重建要出資？一坪能換回一坪？ 老屋重建必問7大關鍵題
與建商簽訂合建契約時需要留意重建方式、分配條件等事項。(圖/新北市住都中心提供)
政府近年大力推動都市更新及危老重建，不少住戶關注自家住宅是否可以重建？同時也關心都更跟危老的差別在哪裡？重建時間會不會很長……等，關於住戶及地主切身相關的重建問題，《財訊》這次邀請中華都市更新全國總會祕書長彭彥祥，以及亞伯土地開發公司經理、也是績優危老推動師黃映慈，協助有意重建住戶一目了然其中眉角。
Q1 老屋重建選擇都更或危老有何差別？
首先，在重建面積部分，危老沒有最低面積限制，都更開發面積基地至少要有1000平方公尺以上，也就是約300坪以上，才符合都市更新條例法定申請送件的面積。而同意門檻部分，危老必須取得100％所有權人同意，都更是採多數決，須取得75%及80%所有權人同意。 至於容積獎勵方面，由於過去都更採獎勵審查制，獎勵額度不明確，但在都更修法過後，將朝向行政審查制，讓審查加速、獎勵額度明確化。 目前都更獎勵上限是法定容積的1.5倍或是原容積＋法定容積0.3倍，另外可申請海砂屋獎勵；危老獎勵上限是法定容積1.3倍或是原容積的1.15倍，而危老時程獎勵可額外增加10％，但逐年遞減，至今時程獎勵已遞減至4％，取而代之是以規模獎勵，申請基地面積達200平方公尺以上可獎勵2％，每增加100平方公尺再獎勵0.5％。目前若要維持10％容積獎勵，須重建基地面積達1,000平方公尺以上。 在審查時間上，由於都更是透過公正、公開、透明機制下進行，必須舉行至少兩次公聽會，並通過幹事會、聽證及審議會等會議，讓政府代為審查，對屋主較有保障，但程序上也相對繁瑣冗長，動輒數年，而危老是擬定重建計畫書送件審查，只要符合規定，短則2個月就能通過核定。
Q2 有意重建，住戶需要出錢嗎？
重建是否要出錢取決於重建的方式，彭彥祥整理3種常見的都更危老重建方式： 1.合建分屋：地主出土地，建商出資金與專業技術，雙方談出的分配比例不外乎是5:5、6:4、7:3，假設建商分得新建物的40%，原屋主分得新建物的60%，這時候同屬都更危老範圍內的屋主則是分配這60%的新建物。 2.權利變換：建商付出資金成本，重建完工後換回資金成本的新房子，若所在地區及區域性好，新房子價值高、又有增值空間，就有利潤可取。屋主與地主面對權利變換，經過現行的都更估價制度，有一種齊頭式平等的現象，但對於少數的屋主可能會感到不公平（比如1樓、頂樓住戶認為自家更具價值性），這就需要建商、地主雙方積極協調與溝通。 3.委建：就是自主都市更新的概念，自己出土地、出資金，委託建經公司或顧問公司管理，最常見的方式是由地主向銀行申請融資，也就是拿土地去抵押設定借錢蓋房子，不必分坪數給建商，建商只賺取專業的代工費用。
Q3 參與重建後，房子可以一坪換一坪嗎？
一坪換一坪要先釐清是室內面積一坪換一坪，還是權狀一坪換一坪。是否可以一坪換一坪，答案是不一定。黃映慈指出，要取決於土地的使用分區及容積獎勵、以及區域行情，若台北市第三種住宅區的2層樓老舊建物，有機會室內一坪換一坪；若是4層樓的老舊公寓、室內面積基本上較難一坪換一坪，但若能同時申請都更及海砂屋獎勵，是有可能換回室內面積。另外在商業區、容積率較高的地區，4層樓的老舊公寓仍有機會可室內一坪換一坪。
Q4 合作興建契約書要注意哪些重點事項？
1.合作的方式要寫清楚，是合建還是委建？合建，地主的土地不需要抵押設定，資金由建設公司負擔；委建，若地主是用土地融資的方式那就會需要抵押地主的土地。2.分配條件，分配的比例多少、車位分配、租金補貼、搬遷費。3.稅費的負擔。4.工程的責任、期限與保固。5.違約罰則及解約條件，另外一定要簽有期限的合約，明定整合期多久，若在期限內尚未整合成功，則地主可以選擇解約。
Q5 在重建期間，住戶會如何安置？
若是與建方合建，建方一般會提供租金補貼給地主，地主就可以用租金補貼費用去找房子。若是地主自建、委建，因建商或代理實施者只是賺取代工費用、服務費，因此重建期間的房租費用，就要由地主、屋主自己負擔。
Q6 房屋重建的找補機制，要如何與建商協議呢？
與建商合作老屋重建時，依照各地主的自身狀況，會出現因應的找補機制。而通常在規畫蓋新房子時，建商會調查地主個人需求，諸如希望未來分回坪數的大小，找到最適當的坪數後，再去規畫興建。 在此前提下，地主也會依照自身狀況與建商討論，通常是地主想要未來過世後把房子繼承給多位小孩，所以依照可分得的坪數，分回2或3戶的小坪數單位；如果可分得的坪數沒那麼多，也可由雙方談好的每坪房價來彌補。也有屋主想要分房也想分錢，所以選擇分回較小坪數的單位，多餘的部分以房價計算取回現金。
Q7 現在會不會有建商蓋一半倒閉的風險？
