都更2.0全速啟動 400萬戶舊厝重生時機大好
老屋重建 別再等了
危老效應帶動都更成長，台灣老屋改建核定件數已連續兩年高達千件，速度和數量前所未見。老屋重建刻不容緩，不只能在大災難前超前部署，讓環境安全、健康智能一次到位，引爆的兆元商機更扮演國家GDP成長關鍵角色。你家的老屋，準備好要都更了嗎？
王老先生一家住在台北市松江路巷弄裡一棟屋齡60年的老公寓，8戶人家，沒有電梯，屋況不良，長期受壁癌所擾。今年1月，佳元建設買下王先生隔壁兩棟55年老公寓，5月申請危老案通過，即將拆掉，興建10層樓的飯店精品宅。
就在王老先生和同棟的住戶有些羨慕、有些觀望時，兩年內催生4件危老案的老屋重建好手、佳元建設總經理蔡錫全為了更好的開發效益，找上王老先生等地主，開出室內一坪換一坪，以及補足一個車位的優惠條件。
佳元建設總經理蔡錫全是業內知名的危老好手，他的後方、松江路巷內即將重建成飯店精品宅。
資產翻倍不是夢 老宅屋主 重建意願愈來愈強
幸好，在佳元建設年底推案前都還可以加入，所以地主們積極團結，正努力說服不同意戶，力促達成100%同意門檻，期待住進一個有電梯、有管理員的新家。
自從3年前政府推出《危老條例》，老屋重建的案例愈來愈多，讓原本等不到都更、已打消重建念頭的老屋主人，重新燃起希望。
都市更新施行20多年來，截至2017年共核定658案，等於每年平均核定約40件，進度緩慢；尤其發生「文林苑」事件的2012年，都更核定數創新低，僅有34件，當時建商普遍揚言：都更已死！
幸虧2017年5月《危老條例》上路，大幅縮短核照時程，最短1個月、最慢75天，才使得老屋改建案加速推動。根據內政部營建署統計，2018年危老核定72件，2019年314件，今年1月到7月更已來到485件；危老3年累計超過800案，已超越都更20多年來的成績。
危老效應同步帶動都更件數成長，去年都更核定件數首次突破百件。2019年到2020年的連續兩年，都更危老核定件數皆超過千件；今年到現在最新統計共1764件，是10年前295件的6倍，成效超乎預期，讓政府和民間重拾信心。內政部次長花敬群說：「老屋重建的黑夜已經過去，大家認同太陽會升起來，現在是清晨曙光！」
還記得21年前的「921」大地震，是台灣人心中的痛，其後台灣建築耐震係數提升了3次，證明老屋更新確實有急迫性。根據內政部不動產資訊平台統計，今年全國平均屋齡來到30年；其中台北市的老屋比率高達69%，平均屋齡達到34.54年；新北市的老屋占比也有44.6%。
老屋重建變快了 危老法規推一把 進度超越都更
就像人不斷變老，房子也不斷變老。10年前全台逾30年老屋只有兩百多萬戶，如今已增加到423萬戶，近1年就新增13萬戶；預估10年後，全台老屋數量將會達到600萬戶。當中，新北市老屋戶數最多，有72萬戶；台北市有62萬戶；高雄市也有53萬戶；全台都必須嚴肅面對老屋既有的居住安全問題。
都更，刻不容緩。雙北市政府近年來在都更成績上皆大有斬獲。6月，新北市長侯友宜率隊代拆新店都更案釘子戶，為新北市有史以來的首件代拆案。侯友宜甫上任就喊出都更3箭：「只要把協商程序走完，我就是拆！不應讓少數人影響眾人居住品質。」近來，新北正推出「危老123」，只要100%同意，兩個月審查完，3個月就給建照。
新北市政府都市更新處處長張壽文表示，2019年3月成立都更推動辦公室，截至2020年7月16日，已經辦理462場說明會，參與人數逾18000人。接著明年會成立新北市住都中心，辦理個案計畫整合、前期規畫等服務。
台北市最具指標性的「全家福海沙屋都更案」終於也成了！歷經10年整合，破局無數次，總算在今年1月拆除、6月開工動土，成為台北市第1件都更快軌個案。市長柯文哲在動土那天開心承諾：海沙屋尤其會加速審議，市府執行代拆決心強烈，台北市再也沒有「釘子戶」。
