取法他國優點 打造合宜新
日韓都更成功關鍵跟著民情走
日本和南韓都面臨建築物老舊、都市老態的課題，近50年來，兩國用適合自己民情的方式來解決問題，台灣不妨融合雙方的優點，讓居民享有更好的居住環境。
日本：老屋脫胎換骨宅男也能變暖男
要讓一個宅男變成暖男，有什麼好方法嗎？不妨試試改建他的房子。日本旭化成不動產Residence公司在改建住宅時，曾經看過一位50多歲的男性居民原本住在老舊房屋裡獨來獨往、不與鄰居打招呼，改建後卻有180度的轉變，和鄰居互動頻繁；由此可見一個舒適、便利又安全的環境，足以讓人脫胎換骨。
日本早在1969年就開始實施《都市再開發法》，用意就是更新老舊的建築物，同時重視公共性，更要考量安全和防災。到2019年3月底為止，日本共實施了917件，總面積達到1308公頃（約50座台北大安森林公園）。50年來，因應不同時期的需求，法規也持續修正。
三菱地所設計開發時，會思考如何打造具有普遍性又獨一無二的街道。（新建築攝寫真部/攝）
而日本旭化成集團旗下的旭化成不動產Residence，一直以來參與了許多集合住宅的改建。旭化成集合住宅重建研究所副所長大木祐悟，特別點出日本與台灣都更不同之處，他認為，日本基本上要住戶自己努力。
日本都更的實施者可以分為公辦和民辦兩類。公辦的實施者包括地方政府、UR都市再生機構和地方住宅供給公社；民辦則有更新會、更新公司和個人。依案件比例來看，民辦就占了將近8成，其中又以更新會占絕大多數，而更新會的成員規定是：土地所有權人或土地承租人5人以上共同發起，並且要取得單元內，2/3土地所有權人及土地承租人同意。
更新會是日本住宅改建的推手，但是大木說：「最難的是把改建的重要性，傳達給每一位居民」，若非自己的住居有立即性的危險或不便，一般人很難意識到改建的重要性。即使更新會辦學習會、說明會等聚會講解，日本人多半在會中默不作聲，直到旭化成到個別住戶家中拜訪、詢問需求，才聽到更多住戶的心聲。
經濟負擔也是住宅重建的障礙，因為日本採取權利變換方式，所有權人以土地所估的價值、出資人以資金參與分配；不動產鑑定結果，更新前後持有的樓地板面積不一定相當，也就是說，住戶不能期待不出一毛錢就能1坪換1坪，如果要求新屋要和原來大小一樣，勢必要多掏錢出來。
三菱地所設計公司都市開發管理部長五十嵐誠指出，都更要注意的是達成協議的方式、以及時間表的調整很花時間。為了和利害關係人達成協議，必須努力建構雙贏的關係，大家要共同參與事業計畫、建構信任關係。
此外，每件都更案從構想、計畫、設計、手續到施工，各階段都要針對具體的計畫達成協議，耗日費時，利害關係人立場不同，時間表也多半不會一致，以至於整體的時間表調整難上加難，需要耐心來培養。
關於台灣的制度，三菱地所設計認為台灣各大都市的精華區，過去數10年幾乎沒人去動，一直保留原狀；如何重建市中心凋零的區域，成為目前制度最大的課題。解決之道是先由行政單位領導，檢討根本的政策。
民間主導個案 政府也全力協助
以日本為例，日本1975年制定了促進市街地再開發的相關法律（包括《都市再開發法》的部份改訂），沿用到現在，不過2002年曾修改《區分所有權法》，促使改建增加。現在台灣和以前的日本一樣，土地所有權人和租地權人（地權人）需要百分之百同意，這使得整體化開發很難推動，導致街上一大堆老舊建築。
讓法律更趨完備的討論也很重要，台灣可以像日本一樣，限制每個地權人的權利在一定的程度之內，促成都市更新在短時間內完成。其他要素還包括：民間主導實施都更案時，也需要政府改善和強化支援措施、行政單位要有明確的方針，以及揭露未來願景。
台灣旭化成都市開發董事長小原俊彥則認為，政府、居民和實施者這三方應該找到平衡點，而不是偏向某一方；另外已經決定的規則就應該遵守，重視公平的原則。
韓國：住宅公社強力整合挹注建設經費
