扮演推動都更危老的火車頭
台灣金聯挹注資金缺口 協助整合最後一哩路
台灣金聯資產管理公司(簡稱台灣金聯)辦公室坐落在台北市南京東路2段上。從會議室窗戶，就能清楚看見松江南京捷運共構宅「新東京宅」，台灣金聯董事長施俊吉站在窗戶前，望著這棟外貌獨特拔出的大樓，也談起嘉義金財神自主都更案。
今年5月，位在嘉義民族路上的金財神住商聯合大樓完成外牆更新，是嘉義市第一個自主都更示範案例。該大樓砸下逾千萬元完成拉皮，一改過去因921大地震造成磁磚剝落、外牆龜裂的外貌，背後推手來自持有該大樓56.77%過半產權、擔任金財神住商聯合大樓管理委員的台灣金聯。
「這棟大樓達到一個很好的示範作用，都更危老重建最需要的是信用，台灣金聯有其歷史信用，在賺取合理利潤下，持續協助推動台灣都更，」台灣金聯資產管理公司董事長施俊吉接受《財訊》專訪，談及台灣金聯在推動國內都更政策能扮演的角色時候這樣說。
統計至今，台灣金聯手中推動了嘉義金財神自主都更案，並持續推動台北市中山區新生北路整合案、未來還著眼在台北市萬華區大理街合作案，目的是希望為台灣都更扮演起示範作用的火車頭角色。
鎖定兩大方向
推動都更與危老重建
政府近年持續鼓勵危老建物都更，台灣金聯被市場視為國內都更的火車頭。施俊吉認為，台灣金聯自我期許為都更危老重建的推進以及關鍵整合角色，現階段透過兩大方向推動都更以及危老重建:由泛公股金融機構著手、與民間廠商合作。
在泛公股金融機構著手部分，台灣金聯將往3大方向前進。第一，投資「台灣金融聯合都市更新服務公司」協助民間更新重建，這部分由台灣金聯、8大公股行庫以及農業金庫共同投資成立，台灣金聯是最大股東，占
比20%。目前該公司簽約的危老重建案，包括金門街案、萬大路案、泰山案、北科大、和平東路案、文林路案等6案。
第二，透過「泛公股AMC都更平台」參與公辦都市更新。主要篩選評估政府相關單位主導辦理的公辦都更案件，評選結果如符合預期，將結合團隊參與公開評選競標，由公股AMC擔任實施者、台灣金聯擔任出資者、大型建商擔任專業第三人(也就是營建實績證明者)，以利促進都更危老重建更加順利。
第三，台灣金聯目前成立了「中山金聯危老重建工作站」，提供危老重建法律諮詢、輔導辦理危老結構安全性能評估、適時轉介予都更服務公司，施俊吉表示，中山區有許多潛在都更地區，成立工作站，有利直接觸碰民間案子，開發更多都更案源。
與民間廠商合作部分，也有兩大方向。第一，轉投資「僑馥建築經紀公司」，台灣金聯持股近一半。主要著眼在設立都市更新組、都市更新顧問業，並提供都市更新信託管理、金融服務、工程進度查核、預售履約保證等。施俊吉認為，該公司在都更流程中扮演相當重要角色。
第二，與其他危老工作站合作，適時購置(買斷不參與重建戶資產)、注資，雙方交流互通有無，催化民間危老重建案完成最後一哩路。
施俊吉強調，政府鼓勵危老建築都更，該怎么做?就是希望能有更多、更好的面向，不管在資金面、建築面、如何整合等等，都是台灣金聯能在其中扮演的工作。
台灣金聯設立山岳書屋，作為與社區住戶交流互動的場域。攝影/陳俊松難在凝聚共識與前期整合
施俊吉在受訪過程中，談到台灣金聯參與的案件。第一為嘉義金財神外牆都更案時，提到該大樓在2014年確認結構安全無虞後，台灣金聯便積極配合大樓管委會，推動外牆整建，成為嘉義市第一件自主都更申請案。
「當時這棟大樓是921的受災戶，百廢待舉，大樓整建基金並不夠使用，」因此自籌4，000萬元資金，由台灣金聯先預繳2，600萬元重建費用，使得大樓管理基金有能力運作，強化住戶信心，後續爭取到內政部1，600萬元工程補助款獲准，降低住戶負擔，大樓住戶並逐步分期付款，終於在今年5月取得外牆變更的使用執照。
目前，台灣金聯還著手在進行新生北路整合案，該案是一棟空有使用執照的大樓，因產品規畫不良且屋況不佳必須改建。2018年與山岳建設合作，設立山岳書屋，作為危老重建社區營造工作坊。不過，由於整合範圍逐步擴大到整個街廓，時程難以預計，《危老條例》又具有時程奬勵適用條件，因此該案已經轉為以都市更新方式整合。
接下來，台灣金聯還會積極與民間都市更新開發商合作，透過注資購地等方式，要推動台北市萬華區大理街個案的都市更新。
挹注資金參與重建
以順利成案為目標
施俊吉說，未來台灣金聯會持續向民眾慢慢宣導觀念，例如要「以分回的價值」取代「可以分回面積」等。另外，台灣金聯也能了解「前期整合，是危老與都更最辛苦困難的部分」，而阻擋整合成功最后一哩路，通常缺的是資金，因此，台灣金聯為此制定了資金協助的3大方法。
第一、協助公司行號資金貸與。依據《公司法》第15條，借貸資金給公司行號，資金用途在建設工程、土地以及建築融資與不動產交易過橋融資等等。如採取與建商合建方式，每一案都可以貸與實施者或起造人部分興建金額，可以補足銀行融資不足的問題。
第二、透過與泛公股都更危老平台以及都市更新服務公司合作。針對個案作為資金挹注者或為興建工程墊款，解決中小型危老重建個案地主融資問題。
第三、協助購入該都更或危老範圍內不願參與重建、或想將資產變現的地主不動產及其權利。在合理額度內，協助合建的地主或建商，由台灣金聯從資金提供者轉為參與都更危老的地主，促成重建案的成功。
施俊吉說，台灣金聯下一步能提供危老都更的服務方向，就是不追求高額利潤目標、以順利成案為主，如可能協助小地主、也能紓解中小型建商資金排擠效應，並可加速重建速度、落實民眾期待。
