危樓先行重建 目標朝向大街廓面積開發
雙北都更學會 凝聚產學力量拚都更
民間組織對推動都更及危老是一股重要的力量，自近年來《都更條例》修法和《危老條例》頒布實施，帶動起重建商機，也讓業界對老屋重建再度重拾信心，紛紛投入都更及危老重建。
根據內政部統計，截至10月底，歷年全國都更案累積核定件數為1,402件，危老案累積申請件數2,335件、已核定件數1,852件。在危老案申請與核准又以台北市和新北市最為積極，顯示老屋重建腳步已經大步邁進。
在雙北市民間組織團體——都更學會，長久以來是地方政府的合作夥伴，也是聽取建言和交流的重要民間單位，雖然成立宗旨和定位有所不同，但共同目標都是為了推動都更，讓這座城市更好。此次，《財訊》也特別約訪北市都更學會理事長蔡漢霖、新北市都更學會理事長辜永奇，分別來談談雙北市都更及危老現況，以及在實務推展上的挑戰和願景。
蔡漢霖 / 都更不只建物翻新 更應該是都市再生
「自從北市3大都更案後，民心思變，民眾對都更的思維也改變了！」台北市都更學會理事長蔡漢霖這樣分析。在台北市「士林文林苑」強拆事件後，經過了近10年的沉潛，隨著《都更條例》修法，增設代拆協調機制，提高審議效率以及獎勵趨向明確化，促使近年都更比較容易推動，社會氛圍也逐漸改變。
尤其，2017年5月10日《危老條例》公布施行後，不需經過重重審查，也因時間與不確定性都大幅下降，又沒有強拆問題，因此成為老屋重建一時顯學，近2年重建案也如雨後春筍般大量出現。
(圖/陳俊松攝)《危老條例》是補足《都更條例》的一條快速綠色通道，為老屋重建帶來新生的契機，不過對於都市更新，蔡漢霖更懷抱著一份理想，他認為，「理想的都市更新，應該是透過大規模進行都市機能及形式徹底再造」。
容積獎勵一體適用 最需重建卻難改建
對於現行制度，他長期涉獵觀察，過去20年來的都更鎖定低度開發區域，幾乎已將較大規模基地的低矮建物重建完成，但對於最需要重建的老舊中高樓層卻難以推動。
他分析，重建困難主要是由於人民普遍未建立起應對老舊建物預留修繕及改建基金的觀念，導致臨要重建時常有難以分回原有坪數，或是加重屋主重建後的財務負擔等問題。此外，由於現行政策是以齊頭式平等的容積獎勵來作為重建的誘因，但精華地段的低矮建築容積往往超出所需，而大多數更需要重建、土地持分不高的高樓層建物卻是誘因不足，導致人心不平，更加重推動的困難。
「撇除大直、南港之外，目前台北市最新的都市計畫是『信義計畫區』，但從1976年提出迄今也有40、50年時間」，蔡漢霖感嘆地說，等同現在的都市計畫都是上世紀的產物。
對於都市更新，他更期許能像日本「六本木之丘」大街廓面積開發，而非僅限小基地開發，因為這樣的都更會流於只是建物更新，而非都市更新。因而台北市都更學會長期以來也致力於推動催生都市再生法案，希望以更宏觀、大規模的角度，結合前瞻都市計畫發展整個都市。
蔡漢霖表示，大街廓面積開發不是一件容易的事，必須搭配完整的配套，諸如拆遷和安置就是一大問題，則可以參照「大手町」採取連鎖型都市更新，選出種子基地以分區分段、分時的方式，逐步重建。以北市的狀況，可以結合EOD計畫利用閒置學校用地作為都市更新核心基地，也是一種可以參考的做法。
任職理事長3年以來，推動都市再生法案被蔡漢霖視為肩上重要的使命，目標是希望在台北市也能出現像日本「六本木之丘」的成功案例，能夠對都市環境有所貢獻，公益性提高、提升市容。蔡漢霖坦承，雖然這是一條長期抗戰的路，仍期許台北市未來有一天也能晉升國際級的綠色城市。