雙北交出漂亮成績 成立專責單位 縮短審核時間
台北市都市更新處處長陳信良表示，為加速都更，市府推出「168都更專案」，只要100%同意，都更事業計畫審核不得超過6個月，權利變換審查時間不得超過8個月，將更新案審議通過平均天數縮短至130天。另設有「海沙屋快軌專案」，若同意比率逾90%，比照168專案優先審議。
然而，不論是自辦都更或者自辦危老，最大的問題是「錢從哪裡來？」為加速中央政策的推行，目前8大公股行庫積極衝刺都更危老業務。台灣中小企業銀行特別成立「創新金融專案辦公室」，針對危老重建、都市更新、綠色金融與文創產業提供專業輔導、融資及信託一條龍的服務。
台企銀董事長黃博怡表示，看好都更危老對居住安全、健康智能的貢獻度，要藉由都更危老打造台企銀的第2個獲利引擎；截至8月底，創新辦公室成立不到2年時間，台企銀在都更金融相關業務已核貸金額逾260億元，年底衝刺300億元。
由財政部整合8大公股行庫成立的台灣金融聯合都更公司，也能幫忙「找錢」，並輔導地主自主重建；自2018年3月以來，該單位共收超過520件個案。台灣金融聯合都更公司董事長林旺根說，累積眾多經驗後，公司發展出類客製化的多元業務模式，比方說，住戶同意重建到達高比率時，公司可協助籌措融資撥貸的費用，甚至若地主不願等待都更結案，公司亦可代尋投資者進場承接。
金援服務一條龍 台企銀有信心 打造另一獲利引擎
都更危老不只能在大災害前超前部署，還能帶進內需動能，扮演國家GDP（國內生產毛額）成長的關鍵角色。國發會主委龔明鑫在第1屆「危老＋都更博覽會」上指出，都更危老每年新增500億至1000億元商機，累計下來是不容忽視的龐大內需兆元產業。
正發酵的內需兆元產業，串連起一批新竄出的產業鏈。地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥說，危老帶起的重建商機不少，如推動師結合掮客深耕市場、銀行成立危老小組、代地主全案管理的建經公司案量大增、估價師忙到案子估算來不及、營造廠生意興隆，甚至小建商的業務量多於大建商等。
王進祥創設了「全案管理後勤支援平台」，串起地政士、估價師、建築師、律師、金融機構、建經會計師、代銷等各領域專家，輔以自家開發的資訊軟體，更同步訓練台北市逾兩千位的危老推動師，成為拓展案源的千軍萬馬，目前在手的已建案2件、都更審議案2件、都更整合案有8件、危老案10多件。
在業界超過30年的建築師李逸仁，2017年《危老條例》公布草案時也嗅到老屋重建的機，毅然創業，參與新北市防災型建築再生自治條例第1案「蘆洲水湳街海沙屋自建案」規畫設計，成為防災建築危老案的熱門建築師。目前，李逸仁手上有6件都更案、15件危老案、3件再生條例案，占其案量約9成。
此外，國內老牌混凝土大廠國產，一年來也參與眾多危老都更案，包括全台危老重建條例首案新北市板橋新埔站的「欣璞綻」、永和最大公辦都更案「勝開大地」、台北市忠孝正義國宅都更案等。國產建材實業總經理吳志仁表示，目前在都更與危老重建市場的混凝土出貨量約占8%，相當於2.5棟的台北101大樓混凝土需求量。
世界黏著劑大廠南寶樹脂的子公司「台灣艾富克」，這3年來致力拓展老屋重建商機，在結構補強、內牆防水強化、外牆拉皮等應用上大有收穫。台灣艾富克協理吳順興表示，在老屋市場占比上，今年和去年同期相比業績提升3成，預估一兩年後才是真正老屋重建的大爆發時期。
下一個兆元內需產業 每年商機上千億 經濟動能可觀
國家住都中心執行長張溫德表示，為展現國家隊的態度與效率，住都中心成立兩年來，共啟動8大都市更新案，其中新北林口社會住宅引進林口新創園與國際接軌，與新北市政府合作設置了3所非營利幼兒園、庇護工場、婦幼中途之家、銀光咖啡館及日照中心等，讓社區住戶與團體更融合。
