擺脫又老又舊 房價創高也熱銷
重建新案大舉湧入 成預售市場生力軍
正義國宅改建的「台北之星」話題性十足，外界都在關注之後開案的銷售狀況。(圖/彭世杰攝)
在政策因勢利導下，都更及危老重建速度持續加溫中，近一、二年也進入歡喜收割期，重建新案宛如新人之姿加入預售推案的戰局，不僅銷售告捷開出亮眼成績單，還不乏成功挑戰區域新高價，成為市場新焦點。
過去老屋重建堪稱舉步維艱，在歷經《都市更新條例》和《危老條例》雙雙修法後，才一改過去的窒礙難行，掀起重建風氣。在推行4年後，不論都更及危老申請和核准件數皆突破性成長。以最為熱門的北市來說，危老案累計核准達560件，重建面積已經超過10萬坪，面積等同是一座大安森林公園。
重建新案穩占3成 躍居推案新主流
都更及危老案已經是開發商重要土地來源之一，尤其在素地難尋的大台北地區尤為明顯，因此重建新案也逐漸在市場上嶄露頭角。根據《住展》雜誌統計，大台北地區截至10月底為止，危老推案量已達887億元，超越去年整體案量，成長幅度逾6成，估計全年可望突破900億元，近3年連年成長，至於都更案量則相較去年縮減近一半，推案量僅有1,297億元。
反觀今年的新建案市場受到政府出手打房、本土爆發新冠疫情等因素干擾，許多建商已經明顯放緩推案腳步，總體推案量不若往年，呈現量縮價漲的現象。而重建推案（包括都更和危老）量雖然因為都更案量縮減，但占整體案量已達38%，估計全年案量上看2,000億元，不難想見重建新案已躍居市場上推案的新主流。
《住展》雜誌研發長何世昌表示，老屋重建推案量與日俱增已經是成形的趨勢。主因是雙北地區素地稀缺，重劃區不若外縣市的多，對多數建商而言，若要在大台北推案，老屋重建是一個愈來愈重要的標的；再者，政策上的推波助瀾，近年政府積極推動老屋重建，一直在修改法規給予更好的獎勵，這也是一個很大的誘因。
對於今年都更案量縮減，危老案量一度迎頭趕上，何世昌說，下半年還有都更大案「台北之星」、「元利森活莊園」陸續開賣，都更案量有可能追上來。不過危老案訴求快速通關、獎勵明確、稅負優惠，對開發商而言，開發時程短、重建速度也明顯快上許多，相較於都更案需經過審議程序，時間不確定，整合危老案具有優勢，因此推估危老推案量和件數會一路增長，早晚有一天會真正超越都更案。
銷售成績不俗 第4季仍是推案焦點
重建新案加入預售市場，也成為代銷業者的重點案源。創意家行銷副總經理柯仲武表示，創意家今年總接案金額估算逾800億元，推案20件，未受到上半年疫情的影響，反而有1成增幅，當中都更危老新推案占整體接案量就達8成之多。
時序進入第4季，創意家的新推案「全坤X101」、「蒲陽南山」、「鼎隆大苑」也是都更危老新案，總銷達62億元。另外，市場上指標個案，還有新聯陽手上的「國泰悠陽」、「元利森活莊園」、「新美齊画世代」，以及傳真「宏國大道城B區」、甲桂林「大承」、慕樺「城心曜曜」等案也都在近期推案。
柯仲武說，建商上半年延遲推案，接下來的第4季和明年第1季都會有較多新案推出，市場仍以剛性自住需求為主。
除了重建新案量占大宗，銷售方面其實也表現不俗，光是這一年來，士林「僑駿ONARI」、北投「奇岩綠境」、大安「永康壹號」、永和「仁愛柏麗」、蘆洲「崇利中山」等新案各個完銷，雖然依個案分配比例可銷售戶數有限，但買氣依舊強強滾。購屋客群多半是區域客占7成，其中父母替子女置產比例也明顯增加。
向來新建案銷售訴求不二價的富都新開發，一件握有10餘年才整合完成的都更案「永康麗莊」也趕上今年推案。該案位於素地難求的永康商圈，開價每坪180萬元～190萬元，可售戶50戶。在疫情期間，結合信義代銷線上賞屋機制，短短2個月內就完銷，也為重建新案刷新成交速度。
精華地段擔綱大梁 成交突破每坪200萬
綜觀今年陸續登場的重建新案，何世昌分析，推案熱區就北市而言，以中山、松山區最多，而新北市則集中緊靠北市外圍的行政區，例如板橋、永和、三重一帶；在產品規畫方面，今年出現變化，過往危老案基地小，多為小宅居多，但今年有幾個危老新案基地面積大，坪數有放大化的趨勢，例如「衍見築」、「序東騰」，甚至以豪宅型產品為主訴求，像是「敦仰」。
因此也有不少重建新案擔綱大梁，成交行情擠進豪宅圈200萬元俱樂部。以10月揭露實價登錄顯示，前身為蘇黎世大樓的「敦仰」，預售成交單價有3筆超過每坪200萬元，高樓層的17樓成交總價2.68億元，換算每坪單價221.9萬元。
同樣在敦南商圈的都更案「富邦藝樹」，揭露預售實價，17樓兩戶分別以總價1.74、1.77億元成交，拆算車位每坪單價為200.4、202.3萬元。外界還看好大陸建設的共和大廈都更案「耑序」、正義國宅改建的「台北之星」，開價一定是突破200萬元身價。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，很多重建案子都是位處精華地段，如果本身基地具一定規模，加上品牌建商產品規畫得宜，就具有創新高價的條件，尤其是現在房市熱絡，更是推升預售案行情最主要的原因。