除了日本之外，南韓也是台灣參考的對象。南韓政府發展出「住居階梯模式」，以住居福利整合的模式，讓不同社經背景的人住在一起，而主要執行者是韓國土地住宅公社（LH公社）。國家住宅及都市更新中心去年9月和LH簽訂合作備忘錄，之後也持續有一連串的交流。
LH是由南韓國土交通部設置專法成立的公司，地位與住都中心類似，同樣是國內最大的住宅興建和營運管理的專責機構。不過LH已經有50年的歷史，員工將近1萬人，旗下甚至設有大學、研究院等部門；而且有徵收權，還能投資興建運動場、地方醫院等大型公共設施。土地開發後的獲利，能用來挹注社會住宅開發和都更所需的經費，這些都和我國的都更中心不同。
台灣都更中心副執行長周佳音以LH推動的晉州市區玉峰洞地區都更案舉例說明。這個地方有700戶、4000多位居民，多半是老人，8成屋齡超過20年，而且潛在坡地災害風險高，巷道又狹窄，緊急救難有困難。從前置規畫到後期執行，都由LH派駐人員進行，經費約新台幣1.65億元，由中央和地方分別負擔7成和3成。
周佳音說，在推動過程中，LH公社、晉州市政府、當地居民、參與計畫的大學學者每週開圓桌會議建立共識，由下而上推動這個專案。計畫完成後，人潮就會進來，不但可以創造在地工作機會，還能成立社會企業負責社區內的房屋整建維修工作、讓居民辦理地區歷史文化導覽等。而還算很年輕的住都中心未來還可以和歷史悠久的LH多切磋琢磨，共同打造更好的居住環境。
南韓棄置破爛屋頂的住戶，和修繕完成的房屋形成強烈對比。
日本：老屋脫胎換骨宅男也能變暖男
要讓一個宅男變成暖男，有什麼好方法嗎？不妨試試改建他的房子。日本旭化成不動產Residence公司在改建住宅時，曾經看過一位50多歲的男性居民原本住在老舊房屋裡獨來獨往、不與鄰居打招呼，改建後卻有180度的轉變，和鄰居互動頻繁；由此可見一個舒適、便利又安全的環境，足以讓人脫胎換骨。
日本早在1969年就開始實施《都市再開發法》，用意就是更新老舊的建築物，同時重視公共性，更要考量安全和防災。到2019年3月底為止，日本共實施了917件，總面積達到1308公頃（約50座台北大安森林公園）。50年來，因應不同時期的需求，法規也持續修正。
都市再開發 兩條路徑前進
三菱地所設計公司是三菱地所集團的核心企業，業務內容包括新建築物的設計監造、改建翻新設計、都市開發諮詢等，參與日本許多知名的都市更新案，包括東京大丸有（大手町、丸之內、有樂町）地區、品川車站前等，也參與台北車站中華路地下街計畫、台北南山廣場等。該公司負責台灣的專務執行董事大草徹也說明，日本的都市再開發事業大致分成兩大類：一是多位土地持有人自行合建，稱為任意共同化事業；二是《都市再開發法》規定的法定再開發事業。
法定再開發事業具有公共事業的色彩，政府希望透過《都市再開發法》，在木造矮房子密集、生活環境惡化的地區，推動整體的計畫；例如整合零碎的居住用地，興建不易燃的共用建物，並整建公園、綠地、廣場、道路等公共設施，確保有效的公共空間，創造安全而舒適的都市環境。
三菱地所設計負責的都市再開發案，規模從大到小都有。以大規模的案子而言，由於對周邊環境影響很大，開發時要注意的是符合當地的特性，為此必須在行政協商時建立信任關係，並且對附近居民說明對周邊環境帶來的影響、形成共識。
如果是在車站附近區域，則有愈來愈多開發案以大眾運輸發展為導向（Transit Oriented Development,TOD），如東京車站前的大丸有地區其實很早就採用了這種方式，而且根據民間參與公共建設的模式，在120公頃的區域內創造「新價值」及「魅力與繁榮」。
三菱地所設計開發時，會思考如何打造具有普遍性又獨一無二的街道。（新建築攝寫真部/攝）而日本旭化成集團旗下的旭化成不動產Residence，一直以來參與了許多集合住宅的改建。旭化成集合住宅重建研究所副所長大木祐悟，特別點出日本與台灣都更不同之處，他認為，日本基本上要住戶自己努力。
