另闢老屋新出路！除了拆除重建 老宅延壽誰更適合？
內政部近期宣布推動「老宅延壽」計畫，試圖解決日益老化、為數眾多的老屋居住問題。(資料照)
在面對人老屋老的雙老困境，除了推動危老拆除重建，內政部近期宣布再推動「老宅延壽」計畫。有別於拆除重建，如同都更「整建維護」的老宅延壽，再為老屋活化另闢蹊徑。這項政策尚在研議草案中，不過已經引起業界廣泛關注，有的抱持正面肯定，但也有認為經過翻新、整建後的老屋，是否對都更、危老建物造成排擠效應？
在內政部對外說明的內容，「老宅延壽」計畫是針對30年以上4~6樓，且初評安全的集合住宅，打算擴大新增補助項目和額度。原本老屋的整建維護的主要項目只有立面修繕、結構補強及增設電梯，此次還納入室內空間修繕，像是增加無障礙設施、管線修繕、屋頂防水工程等等，從內到外補助維修，藉此優化高齡者居住環境品質，也讓老屋持續活化再利用。
更新趕不上老化速度 中央主導再闢新途徑
相對於拆除重建的為人熟知，其實整建維護也是都市更新的途徑之一。依據都更條例第四條，都市更新處理方式可分為重建、整建及維護。只是過往一、二十年政策方向偏重拆除重建，加上整建維護走都更程序一樣繁冗複雜，過往申請案件並不踴躍。
此外，對申請整建維護，民眾普遍意願度不高，常見問題像是公寓增建電梯必須整合住戶意見、協調各樓層出資比例、處理一樓違建問題、住戶也要先行出資，查核驗收事後才能領得補助款；尤其光是一開始就要自費調閱資料、測量，就讓不少民眾產生不少抗性。
「其實對自有住宅的整修，民眾是有需求的，」投入雙北整建維護、也是新北市建築師公會整建維護專案小組的陳柏元建築師提出第一線觀察，只不過礙於負擔過大、經濟條件的問題，大多數民眾只能讓老屋維持現況。他認為，老宅延壽計畫由中央帶頭推動，在資金挹注方面，有意引進銀行融資，肯定對政策推動是一大助力。
在建築安全前提下，老公寓增設電梯不僅對長者友善，也讓公寓變身華廈提升價值。(圖/新北市都更處)整建維護漸受重視 多元選擇解決老屋問題
整建維護包含老屋拉皮、增建電梯、耐震補強，處理方式多元，也有更多選擇。陳柏元認為，對於一些深具地方特色的老舊街區，或許透過老屋拉皮，導入社區營造，更能重塑當地獨具的地方特色和人文環境，甚至有助於發展觀光特色；而屬於高齡化且老舊公寓的社區，可以透過增設電梯改善機能；地質敏感的地區，可以耐震補強來增加最低限度的安全性，這些都可以解決房屋不同面向的問題。
近年雙北市為了推動整建維護，也陸續調整放寬法令。以台北市來說，整建維護的申請可跳脫都更程序，另闢簡易程序的申請，由地方補貼款項；近年還放寬補助對象資格，不僅可以透過管委會申請補助，也可由施工範圍該棟建築物所有權人選定代表，同時也簡化審查程序、提高補助金額。陳柏元觀察，民眾確實有提高整維的意願，申請件數相較往年有增長趨勢。
不過，對深化推動整建維護，安信建經總經理張峰榮則認為，這項政策有利有弊。對老屋能提升建物耐震力，讓外觀煥然一新，並且改善市容，屋主的資產價值也能夠提升。其中一例是忠孝東路某棟老舊大樓，完成外牆拉皮工程後，住戶每坪平均出資約9千元，但每坪成交單價卻比拉皮前成長約10％，房屋增值幅度相當有感。
但值得留意的是，政府大量補助整建維護是否造成財政負擔，而從實務經驗來看，徜若建物過翻新、整建後，屋主參與重建的意願更低，是否對危老都更造成排擠效應，這個問題也是值得思考。
老宅延壽計畫被內政部視為今年重大推動政策之一，相關草案內容，現階段將與NGO團體、業者以及各縣市政府對談和研議，相關內容和期程、補助辦法出爐最快也要三個月之後。內政部也提及，政策推動會試辦一、二年。業界認為，擴大辦理整建維護，從初期勘查、到補助款請領，背後涉及如何驗收、後續追踪、相關人力如何串聯，而過去幾年來，危老都更重建累積產業相關量能，或許會導入到整建維護的市場。
