都更好還是危老好？危老獎勵變少會吃虧？
關鍵4問幫你的老屋順利翻新
都更、危老商機大爆發，相關議題持續發酵，爆滿的講座、說明會一場緊接著一場開。什麼是大家最關心的老屋重建問題，本刊為你解答。
我應該選擇參與都更還是危老？
答：都更的基地面積至少要1000平方公尺以上，曠日廢時是都更的老問題，儘管不需要所有權人100%同意，實務上要整合的權利人仍相當多，動輒整合超過10、20年。但值得一提的是，都更的獎勵容積上限為基準容積的1.5倍或是原建築容積加基準容積的30%，如屋況被判定為海砂屋等危險建築，則可再多申請容積獎勵，整體獎勵值高於危老重建。
大家房屋企畫研究室主任郎美囡建議，假設面積不足1000平方公尺，僅是5層樓公寓，戶數簡單，建議可走危老流程較為快速；又或者是遇到都更申請遲遲無法通過，釘子戶問題難解決，建議也可拆成小型基地改申請危老重建，加速審核流程。
擔心沒錢？專業團隊可協助貸款
我的房子符合危老條件，也想走危老的路，下一步要怎麼做？
答：「尋求專業諮詢」可找雙北市老屋改建協會、雙北市政府都市更新、各危老工作站、台灣金融都更公司、現代地政等。
「委託專業團隊」有3種選擇。1、住戶成立「自主更新會」，自己當建商，從規畫設計開始，未來建築成本由容積獎勵抵付，空屋地主自售，或委託專業代銷。2、找「建商合建」，全部風險和程序費用皆由建商承擔，地主只要出土地就好，但是可分回的坪數較少，新北市常看到是地主4建商6，或地主4成5建商5成5；若是自己成立更新會自建，或許在台北市可以分回高達7成，但住戶必須自己承擔3成的重建成本，以及餘屋賣不掉的風險。3、住戶申請完，直接自己找「營造廠建造」，建築成本一樣由容積獎勵出售抵付，空屋地主自售，或委託專業代銷。
老屋重建需要多少錢？興建過程中錢不夠怎麼辦？
答：重建主要分為危老及都更兩種，都更程序較繁雜，事權計畫核定前所需的費用為1000~1500萬元，是筆龐大支出。
以危老自主重建來說，重建資金依提具重建計畫的前後分為前後期。前期包括結構初評、建築師規畫設計、租金費用等，地主須自備一筆周轉金。台灣金融都更公司董事長林旺根表示，會建議住戶先取得50%以上同意，辦理結構初評，以位於台北市的4樓公寓為例，每棟初評費用審查約兩萬元，通常每戶約負擔2500~5000元。後期進入拆遷、興建營造等費用，則可以申請都更信保基金每戶300萬元額度，搭配銀行土建融資，多數都可以取得全額貸款。
擔心容積？危老獎勵時程再延五年
危老10%的時程獎勵今年5月到期，我沒趕上，之後獎勵變少就吃虧？
答：不會的。日前修法通過時程獎勵再延5年，並新增基地規模容積獎勵項目以補足，但時程獎勵百分比採逐年遞減。
舉例來說，今年5月條例施行屆滿3年起，第4年（也就是今年5月10日開始實施）的時程獎勵變成8%，但若基地面積有達200平方公尺，就獎勵2%；第5年時程獎勵6%、面積達600平方公尺，就獎勵4%。時程獎勵按照第6年4%、第7年2%、第8年1%的方式遞減，直到第9年降為零。
基地面積的獎勵隨規模而遞增，卻也同時對基地面積需求愈來愈大，到第9年時已經沒有時程獎勵，但基地面積同時需達到1800平方公尺的大小才能拿到10%獎勵。總之，兩項獎勵相加以不超過10%為原則。
我應該選擇參與都更還是危老？
答：都更的基地面積至少要1000平方公尺以上，曠日廢時是都更的老問題，儘管不需要所有權人100%同意，實務上要整合的權利人仍相當多，動輒整合超過10、20年。但值得一提的是，都更的獎勵容積上限為基準容積的1.5倍或是原建築容積加基準容積的30%，如屋況被判定為海砂屋等危險建築，則可再多申請容積獎勵，整體獎勵值高於危老重建。
大家房屋企畫研究室主任郎美囡建議，假設面積不足1000平方公尺，僅是5層樓公寓，戶數簡單，建議可走危老流程較為快速；又或者是遇到都更申請遲遲無法通過，釘子戶問題難解決，建議也可拆成小型基地改申請危老重建，加速審核流程。
擔心沒錢？專業團隊可協助貸款
我的房子符合危老條件，也想走危老的路，下一步要怎麼做？
答：「尋求專業諮詢」可找雙北市老屋改建協會、雙北市政府都市更新、各危老工作站、台灣金融都更公司、現代地政等。
「委託專業團隊」有3種選擇。1、住戶成立「自主更新會」，自己當建商，從規畫設計開始，未來建築成本由容積獎勵抵付，空屋地主自售，或委託專業代銷。2、找「建商合建」，全部風險和程序費用皆由建商承擔，地主只要出土地就好，但是可分回的坪數較少，新北市常看到是地主4建商6，或地主4成5建商5成5；若是自己成立更新會自建，或許在台北市可以分回高達7成，但住戶必須自己承擔3成的重建成本，以及餘屋賣不掉的風險。3、住戶申請完，直接自己找「營造廠建造」，建築成本一樣由容積獎勵出售抵付，空屋地主自售，或委託專業代銷。
老屋重建需要多少錢？興建過程中錢不夠怎麼辦？
答：重建主要分為危老及都更兩種，都更程序較繁雜，事權計畫核定前所需的費用為1000~1500萬元，是筆龐大支出。
以危老自主重建來說，重建資金依提具重建計畫的前後分為前後期。前期包括結構初評、建築師規畫設計、租金費用等，地主須自備一筆周轉金。台灣金融都更公司董事長林旺根表示，會建議住戶先取得50%以上同意，辦理結構初評，以位於台北市的4樓公寓為例，每棟初評費用審查約兩萬元，通常每戶約負擔2500~5000元。後期進入拆遷、興建營造等費用，則可以申請都更信保基金每戶300萬元額度，搭配銀行土建融資，多數都可以取得全額貸款。
擔心容積？危老獎勵時程再延五年
危老10%的時程獎勵今年5月到期，我沒趕上，之後獎勵變少就吃虧？
答：不會的。日前修法通過時程獎勵再延5年，並新增基地規模容積獎勵項目以補足，但時程獎勵百分比採逐年遞減。
舉例來說，今年5月條例施行屆滿3年起，第4年（也就是今年5月10日開始實施）的時程獎勵變成8%，但若基地面積有達200平方公尺，就獎勵2%；第5年時程獎勵6%、面積達600平方公尺，就獎勵4%。時程獎勵按照第6年4%、第7年2%、第8年1%的方式遞減，直到第9年降為零。
基地面積的獎勵隨規模而遞增，卻也同時對基地面積需求愈來愈大，到第9年時已經沒有時程獎勵，但基地面積同時需達到1800平方公尺的大小才能拿到10%獎勵。總之，兩項獎勵相加以不超過10%為原則。