儘管都更危老好消息不斷，但仍有裹足不前的案子。如台北市中正紀念堂對面的海沙屋「新隆社區」，有12棟12樓的住宅社區，住戶高達550戶，區分所有權人653人，歷經10多年整合未果，2018年由台北市政府協助輔導，與國揚集團簽署合作意向書，原以為即將水到渠成，卻在日前登報另覓都更實施者。而號稱40年最牛都更案的台北市慶城街「中泰花園廣場」，至今依舊是無解。
花敬群表示，危老與都更是雙引擎，危老時程獎勵雖然依照8%、6%、4%、2%、1%逐步落日，但有規模獎勵2%、4%、6%、8%、9%、10%可以補足。3年來《危老條例》是引信也是實驗，幫助民眾建立信心，接下來就要拿危老的優點套用都更，慢慢引導回都更。
危老進度快，就是因為獎勵明確，只須行政審查無須委員會審查，但在《都更條例》裡的事業計畫和權利變換有20幾個項目要審查，常與行政部門業務重疊，例如建築規畫和設計本來就會經過建照審查；交通衝擊評估本就有交通局在負責，委員會不用重複處理。未來都更委員會回到工作的核心：如權利變換的估價、安置審查、爭議協調即可，而時程也要限制，百分百同意的半年內發布實施，有爭議的頂多再延半年。
都更國家隊成形 高樓層危險建物 跟上都更腳步
花敬群直言，目前較緊急的是高樓層危險集合式住宅，若遇重大地震可能造成傷亡，應該盡早都更重建，而今政府已將全台6樓以上建築普查完畢，快篩出有危險結構的大樓，日後會修法放寬獎勵容積，主動與地主聯繫都更事宜。
危老都更扮演房地產業的新火車頭，不僅促進國家經濟，也讓城市更美好、更智慧，進而帶動就業機會和兆元商機。在精華地區素地難求下，老屋重建風潮會與國際各大城市一般，逐漸形成主流，再建美麗新台灣。
王老先生一家住在台北市松江路巷弄裡一棟屋齡60年的老公寓，8戶人家，沒有電梯，屋況不良，長期受壁癌所擾。今年1月，佳元建設買下王先生隔壁兩棟55年老公寓，5月申請危老案通過，即將拆掉，興建10層樓的飯店精品宅。
就在王老先生和同棟的住戶有些羨慕、有些觀望時，兩年內催生4件危老案的老屋重建好手、佳元建設總經理蔡錫全為了更好的開發效益，找上王老先生等地主，開出室內一坪換一坪，以及補足一個車位的優惠條件。
地主們概算，以周邊中古屋最高1坪70萬元行情計算，權狀20坪可賣1400萬元，但若參與危老重建，1坪成交100萬元，換成含公設的30坪權狀，總價來到3000萬元，加上1個300萬元的停車位，資產立刻翻倍。於是，佳元建設短時間就取得多數人同意，但仍有1戶不同意；據知，該地主想多要1戶與1個停車位給小孩，被蔡錫全以不公平為由拒絕。
「因為一戶反對，很可惜！」王老先生等地主的占地是71坪，又因基地太小，早年還蓋到法定道路，必須退縮；未來若蓋超過8樓，光是樓梯間與消防等公設就占掉一半建蔽，停車場車道小也不好蓋，算下來屋內長度只剩4米8，地主如果自己重建要花更多錢，權狀面積還分不回去，很難期待建商會來尋求合作。
佳元建設總經理蔡錫全是業內知名的危老好手，他的後方、松江路巷內即將重建成飯店精品宅。
幸好，在佳元建設年底推案前都還可以加入，所以地主們積極團結，正努力說服不同意戶，力促達成100%同意門檻，期待住進一個有電梯、有管理員的新家。
自從3年前政府推出《危老條例》，老屋重建的案例愈來愈多，讓原本等不到都更、已打消重建念頭的老屋主人，重新燃起希望。
都市更新施行20多年來，截至2017年共核定658案，等於每年平均核定約40件，進度緩慢；尤其發生「文林苑」事件的2012年，都更核定數創新低，僅有34件，當時建商普遍揚言：都更已死！
幸虧2017年5月《危老條例》上路，大幅縮短核照時程，最短1個月、最慢75天，才使得老屋改建案加速推動。根據內政部營建署統計，2018年危老核定72件，2019年314件，今年1月到7月更已來到485件；危老3年累計超過800案，已超越都更20多年來的成績。
