如何和建商談權益和分配？
速懂老屋重建 最該關心的５大問題
根據《住展》雜誌統計，光是大台北地區，截至10月中為止，危老推案量已經推升至887億元，不僅已超越去年全年推案量，9月中一度超越都更案量。《住展》雜誌研發長何世昌指出，危老重建需要全數所有權人同意，但因容積獎勵明確、程序簡便等諸多優勢，已成為民間老屋重建的新寵。
因此，當民眾在確認自家房子的屋齡是否在30年以上，又或者是海砂屋、輻射鋼筋屋或經判定的危樓，具有危老重建的資格後；當要真正進入重建時，各項程序、環節也經常讓民眾滿頭問號。因此，在此整理都更危老重建常見的問題，透過深入在第一線的推動師為住戶解惑：
Q1 老房子想要重建，該如何說服不同意的住戶呢？
A：以實務經驗來說，一般住戶會不同意通常有幾個基本面向，首先必須去了解整體住戶的屬性。
御喜建築開發總經理、危老推動師陳妍伶表示，舉例來說，基地所在的區位周邊房價很高，住戶普遍經濟能力都不錯，像這樣的屋主，一般來說如果是重新興建房子，有較大的可能性是寧願自己出資，賺到比較多的報酬，就適合委託興建。另外一種狀況則是，住戶普遍經濟能力平平，通常不希望負擔重建費用，只要有房子住就好，合建較適合這個社區。
「蓋新房子大家都願意，但前提是屋主要知道自己必須支付多少費用，拿多少條件來換新房子。就好像是有人提議杜拜旅遊，提出的方案假設旅費是3萬元，那明天就全部人報名，但旅費如果是30萬元，很多人可能就得再想想。」另名業界人士分析。
意思就是說，先以基地所在地為基準，去了解住戶們的經濟能力及心態，是偏向合建或是委託興建，才比較可能獲得共識。
Q2 若和建商採取合建模式，分配比例究竟怎麼分才最合乎行情？
A：多數屋主最關心的就是，在房屋重建後，到底能拿到多少比例的房屋或土地呢？事實上，危老重建和都更不同，都更具有權利變換的流程，危老則沒有。分回比例純粹是屋主和建商之間的議和，重建後原住戶可以分回固定的面積比例或者是價值比例，這個就是合建比例。
也就是說，建商會先行評估目前的房屋價格以及營造成本，在評估自身能否獲得合理獲利後，再算出適當的分回比例。舉例來說，若是六四分，或是七三分都有可能，依照個案條件會有不同，當然屋主也要評估自己能否接受這個比例。
一般來說，房價愈高的地方，建商分得比率愈低、地主愈高，像台北市大約落在50%至70%之間。
Q3 一樓店面可以開門做生意，該怎麼計算價值呢？
A：事實上，不管是都更或是危老重建，分戶的原則都是水平分屋，也就是一樓的地主通常會分回一樓戶別，建商通常不大會分到一樓戶，以此原則問題並不大。
但若是因為受到建蔽率因素的影響，一樓面積縮小，有部分一樓屋主分不到一樓時該怎麼辦呢？通常這種情況發生時，開發商及屋主們就會協商在一樓戶不夠分的情況下，必須有屋主要接受去更換其他樓層戶別。通常做法是，以普遍被市場認為價值較高的中高樓層戶別來交換，去彌補屋主認為自己分不到一樓戶的損失。
不只一樓住戶會問，擁有頂加面積的屋主們，心中也會認為自己理應可以分到較多比例的面積或價值，但實務上真的是這樣做嗎？事實上，以頂加面積來說，一般做法都認為，頂加屬於違章建築，並不是合法建物，無法計算在分回的價值或面積裡，通常開發商就會按照頂加的面積，協商出一個雙方可以接受的補償金額。
Q4 房子確定重建，在興建期間，屋主們要另覓他處居住，這中間的租金該由誰來付呢？
A：通常按照住戶們的想法，當然都希望建商可以補貼，甚至是全額補助房屋興建期間的額外衍生住宿費用，不過這是雞生蛋、蛋生雞的原理。開發商在商言商的前提下，如果要求建商給予愈多的租金補貼，通常也會在合建的條件裡扣除，此時就看屋主們怎麼評估了。
不過，租金補貼費用會被計算在年度個人所得裡，必須得申報個人所得稅，若是並非少了補貼就難以搬遷的屋主，一般會建議，要求較少的租金補貼，來爭取較佳的合建比例。
Q5 最近營建成本連年攀升，會影響危老案的進行嗎？
A：一般來說，不管是都更或危老重建案，多屬於合建性質，亦為估價師的第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，身為都更實施者的建商，必須負擔營建成本，一般多數等未來分回一定比例的房屋面積後，會對外銷售以回收成本。
實務上，有些2、3年前談定分回比例的案子，但這1、2年的營建成本提升，建商興建成本大幅增加，一般不會打破合約再回頭重談分回比例。通常建商的做法有兩種：一是未來興建完成後，提升售價來回補增加的營建成本；二來就是暫不申報開工，等待成本下降，這對於急著入住新房子的屋主影響就較大了。
再者，考量近年原物料上漲，為實際反映工程造價，台北市及新北市政府日前就宣布調高都更案的工程造價。其中台北市3年平均調漲20%，新北市則是6年調漲11%至14%，雖然這是針對都更權利變換的共同負擔調漲，而非可私下商議的危老重建案，不過，不排除建商會以此為基準，和危老案的屋主們商談分回比例。
