法早已被翻轉。根據統計，近年來國家住都中心透過公辦都更興辦社宅將近1983戶、創造公益設施面積達2萬7平方公尺，經過整合參與都更的私地主多達600多人。換句話說，等於有600多位地主藉由公辦都更，提升原有的居住環境。
能夠順利突破整合關卡，納入私有地所有權人一同參與都更，「很重要的原因是，我們看待都市更新不只是蓋新房子，而是還要尊重過去與未來要住在裡面的『人』的需要！」負責統籌執行的國家住都中心綜合業務部副主任洪雙臨點出，公辦都更談整合，更在意原住戶的居住權益。
以近期招商成功的「行二行三公辦都更案」來說，這塊土地靠近台北車站，緊鄰行政院、警政署所在的行政中樞，早在2003年即被劃定為行政園區；但受限於複雜的產權，歷經20年遲遲無法順利推動。
國家住都中心在成立之初，「行二行三公辦都更案」便是承接8大公辦都更之一。該案整個基地占地1.8公頃，公私土地夾雜，私有地比率占10%，地主約百餘位，儘管原住戶占比不大，但如何說服同意納入公辦都更就是一大挑戰！在整合過程中，原住戶表達希望能夠繼續留在原地居住，因而嘗試不同方式解決問題，提出可行性的方案。
行二行三公辦都更案，未來將打造為國家級行政園區。(圖/國家住都中心提供)開發與公益性並存
秉持大眾利益為出發點
「我們非常尊重私地主，對中心來講可能是執行一個案子，但對地主來講，是他後續半輩子的新家，」洪雙臨表示，公辦都更初期整合會花很多時間調查住戶對未來居住需求、溝通未來建築規畫，以設計符合原住戶居住需求為原則，就算是房屋選配，也是優先以讓住戶選配。也因為站在原住戶立場，公辦都更才能更有效率執行。
有別於一般都更，公辦都更的不同之處，洪雙臨認為，中心不是以利益做為第一考量，而是以大眾利益為出發點。像是「學府敦南公辦都更案」，過去是退舍所在地，20年來這塊土地沒有任何改變，由於位於精華地段、正臨敦南樹海第一排，更新後通常以住宅規畫較具效益，但該案為接續敦南商辦商圈機能，中心分回部分仍以規畫商辦大樓為主。一樓場域則規畫開放公共開放空間，設置里民活動空間、庇護工場、公辦民營托嬰中心，這是在敦化路段相當難得可貴見到如此規畫。
而公益性也展現對歷史建物的尊重。過去都更整合，看到歷史建物總以開發效益來衡量評估都更的可能性，對公辦都更而言，不全然以開發利益為著眼點，最典型案例就是「新竹市建功高中南側地區公辦都更案」，基地的正中央就矗立著歷史建物日本海軍第六燃料觸媒工廠，中心的做法除了規畫歷史建物再生計畫，同時賦予觸媒工廠可供展演、餐飲多種用途空間，結合整體建築計畫，在保留歷史建物的同時兼具經濟效益，也實現改善老舊區域都市環境的目的。
前進南部設立據點
下一個5年擴大開發大街廓
目前國家住都中心手上還握有37案正在執行中，去年底也正式在高雄成立南部辦公室，洪雙臨說，按照都市發展的歷程，台灣的都市遲早會有都更的需求，前進南部是提前布局，蓄積公辦都更的量能以因應未來都更需求。他也分析，南部都更觀念仍舊保守不同於北部，談整合在意的是分配或利益，而南部原住戶更在意的是，都更搬遷後生活形態要改變的問題，像是「和鄰居關係很好，為何要都更？」，「住在透天好好的，一樓店面開個小店，住得很舒適！」
但是從國家住都中心的立場，房屋終將逐漸老舊面臨更新需求，因此為了貼近南部風土民情，目前中心也在與當地建築師、估價師等專業機構建立合作夥伴關係，希望透過交流集思廣益，從在地角度發展一套南部都更的整合模式。
現階段南部據點已經和當地住戶洽談都更整合，洪雙臨說，初期已有5、6案在進行中，其中確定的是《青年日報》高雄分社、陸軍服務社營改基金及其周邊達更新年限私有建築土地，近期高雄市都委會已通過劃定為「都市更新地區」。
國家住都中心從成立迄今，進入第6年，在積極推動都更之餘，董事長花敬群也不時詢問同仁「未來下一個5年該如何發展？」洪雙臨認為，中心第一個5年在建立制度、累積經驗和儲備人才，以穩健步代扎穩根基，下一個階段應該大膽嘗試以公有地作為觸媒，擴大都更範圍開發整個街區。可以想像的是，由中心提出大街廓最上位的規畫藍圖，先開發一塊基地，改善周邊環境，自然吸引建商一起進場開發，如此集眾人之力，更能進一步帶動整個街
廓更新與都市再生。