危老效應同步帶動都更件數成長，去年都更核定件數首次突破百件。2019年到2020年的連續兩年，都更危老核定件數皆超過千件；今年到現在最新統計共1764件，是10年前295件的6倍，成效超乎預期，讓政府和民間重拾信心。內政部次長花敬群說：「老屋重建的黑夜已經過去，大家認同太陽會升起來，現在是清晨曙光！」
還記得21年前的「921」大地震，是台灣人心中的痛，其後台灣建築耐震係數提升了3次，證明老屋更新確實有急迫性。根據內政部不動產資訊平台統計，今年全國平均屋齡來到30年；其中台北市的老屋比率高達69%，平均屋齡達到34.54年；新北市的老屋占比也有44.6%。
就像人不斷變老，房子也不斷變老。10年前全台逾30年老屋只有兩百多萬戶，如今已增加到423萬戶，近1年就新增13萬戶；預估10年後，全台老屋數量將會達到600萬戶。當中，新北市老屋戶數最多，有72萬戶；台北市有62萬戶；高雄市也有53萬戶；全台都必須嚴肅面對老屋既有的居住安全問題。
都更，刻不容緩。雙北市政府近年來在都更成績上皆大有斬獲。6月，新北市長侯友宜率隊代拆新店都更案釘子戶，為新北市有史以來的首件代拆案。侯友宜甫上任就喊出都更3箭：「只要把協商程序走完，我就是拆！不應讓少數人影響眾人居住品質。」近來，新北正推出「危老123」，只要100%同意，兩個月審查完，3個月就給建照。
新北市政府都市更新處處長張壽文表示，2019年3月成立都更推動辦公室，截至2020年7月16日，已經辦理462場說明會，參與人數逾18000人。接著明年會成立新北市住都中心，辦理個案計畫整合、前期規畫等服務。
台北市最具指標性的「全家福海沙屋都更案」終於也成了！歷經10年整合，破局無數次，總算在今年1月拆除、6月開工動土，成為台北市第1件都更快軌個案。市長柯文哲在動土那天開心承諾：海沙屋尤其會加速審議，市府執行代拆決心強烈，台北市再也沒有「釘子戶」。
雙北交出漂亮成績 成立專責單位 縮短審核時間
台北市都市更新處處長陳信良表示，為加速都更，市府推出「168都更專案」，只要100%同意，都更事業計畫審核不得超過6個月，權利變換審查時間不得超過8個月，將更新案審議通過平均天數縮短至130天。另設有「海沙屋快軌專案」，若同意比率逾90%，比照168專案優先審議。
然而，不論是自辦都更或者自辦危老，最大的問題是「錢從哪裡來？」為加速中央政策的推行，目前8大公股行庫積極衝刺都更危老業務。台灣中小企業銀行特別成立「創新金融專案辦公室」，針對危老重建、都市更新、綠色金融與文創產業提供專業輔導、融資及信託一條龍的服務。
台企銀董事長黃博怡表示，看好都更危老對居住安全、健康智能的貢獻度，要藉由都更危老打造台企銀的第2個獲利引擎；截至8月底，創新辦公室成立不到2年時間，台企銀在都更金融相關業務已核貸金額逾260億元，年底衝刺300億元。
由財政部整合8大公股行庫成立的台灣金融聯合都更公司，也能幫忙「找錢」，並輔導地主自主重建；自2018年3月以來，該單位共收超過520件個案。台灣金融聯合都更公司董事長林旺根說，累積眾多經驗後，公司發展出類客製化的多元業務模式，比方說，住戶同意重建到達高比率時，公司可協助籌措融資撥貸的費用，甚至若地主不願等待都更結案，公司亦可代尋投資者進場承接。
金援服務一條龍 台企銀有信心 打造另一獲利引擎
都更危老不只能在大災害前超前部署，還能帶進內需動能，扮演國家GDP（國內生產毛額）成長的關鍵角色。國發會主委龔明鑫在第1屆「危老＋都更博覽會」上指出，都更危老每年新增500億至1000億元商機，累計下來是不容忽視的龐大內需兆元產業。