日本都更的實施者可以分為公辦和民辦兩類。公辦的實施者包括地方政府、UR都市再生機構和地方住宅供給公社；民辦則有更新會、更新公司和個人。依案件比例來看，民辦就占了將近8成，其中又以更新會占絕大多數，而更新會的成員規定是：土地所有權人或土地承租人5人以上共同發起，並且要取得單元內，2/3土地所有權人及土地承租人同意。
更新會是日本住宅改建的推手，但是大木說：「最難的是把改建的重要性，傳達給每一位居民」，若非自己的住居有立即性的危險或不便，一般人很難意識到改建的重要性。即使更新會辦學習會、說明會等聚會講解，日本人多半在會中默不作聲，直到旭化成到個別住戶家中拜訪、詢問需求，才聽到更多住戶的心聲。
經濟負擔也是住宅重建的障礙，因為日本採取權利變換方式，所有權人以土地所估的價值、出資人以資金參與分配；不動產鑑定結果，更新前後持有的樓地板面積不一定相當，也就是說，住戶不能期待不出一毛錢就能1坪換1坪，如果要求新屋要和原來大小一樣，勢必要多掏錢出來。
三菱地所設計公司都市開發管理部長五十嵐誠指出，都更要注意的是達成協議的方式、以及時間表的調整很花時間。為了和利害關係人達成協議，必須努力建構雙贏的關係，大家要共同參與事業計畫、建構信任關係。
此外，每件都更案從構想、計畫、設計、手續到施工，各階段都要針對具體的計畫達成協議，耗日費時，利害關係人立場不同，時間表也多半不會一致，以至於整體的時間表調整難上加難，需要耐心來培養。
關於台灣的制度，三菱地所設計認為台灣各大都市的精華區，過去數10年幾乎沒人去動，一直保留原狀；如何重建市中心凋零的區域，成為目前制度最大的課題。解決之道是先由行政單位領導，檢討根本的政策。
民間主導個案 政府也全力協助
以日本為例，日本1975年制定了促進市街地再開發的相關法律（包括《都市再開發法》的部份改訂），沿用到現在，不過2002年曾修改《區分所有權法》，促使改建增加。現在台灣和以前的日本一樣，土地所有權人和租地權人（地權人）需要百分之百同意，這使得整體化開發很難推動，導致街上一大堆老舊建築。
讓法律更趨完備的討論也很重要，台灣可以像日本一樣，限制每個地權人的權利在一定的程度之內，促成都市更新在短時間內完成。其他要素還包括：民間主導實施都更案時，也需要政府改善和強化支援措施、行政單位要有明確的方針，以及揭露未來願景。
台灣旭化成都市開發董事長小原俊彥則認為，政府、居民和實施者這三方應該找到平衡點，而不是偏向某一方；另外已經決定的規則就應該遵守，重視公平的原則。
韓國：住宅公社強力整合挹注建設經費
除了日本之外，南韓也是台灣參考的對象。南韓政府發展出「住居階梯模式」，以住居福利整合的模式，讓不同社經背景的人住在一起，而主要執行者是韓國土地住宅公社（LH公社）。國家住宅及都市更新中心去年9月和LH簽訂合作備忘錄，之後也持續有一連串的交流。
LH是由南韓國土交通部設置專法成立的公司，地位與住都中心類似，同樣是國內最大的住宅興建和營運管理的專責機構。不過LH已經有50年的歷史，員工將近1萬人，旗下甚至設有大學、研究院等部門；而且有徵收權，還能投資興建運動場、地方醫院等大型公共設施。土地開發後的獲利，能用來挹注社會住宅開發和都更所需的經費，這些都和我國的都更中心不同。
台灣都更中心副執行長周佳音以LH推動的晉州市區玉峰洞地區都更案舉例說明。這個地方有700戶、4000多位居民，多半是老人，8成屋齡超過20年，而且潛在坡地災害風險高，巷道又狹窄，緊急救難有困難。從前置規畫到後期執行，都由LH派駐人員進行，經費約新台幣1.65億元，由中央和地方分別負擔7成和3成。
周佳音說，在推動過程中，LH公社、晉州市政府、當地居民、參與計畫的大學學者每週開圓桌會議建立共識，由下而上推動這個專案。計畫完成後，人潮就會進來，不但可以創造在地工作機會，還能成立社會企業負責社區內的房屋整建維修工作、讓居民辦理地區歷史文化導覽等。而還算很年輕的住都中心未來還可以和歷史悠久的LH多切磋琢磨，共同打造更好的居住環境。
南韓棄置破爛屋頂的住戶，和修繕完成的房屋形成強烈對比。
