熱過頭？營建成本漲漲漲 都更危老重建恐放慢腳步
自年初不斷上漲的營建成本，讓業界大喊吃不消，波及都更危老重建腳步。(圖/截自google map)
近年來老屋重建蔚為風氣，嚴然成為全民運動，從都更危老核定件數快速成長不難看見熱絡程度，不過這樣的熱度恐怕要被缺工缺料澆了盆冷水！一位從事都更業者表示，營建成本持續上漲，房價漲幅能否跟上打平成本成了問號，有些建商開始卻步觀望，預料會衝擊放慢都更危老的速度。
營建工程物價不斷漲漲漲，自年初起漲幅開始擴大，讓業界大喊吃不消！
都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示，現在營建成本至少上漲3成，但房價漲幅不可能跟著這樣上漲，尤其台北市房價已經破百，還有多少空間可以漲，很多都更和危老的地主，一開始認為營建造價不可能這麼高，但現今看到缺工缺料，建商和地主也開始豫猶要不要蓋。
造價成本漲3成 營建產能滿載
近期，雙北市紛紛檢討調漲都更案的權變共同負擔費用，北市營建成本平均漲幅約20%、新北市則平均漲幅約11%，丁致成認為，雖然成本拉高2成，但實際上並沒有真正反應成本。過去一坪造價約十幾萬元，成本增加3成等於一坪造價得增加5萬元，等於房價一坪要漲15萬，過去賣一坪100萬元，現在則要賣一坪115萬才能打平成本。
臺北市都市更新學會理事長蔡漢霖表示，不少都更和危老案屬於合建，地主和住戶必須拆分比例，如果要打平造價成本，勢必房價要再墊高。不僅如此，危老案多數基地小不具經濟規模，使得造價成本也出現不合理的現象，甚至聽聞危老小基地的造價來到每坪30萬元，將近漲了1倍。
營建成本漲勢如此凶，丁致成認為，房市、營建業過熱了！國內公共工程和民間工程互搶營建產能，從前瞻基礎建設計畫、台商回流擴廠、科技大廠蓋廠、社宅興建、都更危老案到一般建案，可謂萬箭齊發，全台營建產能可以說都被預定，再也沒有多餘的產能。
營造工程材料也是一路上漲，一位建商就透露，向中鋼預定產能，對方回應明年價格要漲一倍，要不要訂？如此敢喊出這樣價，因為就連中鋼也不知明年會漲到多少。
也因為如此，目前業界也出現了幾個奇特現象：一是現在不只是成本漲價的問題，是即使願意再往上加價，還是面臨工程發包不出去的窘境；二是營建業看起來有做不完的案子，但有案卻不敢接，做了怕賠本虧錢， 不做可能賠更多，面臨兩難局面；三是過去卡著不動的都更案，現在地主態度大逆轉，重建意願超級高，但建商反而轉趨保守觀望。
小基地造價高 靠基地規模轉嫁成本
冠霖都市更新事業團隊總經理林育全則認為，營建成本上漲，考驗出資者的一方的能力，必須尋找未來具有上漲空間的區域進行重建；再者，要靠基地規模轉嫁成本，因為大規模基地才有創價的空間。對於住戶而言，要找對出資者熟稔市場風向，掌握市場供需和區域行情，才能規畫好的產品。
林育全形容，危老案就是現貨概念，整合時間短、符合條件就給容積，短期之間就可以重建，如今小基地造價高，房價來不及反應，恐會影響重建能否走下去，而都更案是期貨概念，一件都更從整合、審議、興建需要多年時間，出資者挑選是具有未來性的重建地段，即使整合到一定程度，也不見得急著要送件。
因而可以預見，危老案再過3年，隨著獎勵容積再下修，滿5年稅負優惠也到期，始終整合不起來就是整合不了，也會隨著小基地造價高，反而回過頭發展都更。
對於營建成本飆漲如何緩解？丁致成表示，只能看政府能否解決缺工缺料的問題，如果沒法解決只能尋求降溫一途，一是稍微暫緩公共工程，二是紓緩人力，放寬引進勞工門檻，才能緩和一下這個過熱的市場。
營建工程物價不斷漲漲漲，自年初起漲幅開始擴大，讓業界大喊吃不消！
都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示，現在營建成本至少上漲3成，但房價漲幅不可能跟著這樣上漲，尤其台北市房價已經破百，還有多少空間可以漲，很多都更和危老的地主，一開始認為營建造價不可能這麼高，但現今看到缺工缺料，建商和地主也開始豫猶要不要蓋。
造價成本漲3成 營建產能滿載
近期，雙北市紛紛檢討調漲都更案的權變共同負擔費用，北市營建成本平均漲幅約20%、新北市則平均漲幅約11%，丁致成認為，雖然成本拉高2成，但實際上並沒有真正反應成本。過去一坪造價約十幾萬元，成本增加3成等於一坪造價得增加5萬元，等於房價一坪要漲15萬，過去賣一坪100萬元，現在則要賣一坪115萬才能打平成本。
臺北市都市更新學會理事長蔡漢霖表示，不少都更和危老案屬於合建，地主和住戶必須拆分比例，如果要打平造價成本，勢必房價要再墊高。不僅如此，危老案多數基地小不具經濟規模，使得造價成本也出現不合理的現象，甚至聽聞危老小基地的造價來到每坪30萬元，將近漲了1倍。
營建成本漲勢如此凶，丁致成認為，房市、營建業過熱了！國內公共工程和民間工程互搶營建產能，從前瞻基礎建設計畫、台商回流擴廠、科技大廠蓋廠、社宅興建、都更危老案到一般建案，可謂萬箭齊發，全台營建產能可以說都被預定，再也沒有多餘的產能。
營造工程材料也是一路上漲，一位建商就透露，向中鋼預定產能，對方回應明年價格要漲一倍，要不要訂？如此敢喊出這樣價，因為就連中鋼也不知明年會漲到多少。
也因為如此，目前業界也出現了幾個奇特現象：一是現在不只是成本漲價的問題，是即使願意再往上加價，還是面臨工程發包不出去的窘境；二是營建業看起來有做不完的案子，但有案卻不敢接，做了怕賠本虧錢， 不做可能賠更多，面臨兩難局面；三是過去卡著不動的都更案，現在地主態度大逆轉，重建意願超級高，但建商反而轉趨保守觀望。
小基地造價高 靠基地規模轉嫁成本
冠霖都市更新事業團隊總經理林育全則認為，營建成本上漲，考驗出資者的一方的能力，必須尋找未來具有上漲空間的區域進行重建；再者，要靠基地規模轉嫁成本，因為大規模基地才有創價的空間。對於住戶而言，要找對出資者熟稔市場風向，掌握市場供需和區域行情，才能規畫好的產品。
林育全形容，危老案就是現貨概念，整合時間短、符合條件就給容積，短期之間就可以重建，如今小基地造價高，房價來不及反應，恐會影響重建能否走下去，而都更案是期貨概念，一件都更從整合、審議、興建需要多年時間，出資者挑選是具有未來性的重建地段，即使整合到一定程度，也不見得急著要送件。
因而可以預見，危老案再過3年，隨著獎勵容積再下修，滿5年稅負優惠也到期，始終整合不起來就是整合不了，也會隨著小基地造價高，反而回過頭發展都更。
對於營建成本飆漲如何緩解？丁致成表示，只能看政府能否解決缺工缺料的問題，如果沒法解決只能尋求降溫一途，一是稍微暫緩公共工程，二是紓緩人力，放寬引進勞工門檻，才能緩和一下這個過熱的市場。