辜永奇 / 防災重建先行 思索加速推動才是上策
現今都更及危老風氣正盛，以營建業為中心帶動周邊產業商機，對於推動都更及危老，外界既定印象認為這是一個很大的商機，不過從事都更近20年、也是新北市都更學會理事長辜永奇則認為，都更及危老與過去建築業的合建行為相差無幾，差別在於這個合建多了容積獎勵和稅負優惠，而所謂認定的暴利，其實相對風險性也高，所投入時間和成本並不低。
辜永奇表示，都更及危老是解決都市老化的手段之一，並不是有很大商機才推都更及危老。由於都更及危老的核心就是建築行業，就增加容積獎勵和稅負優惠部分，主要獲利還是在地主本身；另一個握有單一自有產權，地主兼具開發商角色受惠最大；再者估價師、都更顧問公司、都更危老整合者，也因為推動都更及危老而有商機。
(圖/彭世杰攝)新北市都更學會成立以來，一直是公部門協力夥伴，近10年來辦理法令宜導，平均每5天就辦一場，總計下來辦理了635場次，在與住戶密集交流中，宣導什麼是都更？都更該有的正確觀念，跑遍新北各大行政區，「基本上有都更需求的新北市民，應該對都更都有一定程度了解」，辜永奇笑著說。
配套都更三箭是聰明的政策
也因為如此，辜永奇對新北推動都更及危老政策也相當熟稔，力讚新北市推動「都更三箭」是很聰明的政策，也是一個很好的配套措施。他舉例說明，都更二箭主要鼓勵開發臨主要幹道的周邊基地，限定面積達2,000坪以上，才予提高基準容積的獎勵。換句話說，等同誘導開發商把主要道路周圍的更新單元擴大，而都更範圍愈大，整體開發效益愈高。
今年都更二箭也晉級2.0版本，採取跨區都更，鼓勵巷弄內重建基地併入主要幹道地區集中開發，給予最高20%基準容積加給，這樣好處是避免窄巷高樓，巷弄內基地變為公有地，之後也有機會再與鄰地併入重建。
對於防災性重建則是都更三箭主軸，由市府派員主動輔導危險建物重建，新北市都更學會也參與其中，近期成功輔導淡水東來大廈、蘆洲中山一路海砂屋重建，正在進行中還有富豪社區、樹林文林段海砂屋等案。
辜永奇表示，新北海砂屋相當多，這項政策具有指標性意義，對很多想要自主更新或是都更比較艱困的地區具有拋磚引玉的效果，只可惜目前受限於預算，輔導名額有限。他建議，政府應集中資源投入像海砂屋等危險建物的重建，甚至提高自組更新團隊前期補助額。
不過，自今年起，營建成本大幅上漲已經成為推動都更及危老的一大變數，「現在都更能不能推得動，在於造價」。
營建成本上漲成了不可控變數
辜永奇進一步舉例，以建物條件、造價相同情況下，新北大多地主和建商拆分約為五比五，過去以一般RC建造每坪營建成本估12～14萬元，與地主對分，造價再乘以二，等於營建基本造價每坪約24萬元，加上該有管理費用，因此當地房價沒有超過30萬元，大概就推不下去！
從數據觀察，新北市過去10年重建案熱區，大多分布在板橋、新店、中永和等區，而新北都更學會輔導過個案，超過6成也是集中在上述蛋黃區，蛋白區樹林、鶯歌，推都更都相當辛苦。若現在營建造價漲到每坪17～18萬元，換言之，區域房價每坪低於40萬，房價跟不上營造成本，想要重建就會難上加難。
營建造價上漲，對基礎房價低的區域帶來較大的衝擊，另一方面社區整合度不高，建商也會抱持觀望的態度，不過也不會完全退場，畢竟雙北土地難尋，都更及危老重建是開發土地的重要來源。辜永奇認為，都市會隨著時間愈來愈老，現在的新成屋，總有一天會成為老屋，這個產業是生生不息、值得長期投入，特別是具安全隱憂的高風險建物亟待改建，如何讓這件事更快速，讓更多民間力量加入，是產業界可以再思考的一個方向。