現在改建房屋都一定要做信託，建商或地主把建案的土地、興建資金信託給信託業者（一般是金融機構），建立信託專戶，此時土地的所有權移轉到銀行名下。 合建廠商會將起造人名義變更為建經公司，由銀行負責土地產權信託及信託專戶資金保管，統一由信託專戶撥付各款項，以確保「專款專用」，並且有續建續銷的機制。
Q1 老屋重建選擇都更或危老有何差別？
首先，在重建面積部分，危老沒有最低面積限制，都更開發面積基地至少要有1000平方公尺以上，也就是約300坪以上，才符合都市更新條例法定申請送件的面積。而同意門檻部分，危老必須取得100％所有權人同意，都更是採多數決，須取得75%及80%所有權人同意。 至於容積獎勵方面，由於過去都更採獎勵審查制，獎勵額度不明確，但在都更修法過後，將朝向行政審查制，讓審查加速、獎勵額度明確化。 目前都更獎勵上限是法定容積的1.5倍或是原容積＋法定容積0.3倍，另外可申請海砂屋獎勵；危老獎勵上限是法定容積1.3倍或是原容積的1.15倍，而危老時程獎勵可額外增加10％，但逐年遞減，至今時程獎勵已遞減至4％，取而代之是以規模獎勵，申請基地面積達200平方公尺以上可獎勵2％，每增加100平方公尺再獎勵0.5％。目前若要維持10％容積獎勵，須重建基地面積達1,000平方公尺以上。 在審查時間上，由於都更是透過公正、公開、透明機制下進行，必須舉行至少兩次公聽會，並通過幹事會、聽證及審議會等會議，讓政府代為審查，對屋主較有保障，但程序上也相對繁瑣冗長，動輒數年，而危老是擬定重建計畫書送件審查，只要符合規定，短則2個月就能通過核定。
Q2 有意重建，住戶需要出錢嗎？
重建是否要出錢取決於重建的方式，彭彥祥整理3種常見的都更危老重建方式： 1.合建分屋：地主出土地，建商出資金與專業技術，雙方談出的分配比例不外乎是5:5、6:4、7:3，假設建商分得新建物的40%，原屋主分得新建物的60%，這時候同屬都更危老範圍內的屋主則是分配這60%的新建物。 2.權利變換：建商付出資金成本，重建完工後換回資金成本的新房子，若所在地區及區域性好，新房子價值高、又有增值空間，就有利潤可取。屋主與地主面對權利變換，經過現行的都更估價制度，有一種齊頭式平等的現象，但對於少數的屋主可能會感到不公平（比如1樓、頂樓住戶認為自家更具價值性），這就需要建商、地主雙方積極協調與溝通。 3.委建：就是自主都市更新的概念，自己出土地、出資金，委託建經公司或顧問公司管理，最常見的方式是由地主向銀行申請融資，也就是拿土地去抵押設定借錢蓋房子，不必分坪數給建商，建商只賺取專業的代工費用。
Q3 參與重建後，房子可以一坪換一坪嗎？
一坪換一坪要先釐清是室內面積一坪換一坪，還是權狀一坪換一坪。是否可以一坪換一坪，答案是不一定。黃映慈指出，要取決於土地的使用分區及容積獎勵、以及區域行情，若台北市第三種住宅區的2層樓老舊建物，有機會室內一坪換一坪；若是4層樓的老舊公寓、室內面積基本上較難一坪換一坪，但若能同時申請都更及海砂屋獎勵，是有可能換回室內面積。另外在商業區、容積率較高的地區，4層樓的老舊公寓仍有機會可室內一坪換一坪。
Q4 合作興建契約書要注意哪些重點事項？
1.合作的方式要寫清楚，是合建還是委建？合建，地主的土地不需要抵押設定，資金由建設公司負擔；委建，若地主是用土地融資的方式那就會需要抵押地主的土地。2.分配條件，分配的比例多少、車位分配、租金補貼、搬遷費。3.稅費的負擔。4.工程的責任、期限與保固。5.違約罰則及解約條件，另外一定要簽有期限的合約，明定整合期多久，若在期限內尚未整合成功，則地主可以選擇解約。
Q5 在重建期間，住戶會如何安置？
若是與建方合建，建方一般會提供租金補貼給地主，地主就可以用租金補貼費用去找房子。若是地主自建、委建，因建商或代理實施者只是賺取代工費用、服務費，因此重建期間的房租費用，就要由地主、屋主自己負擔。
Q6 房屋重建的找補機制，要如何與建商協議呢？
與建商合作老屋重建時，依照各地主的自身狀況，會出現因應的找補機制。而通常在規畫蓋新房子時，建商會調查地主個人需求，諸如希望未來分回坪數的大小，找到最適當的坪數後，再去規畫興建。 在此前提下，地主也會依照自身狀況與建商討論，通常是地主想要未來過世後把房子繼承給多位小孩，所以依照可分得的坪數，分回2或3戶的小坪數單位；如果可分得的坪數沒那麼多，也可由雙方談好的每坪房價來彌補。也有屋主想要分房也想分錢，所以選擇分回較小坪數的單位，多餘的部分以房價計算取回現金。
Q7 現在會不會有建商蓋一半倒閉的風險？
現在改建房屋都一定要做信託，建商或地主把建案的土地、興建資金信託給信託業者（一般是金融機構），建立信託專戶，此時土地的所有權移轉到銀行名下。 合建廠商會將起造人名義變更為建經公司，由銀行負責土地產權信託及信託專戶資金保管，統一由信託專戶撥付各款項，以確保「專款專用」，並且有續建續銷的機制。