正發酵的內需兆元產業，串連起一批新竄出的產業鏈。地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥說，危老帶起的重建商機不少，如推動師結合掮客深耕市場、銀行成立危老小組、代地主全案管理的建經公司案量大增、估價師忙到案子估算來不及、營造廠生意興隆，甚至小建商的業務量多於大建商等。
王進祥創設了「全案管理後勤支援平台」，串起地政士、估價師、建築師、律師、金融機構、建經會計師、代銷等各領域專家，輔以自家開發的資訊軟體，更同步訓練台北市逾兩千位的危老推動師，成為拓展案源的千軍萬馬，目前在手的已建案2件、都更審議案2件、都更整合案有8件、危老案10多件。
在業界超過30年的建築師李逸仁，2017年《危老條例》公布草案時也嗅到老屋重建的機，毅然創業，參與新北市防災型建築再生自治條例第1案「蘆洲水湳街海沙屋自建案」規畫設計，成為防災建築危老案的熱門建築師。目前，李逸仁手上有6件都更案、15件危老案、3件再生條例案，占其案量約9成。
此外，國內老牌混凝土大廠國產，一年來也參與眾多危老都更案，包括全台危老重建條例首案新北市板橋新埔站的「欣璞綻」、永和最大公辦都更案「勝開大地」、台北市忠孝正義國宅都更案等。國產建材實業總經理吳志仁表示，目前在都更與危老重建市場的混凝土出貨量約占8%，相當於2.5棟的台北101大樓混凝土需求量。
世界黏著劑大廠南寶樹脂的子公司「台灣艾富克」，這3年來致力拓展老屋重建商機，在結構補強、內牆防水強化、外牆拉皮等應用上大有收穫。台灣艾富克協理吳順興表示，在老屋市場占比上，今年和去年同期相比業績提升3成，預估一兩年後才是真正老屋重建的大爆發時期。
下一個兆元內需產業 每年商機上千億 經濟動能可觀
國家住都中心執行長張溫德表示，為展現國家隊的態度與效率，住都中心成立兩年來，共啟動8大都市更新案，其中新北林口社會住宅引進林口新創園與國際接軌，與新北市政府合作設置了3所非營利幼兒園、庇護工場、婦幼中途之家、銀光咖啡館及日照中心等，讓社區住戶與團體更融合。
儘管都更危老好消息不斷，但仍有裹足不前的案子。如台北市中正紀念堂對面的海沙屋「新隆社區」，有12棟12樓的住宅社區，住戶高達550戶，區分所有權人653人，歷經10多年整合未果，2018年由台北市政府協助輔導，與國揚集團簽署合作意向書，原以為即將水到渠成，卻在日前登報另覓都更實施者。而號稱40年最牛都更案的台北市慶城街「中泰花園廣場」，至今依舊是無解。
花敬群表示，危老與都更是雙引擎，危老時程獎勵雖然依照8%、6%、4%、2%、1%逐步落日，但有規模獎勵2%、4%、6%、8%、9%、10%可以補足。3年來《危老條例》是引信也是實驗，幫助民眾建立信心，接下來就要拿危老的優點套用都更，慢慢引導回都更。
危老進度快，就是因為獎勵明確，只須行政審查無須委員會審查，但在《都更條例》裡的事業計畫和權利變換有20幾個項目要審查，常與行政部門業務重疊，例如建築規畫和設計本來就會經過建照審查；交通衝擊評估本就有交通局在負責，委員會不用重複處理。未來都更委員會回到工作的核心：如權利變換的估價、安置審查、爭議協調即可，而時程也要限制，百分百同意的半年內發布實施，有爭議的頂多再延半年。
都更國家隊成形 高樓層危險建物 跟上都更腳步
花敬群直言，目前較緊急的是高樓層危險集合式住宅，若遇重大地震可能造成傷亡，應該盡早都更重建，而今政府已將全台6樓以上建築普查完畢，快篩出有危險結構的大樓，日後會修法放寬獎勵容積，主動與地主聯繫都更事宜。
危老都更扮演房地產業的新火車頭，不僅促進國家經濟，也讓城市更美好、更智慧，進而帶動就業機會和兆元商機。在精華地區素地難求下，老屋重建風潮會與國際各大城市一般，逐漸形成主流，再建美麗新台灣。
