都更危老慘遭「金龍風暴」波及 中小建商喊「做錯決策,只能等倒!」

都更焦點

發布日期2024/12/09

作者陳雅玲

央行信用管制市場上傳出波及到危老都更的推動。(資料照) 央行信用管制市場上傳出波及到危老都更的推動。(資料照)
央行出重手打炒房,第七波選擇性信用管制上路近兩個月,斬斷了房市預期性上漲的樂觀氛圍,市場上也陸續傳出交易急凍、看屋人數驟降,買氣比疫情前還慘的現況。這一波房貸資金緊縮,甚至擴及央行所說的被排除在外的都更危老案件,讓從事都更整合的業者直喊「現在錢貸不到、房子賣不出去,都更危老怎麼推下去?」

央行第七波選擇性信用管制被冠上「919金龍風暴」,央行總裁楊金龍曾提及,信用管制是為打擊投機客和炒房者,並不影響無自用住宅民眾購屋,以及都更、危老重建融資為前提。都更危老案言明被排除在外,「但實際碰到狀況就是都被排除!」一位從事危老都更整合建商直言現在市場碰到的問題。

另一位業界不具名人士則表示,八月央行請銀行喝咖啡,要求不動產集中度要下降,當時看到這則新聞,就覺得滋事體大!手上承接的都更案,趕著希望加快審議,想著儘快卡到銀行融資額度。接下來,就聽聞連知名大型建商也借不到錢,「現在建商也不願投入與地主合建,倒不如轉投入公辦都更!」


貸不到錢的連鎖效應
現在銀行貸不到錢,產生的是一連串的連鎖效應。這位中小建商老闆剖析為什麼影響到都更危老的推動,最主要就是重建資金哪裡來?他表示,都更危老重建成本來自於土建融和分回房屋銷售折抵,但現在買氣低迷,購屋族群貸款成數受限,除了每個人一戶之外,都有限貸的問題,都更危老分回房屋能不能賣出去是很大的問題。

他舉例,自己手上完成的危老案件,只能申請建照往後延二個月,但一直被地主追問「不是9月開賣,怎麼還不賣?這如何用市況不佳和地主說明。」他自己也還有整合二年的案子,也不敢做下去,「因為需要融資額度太高,怎麼繼續整合!」要整合重建,地主也要求掛保證要賣出去,「景氣不好誰能保證?」

另一方面,建商土建融借貸也頻吃閉門羹,「每家銀行都說,額度滿了!」,若是協議合建等於要建商拿出自有資金出來,一案還行,但建商手上危老都更案往往不只一案。有些為了資金週轉,從銀行、AMC到租賃業,甚至高利貸,一位建商直白地說,「錢不用擔心,只是利息比較高而已!如果做錯一個決定,公司就等著倒!」


能不能融資看「這個」條件

安信建經總經理張峰榮認為,央行三令五申要求銀行降低「不動產放款集中度」,讓銀行對於老屋重建貸款審核趨於嚴格,尤其危老重建案實施者多為中小型建商,如今銀行普遍篩選「優質客戶」,部份中小建商被拒之門外,比以往更難取得融資。

他觀察,目前危老重建融資取得不易,主要銀行只承作舊戶拒接新戶、挑選優質客戶,以及挑利潤高的案件等等。尤其要留意的是,危老重建的融資成本驟增,地主的分回條件可能縮水,地主參與重建的意願也隨之下降,後續將會影響整體危老重建的推動。

這一波銀行資金緊縮考驗著中小建商財務體質,各家影響程度不一,若與地主談委建,由地主將土地交付信託作為重建資金,建商僅收取管理費,加上危老案分回房屋數量不多相對影響有限,而公股銀行旗下建經公司則借助多年都更實務經驗則有變通方式可以因應,同時認為「現在銀行限貸雖然是碰到鐵板一塊,但都更案冗長繁鎖,若長線看待,這只是短線景氣不佳的變數,並不影響推動都更和老屋重建後的價值。」