拿出馬拉松精神 都更送核件數擠進前三
都更先行者！15年來耕耘重建夢想
耕薪建設董事長 黃張維(右)，耕建築、耕薪都市更新股份有限公司執行長 陳鵬舟(左)。(圖/彭世杰攝)
15年前一件的都更案，歷經11年不屈不撓克服難題，順利完成地主重建家園的夢想。耕薪建設自2006年成立以來，持續深耕都更及危老重建，因為第一案成功打響名號，自此奠下深厚基礎。統計這22年來，都更事業計畫核定件數，排除上市櫃建商潤泰、華固，名列第三名就屬耕薪建設送核件數最多。
耕薪建設自創立以來，共有4個都更重建案與1個合建案完工交屋，2個都更案在建，2個危老案整地進入工程，等於手邊推案與動工共有9個案子，重建基地聚焦在台北市精華地區。但，不僅於此，預計2025年前還有8個準備合送與分送事業計畫的案子，正在進行中。
這樣重建案的數量，其實並不少，「但這過程都是歷經8～10年整合，一個一個談下來的，」耕薪建設董事長黃張維表示，早期跨入這一塊都更重建領域，其實是被同業笑是傻子！當年一個案子都還沒談好，上億元資本額就燒光了，後來文林苑事件爆發，政府公權力縮手，更讓都更進入黑暗期，許多都更公司都陸續收掉。
回想起當時艱難的困境，黃張維與執行長陳鵬舟並肩一起走過，當時評估手上握有的都更案，各方面條件優越，因而堅持持續整合下去，而這個案子就是現今位於羅斯福路3段的25層樓SRC鋼骨大廈「耕曦」。
首件都更案 解憂雜貨店成溝通橋梁
黃張維說，「耕曦」那塊基地最早蓋的是日式木造建築，有30幾位地主，其中有位林伯伯是最原始的住戶，開了一間雜貨店。50年前，林伯伯曾與建商做了第一次的改建，從平房變成鋼筋水泥的4樓公寓，後來建築變得老舊，1997年《都更條例》正式實施，開始有建商上門探詢是否有意重建。
透過朋友介紹，耕薪團隊開始與屋主接觸。當時，林伯伯把雜貨店傳承給林二哥，因為林二哥在社區頗受人敬重，他的態度往往在重要時刻可以影響其他屋主，於是這間雜貨店就成為耕薪團隊與住戶溝通討論的重要場所，「我們在那裡度過無數夜晚，有時好言相勸，有時面紅耳赤，有時惺惺相惜，林二哥的雜貨店就像是間『解憂雜貨店』，鄰居有任何問題，他都會幫忙解惑，而我們與住戶的信任也在這裡一點一滴建立起來。」
11年努力不懈 老屋變身鋼骨大樓
當耕曦建案開始進行時，在市場上的都更案例還不是太多。黃張維笑說，這個案子部分是權利變換、部分採取委建形式，狀況複雜許多，很多人相當不看好！不過，由於屋主還是願意討論、溝通，達成重建共識。
大樓開始興建後，林二哥更是風雨無阻每天到工地勘查，深怕有任何疏漏。最後花了11年時間，將原本30幾戶老公寓，變成一個25層樓、123戶的中型社區，並邀請李天鐸建築師規畫雕塑，成為羅斯福路上耀眼的鋼骨大樓地標，2016年預售時更創下一坪155萬元的高價。
比較遺憾的是，在整合過程中一直擔負巨大責任與壓力的林二哥，在最後交屋的2個月前發現口腔癌末期，遷入新居不到2年就因病辭世。黃張維感嘆地說，「林二哥用他最後11年的生命，照亮守護30個家庭，我非常感念他，讓我這個剛創業的初生之犢，有一個寶貴機會能夠認真打拼，實現專業與理想！」
對於都更重建這一條路，其實就像跑馬拉松，是一個漫長的過程，但不僅要堅毅的續航力，取得地主的信賴，還要憑藉專業力助攻。「我們的優勢在於有自己的規畫團隊，可以做到一條龍服務，這樣跟地主談不會有前後銜接的問題，期望值也不會有落差。」陳鵬舟補充說明。
(圖/耕薪建設提供)一條龍服務優勢 三層次達到共好
有別於傳統建商的做法，一般來說，建商的都更案會再委外顧問公司，負責走行政程序，而耕薪團隊是從開發整合、送件申請、建築設計、監工銷售，採取一條龍整合服務，並設置都更的專業規畫團隊，協助都更程序，這樣的做法是避免重建條件前後銜接不一，造成地主權益受損。同時在建築規畫也堅持委任一線建築師規畫，交屋後提供修繕服務，也因為這樣服務精神，使得耕薪在業界建立起口碑。
不僅如此，黃張維也將這些年累積的經驗集結出版《都更危老大解密》一書，其用意在於，他深深體會到，在都更重建領域裡，地主與建商處於資訊不對稱，造成雙方無法相互理解和信任，因而造成整合卡關困難重重。因此，黃張維期望藉由這本書，公開都更重建歷經的過程和資訊，以及傳達正確知識與觀念，拉近地主與建商的距離，共同目標就是為了「耕築共好的家園」。
黃張維進一步說明，都更重建最終目的是希望達成共好，「我們用3個層次來推動都更的願景，第一是住戶與住戶共好，讓大家有共同目標、互相信任，放下小我、利他利己；第二是建商與住戶共好，建商用溝通累積住戶信任，住戶也能理性參與，共創美好安全的家園；第三是建築、環境與城市的共好，建築上由點到面追求環境永續，改善城市機能與地貌。」
目前台北市有7成以上的房子超過30年，都更危老市場看似很大，但陳鵬舟認為，整合上還是很辛苦，走民辦成案的不到2、3成，若要加速都更危老速度，勢必要政府公權力介入，尤其過去經驗上常有少數不同意戶綁架都更案的情形，「假如有少數人不同意，公權力是否應介入，加速強拆程序，或透過權利變換方式給予公平對待，都值得討論。」
另外，台北市多屬於第三種住宅區，容積率225%誘因不足，往往造成建商與住戶無法達成共識，導致都更牛步化，這也是耕薪團隊現階段無法跨出台北市精華區的主要原因，所以如何提高容積獎勵、提供都更民眾妥善的中繼住宅，都是未來需要解決的配套問題。