都更危老新案在大台北地區可謂獨領風騷，在一片推案浪潮中成為熱門焦點，專家推估，這一波房價上漲橫掃全台，等到全台房價基期墊高，重建風潮將從大台北擴散帶動其他五都都會區。屆時，老屋才能全面擺脫又老又舊，讓重建新案遍地開花。
過去老屋重建堪稱舉步維艱，在歷經《都市更新條例》和《危老條例》雙雙修法後，才一改過去的窒礙難行，掀起重建風氣。在推行4年後，不論都更及危老申請和核准件數皆突破性成長。以最為熱門的北市來說，危老案累計核准達560件，重建面積已經超過10萬坪，面積等同是一座大安森林公園。
重建新案穩占3成 躍居推案新主流
都更及危老案已經是開發商重要土地來源之一，尤其在素地難尋的大台北地區尤為明顯，因此重建新案也逐漸在市場上嶄露頭角。根據《住展》雜誌統計，大台北地區截至10月底為止，危老推案量已達887億元，超越去年整體案量，成長幅度逾6成，估計全年可望突破900億元，近3年連年成長，至於都更案量則相較去年縮減近一半，推案量僅有1,297億元。
反觀今年的新建案市場受到政府出手打房、本土爆發新冠疫情等因素干擾，許多建商已經明顯放緩推案腳步，總體推案量不若往年，呈現量縮價漲的現象。而重建推案（包括都更和危老）量雖然因為都更案量縮減，但占整體案量已達38%，估計全年案量上看2,000億元，不難想見重建新案已躍居市場上推案的新主流。
《住展》雜誌研發長何世昌表示，老屋重建推案量與日俱增已經是成形的趨勢。主因是雙北地區素地稀缺，重劃區不若外縣市的多，對多數建商而言，若要在大台北推案，老屋重建是一個愈來愈重要的標的；再者，政策上的推波助瀾，近年政府積極推動老屋重建，一直在修改法規給予更好的獎勵，這也是一個很大的誘因。
對於今年都更案量縮減，危老案量一度迎頭趕上，何世昌說，下半年還有都更大案「台北之星」、「元利森活莊園」陸續開賣，都更案量有可能追上來。不過危老案訴求快速通關、獎勵明確、稅負優惠，對開發商而言，開發時程短、重建速度也明顯快上許多，相較於都更案需經過審議程序，時間不確定，整合危老案具有優勢，因此推估危老推案量和件數會一路增長，早晚有一天會真正超越都更案。
重建新案加入預售市場，也成為代銷業者的重點案源。創意家行銷副總經理柯仲武表示，創意家今年總接案金額估算逾800億元，推案20件，未受到上半年疫情的影響，反而有1成增幅，當中都更危老新推案占整體接案量就達8成之多。
時序進入第4季，創意家的新推案「全坤X101」、「蒲陽南山」、「鼎隆大苑」也是都更危老新案，總銷達62億元。另外，市場上指標個案，還有新聯陽手上的「國泰悠陽」、「元利森活莊園」、「新美齊画世代」，以及傳真「宏國大道城B區」、甲桂林「大承」、慕樺「城心曜曜」等案也都在近期推案。
柯仲武說，建商上半年延遲推案，接下來的第4季和明年第1季都會有較多新案推出，市場仍以剛性自住需求為主。
除了重建新案量占大宗，銷售方面其實也表現不俗，光是這一年來，士林「僑駿ONARI」、北投「奇岩綠境」、大安「永康壹號」、永和「仁愛柏麗」、蘆洲「崇利中山」等新案各個完銷，雖然依個案分配比例可銷售戶數有限，但買氣依舊強強滾。購屋客群多半是區域客占7成，其中父母替子女置產比例也明顯增加。
向來新建案銷售訴求不二價的富都新開發，一件握有10餘年才整合完成的都更案「永康麗莊」也趕上今年推案。該案位於素地難求的永康商圈，開價每坪180萬元～190萬元，可售戶50戶。在疫情期間，結合信義代銷線上賞屋機制，短短2個月內就完銷，也為重建新案刷新成交速度。
精華地段擔綱大梁 成交突破每坪200萬
綜觀今年陸續登場的重建新案，何世昌分析，推案熱區就北市而言，以中山、松山區最多，而新北市則集中緊靠北市外圍的行政區，例如板橋、永和、三重一帶；在產品規畫方面，今年出現變化，過往危老案基地小，多為小宅居多，但今年有幾個危老新案基地面積大，坪數有放大化的趨勢，例如「衍見築」、「序東騰」，甚至以豪宅型產品為主訴求，像是「敦仰」。
因此也有不少重建新案擔綱大梁，成交行情擠進豪宅圈200萬元俱樂部。以10月揭露實價登錄顯示，前身為蘇黎世大樓的「敦仰」，預售成交單價有3筆超過每坪200萬元，高樓層的17樓成交總價2.68億元，換算每坪單價221.9萬元。
同樣在敦南商圈的都更案「富邦藝樹」，揭露預售實價，17樓兩戶分別以總價1.74、1.77億元成交，拆算車位每坪單價為200.4、202.3萬元。外界還看好大陸建設的共和大廈都更案「耑序」、正義國宅改建的「台北之星」，開價一定是突破200萬元身價。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，很多重建案子都是位處精華地段，如果本身基地具一定規模，加上品牌建商產品規畫得宜，就具有創新高價的條件，尤其是現在房市熱絡，更是推升預售案行情最主要的原因。
都更危老新案在大台北地區可謂獨領風騷，在一片推案浪潮中成為熱門焦點，專家推估，這一波房價上漲橫掃全台，等到全台房價基期墊高，重建風潮將從大台北擴散帶動其他五都都會區。屆時，老屋才能全面擺脫又老又舊，讓重建新案遍地開花。