在工程造價調高後，雖然適時反映市場現況可能讓建商願意投入都更及危老重建，但是對屋主而言，在此狀況下，未來分回的坪數就會跟著縮減，不過，專家認為，雖然坪數縮減，但房屋價值提高，兩相權衡之下，就要看屋主重建的意願。
因此，當民眾在確認自家房子的屋齡是否在30年以上，又或者是海砂屋、輻射鋼筋屋或經判定的危樓，具有危老重建的資格後；當要真正進入重建時，各項程序、環節也經常讓民眾滿頭問號。因此，在此整理都更危老重建常見的問題，透過深入在第一線的推動師為住戶解惑：
Q1 老房子想要重建，該如何說服不同意的住戶呢？
A：以實務經驗來說，一般住戶會不同意通常有幾個基本面向，首先必須去了解整體住戶的屬性。
御喜建築開發總經理、危老推動師陳妍伶表示，舉例來說，基地所在的區位周邊房價很高，住戶普遍經濟能力都不錯，像這樣的屋主，一般來說如果是重新興建房子，有較大的可能性是寧願自己出資，賺到比較多的報酬，就適合委託興建。另外一種狀況則是，住戶普遍經濟能力平平，通常不希望負擔重建費用，只要有房子住就好，合建較適合這個社區。
「蓋新房子大家都願意，但前提是屋主要知道自己必須支付多少費用，拿多少條件來換新房子。就好像是有人提議杜拜旅遊，提出的方案假設旅費是3萬元，那明天就全部人報名，但旅費如果是30萬元，很多人可能就得再想想。」另名業界人士分析。
意思就是說，先以基地所在地為基準，去了解住戶們的經濟能力及心態，是偏向合建或是委託興建，才比較可能獲得共識。
Q2 若和建商採取合建模式，分配比例究竟怎麼分才最合乎行情？
A：多數屋主最關心的就是，在房屋重建後，到底能拿到多少比例的房屋或土地呢？事實上，危老重建和都更不同，都更具有權利變換的流程，危老則沒有。分回比例純粹是屋主和建商之間的議和，重建後原住戶可以分回固定的面積比例或者是價值比例，這個就是合建比例。
也就是說，建商會先行評估目前的房屋價格以及營造成本，在評估自身能否獲得合理獲利後，再算出適當的分回比例。舉例來說，若是六四分，或是七三分都有可能，依照個案條件會有不同，當然屋主也要評估自己能否接受這個比例。
一般來說，房價愈高的地方，建商分得比率愈低、地主愈高，像台北市大約落在50%至70%之間。
Q3 一樓店面可以開門做生意，該怎麼計算價值呢？
A：事實上，不管是都更或是危老重建，分戶的原則都是水平分屋，也就是一樓的地主通常會分回一樓戶別，建商通常不大會分到一樓戶，以此原則問題並不大。
但若是因為受到建蔽率因素的影響，一樓面積縮小，有部分一樓屋主分不到一樓時該怎麼辦呢？通常這種情況發生時，開發商及屋主們就會協商在一樓戶不夠分的情況下，必須有屋主要接受去更換其他樓層戶別。通常做法是，以普遍被市場認為價值較高的中高樓層戶別來交換，去彌補屋主認為自己分不到一樓戶的損失。
不只一樓住戶會問，擁有頂加面積的屋主們，心中也會認為自己理應可以分到較多比例的面積或價值，但實務上真的是這樣做嗎？事實上，以頂加面積來說，一般做法都認為，頂加屬於違章建築，並不是合法建物，無法計算在分回的價值或面積裡，通常開發商就會按照頂加的面積，協商出一個雙方可以接受的補償金額。
Q4 房子確定重建，在興建期間，屋主們要另覓他處居住，這中間的租金該由誰來付呢？
A：通常按照住戶們的想法，當然都希望建商可以補貼，甚至是全額補助房屋興建期間的額外衍生住宿費用，不過這是雞生蛋、蛋生雞的原理。開發商在商言商的前提下，如果要求建商給予愈多的租金補貼，通常也會在合建的條件裡扣除，此時就看屋主們怎麼評估了。
不過，租金補貼費用會被計算在年度個人所得裡，必須得申報個人所得稅，若是並非少了補貼就難以搬遷的屋主，一般會建議，要求較少的租金補貼，來爭取較佳的合建比例。
Q5 最近營建成本連年攀升，會影響危老案的進行嗎？
A：一般來說，不管是都更或危老重建案，多屬於合建性質，亦為估價師的第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出，身為都更實施者的建商，必須負擔營建成本，一般多數等未來分回一定比例的房屋面積後，會對外銷售以回收成本。
實務上，有些2、3年前談定分回比例的案子，但這1、2年的營建成本提升，建商興建成本大幅增加，一般不會打破合約再回頭重談分回比例。通常建商的做法有兩種：一是未來興建完成後，提升售價來回補增加的營建成本；二來就是暫不申報開工，等待成本下降，這對於急著入住新房子的屋主影響就較大了。
再者，考量近年原物料上漲，為實際反映工程造價，台北市及新北市政府日前就宣布調高都更案的工程造價。其中台北市3年平均調漲20%，新北市則是6年調漲11%至14%，雖然這是針對都更權利變換的共同負擔調漲，而非可私下商議的危老重建案，不過，不排除建商會以此為基準，和危老案的屋主們商談分回比例。
在工程造價調高後，雖然適時反映市場現況可能讓建商願意投入都更及危老重建，但是對屋主而言，在此狀況下，未來分回的坪數就會跟著縮減，不過，專家認為，雖然坪數縮減，但房屋價值提高，兩相權衡之下，就要看屋主重建的意願。
